Logement loué vendu en cours de bail : qui doit vous rendre le dépôt de garantie ?

Votre propriétaire a vendu le logement que vous louez, le bail a continué avec l’acquéreur, et au moment de partir personne ne veut vous rendre le dépôt de garantie : le vendeur estime ne plus être concerné, l’acquéreur affirme n’avoir jamais reçu la somme. La loi tranche cette situation sans ambiguïté, et elle la tranche en faveur du locataire.

Cet article décrit la règle, les cas où elle s’applique et ceux où elle ne s’applique pas, les délais et retenues que le nouveau bailleur doit respecter, puis la démarche pour obtenir le remboursement quand il tarde.

Que dit la loi quand le logement loué change de propriétaire ?

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi ALUR de 2014, prévoit qu’en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Le texte ajoute que toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation, c’est-à-dire entre le vendeur et l’acquéreur.

La logique est simple. La vente d’un logement occupé ne met pas fin au bail : l’acquéreur reprend le contrat en cours, avec ses droits (percevoir les loyers) et ses obligations (rendre le dépôt en fin de bail). Ce que le vendeur et l’acquéreur ont convenu entre eux au sujet de cette somme, déduction du prix, virement par le notaire ou rien du tout, ne concerne pas le locataire. Pour le vendeur, le mécanisme est détaillé dans notre dossier sur la vente d’un appartement loué avec le locataire en place.

La règle vaut pour les locations nues comme pour les locations meublées de résidence principale, l’article 25-3 de la loi de 1989 rendant l’article 22 applicable au meublé. Le bail mobilité n’est pas concerné, puisqu’il interdit tout dépôt de garantie.

Vente, congé, donation, succession : qui est votre interlocuteur ?

Le mot « mutation » couvre toute transmission de propriété. Ce qui compte n’est pas la nature de l’opération mais le moment où elle intervient par rapport à la fin de votre bail : l’obligation de restituer pèse sur celui qui est votre bailleur quand vous rendez les clés.

Le cas du congé pour vendre mérite une précision. Si vous quittez le logement à l’expiration du bail et que la vente est signée ensuite, aucun bail n’a été transmis : c’est le vendeur, votre bailleur jusqu’au bout, qui doit vous rembourser. À l’inverse, si la vente est signée avant la fin du bail et que vous partez après, le débiteur est l’acquéreur.

Le nouveau propriétaire dit n’avoir jamais reçu le dépôt : que répondre ?

Cette réponse est fréquente, et elle est juridiquement sans portée à votre égard. L’acquéreur qui n’a pas obtenu le transfert du dépôt lors de la vente dispose d’un recours contre son vendeur, fondé sur leur accord ou sur l’acte. Il ne peut pas vous renvoyer vers l’ancien propriétaire ni différer le remboursement jusqu’à ce qu’il ait lui-même été payé.

Le vendeur, de son côté, ne peut pas être poursuivi par le locataire sur le fondement de l’article 22 : la loi désigne le nouveau bailleur. Si la vente est ancienne et que l’acquéreur est introuvable ou insolvable, un conseil juridique peut examiner d’autres fondements, mais la voie normale reste la réclamation au propriétaire actuel.

Quels délais et quelles retenues le nouveau bailleur doit-il respecter ?

Le changement de propriétaire ne modifie rien aux règles de restitution. Le délai court à compter de la remise des clés, faite en main propre, par lettre recommandée avec avis de réception ou au mandataire du bailleur. Il est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, de deux mois dans le cas contraire.

Point essentiel après une vente : l’état des lieux d’entrée établi avec l’ancien propriétaire reste le document de référence. Le nouveau bailleur ne peut pas en imposer un autre en cours de bail, ni vous reprocher des dégradations antérieures à votre arrivée qui y figurent déjà. Les règles de forme et de contenu sont rappelées dans notre article sur les obligations auxquelles doit répondre l’état des lieux.

• Retenues autorisées : réparations locatives justifiées par devis ou factures, loyers et charges restant dus, à condition d’être dûment justifiées.
• Retenues interdites : usure normale liée à la vétusté, travaux d’embellissement au goût du bailleur, frais de remise en location, dégâts déjà mentionnés à l’entrée.
• Logement en copropriété : le bailleur peut conserver une provision de 20 % au plus du dépôt jusqu’à l’approbation des comptes annuels de l’immeuble, puis solder dans le mois qui suit.
• Adresse de destination : communiquez votre nouvelle adresse par écrit, au plus tard lors de la remise des clés, faute de quoi la majoration de retard n’est pas due.

Comment réclamer le dépôt au nouveau propriétaire, étape par étape ?

Le délai pour agir est de trois ans à compter du jour où vous pouviez exiger le remboursement. Si votre contrat d’assurance habitation comporte une garantie protection juridique, elle peut prendre en charge une partie des frais : ce que couvrent ces contrats est détaillé dans notre article sur l’assurance protection juridique immobilière.

Locataire ou acquéreur : les documents à garder à la vente