IFI : qui le paie, ce qui entre dans l’assiette et comment s’applique la décote de 30 %

Un appartement parisien, une maison de famille et deux studios loués suffisent parfois à franchir le seuil. L’impôt sur la fortune immobilière ne s’intéresse ni aux placements financiers, ni à l’épargne, ni aux objets d’art : il ne taxe que la pierre, et il la taxe au-delà de 1,3 million d’euros nets détenus au 1er janvier.

Cette assiette étroite rend le calcul très sensible à deux paramètres : la valeur retenue pour chaque bien, et les dettes que l’on peut réellement déduire. C’est là que se concentrent les redressements, bien plus que sur l’oubli d’un bien entier.

Qui est redevable, et sur quel périmètre

Le redevable n’est pas le contribuable au sens de l’impôt sur le revenu mais le foyer IFI : couples mariés, partenaires de Pacs et concubins notoires sont imposés conjointement, avec les enfants mineurs dont ils administrent les biens. Un couple non marié et non pacsé mais vivant en concubinage notoire additionne donc ses patrimoines, alors qu’il déclare séparément ses revenus. C’est une différence structurante, souvent découverte trop tard.

Le périmètre couvre les biens et droits immobiliers détenus directement, mais aussi la fraction immobilière des parts de sociétés, les parts de sociétés civiles de placement immobilier, et les unités de compte immobilières logées dans un contrat d’assurance-vie. Détenir la pierre à travers une enveloppe ne fait pas sortir de l’assiette : cela change seulement la méthode de valorisation.

Le barème : un seuil à 1,3 million, un calcul à partir de 800 000 €

La mécanique surprend souvent. On n’est redevable qu’au-delà de 1 300 000 € de patrimoine net, mais une fois ce seuil franchi, le barème s’applique depuis 800 000 €. Autrement dit, le passage du seuil ne déclenche pas un impôt symbolique : il déclenche l’imposition de toute la tranche intermédiaire.

L’abattement de 30 % sur la résidence principale, et comment on le perd

La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Sur un bien estimé 900 000 €, l’assiette retenue tombe à 630 000 € : à elle seule, cette règle fait souvent la différence entre redevable et non redevable. Encore faut-il en remplir la condition centrale.

L’abattement suppose une détention directe. Un logement occupé à titre de résidence principale mais détenu par une société civile immobilière n’y ouvre pas droit : les parts sont valorisées sans réfaction, et l’économie d’impôt disparaît. C’est l’un des effets pervers les plus fréquents des montages en SCI familiale, décidés pour des motifs successoraux sans que la conséquence en matière d’IFI ait été chiffrée.

La valeur de départ reste la valeur vénale au 1er janvier, c’est-à-dire le prix que le bien atteindrait sur le marché libre. Pour les biens loués, l’administration admet, sous conditions et sous le contrôle du juge, des abattements tenant à l’occupation : la logique rejoint celle qui préside au calcul de la décote appliquée à un appartement vendu occupé. Ces abattements se justifient au cas par cas, pièces à l’appui, et ne sont jamais forfaitaires.

Quelles dettes viennent réellement en déduction

Le patrimoine taxable est un patrimoine net. Encore faut-il que les dettes remplissent trois conditions cumulatives : exister au 1er janvier, être à la charge personnelle du redevable, et se rapporter à des actifs immobiliers imposables. Une dette contractée pour financer un placement financier ne réduit donc rien, même si elle grève lourdement la trésorerie du foyer.

Exonérations, plafonnement et réductions

Trois mécanismes viennent corriger le résultat brut. Les biens professionnels sont exonérés lorsqu’ils sont affectés à l’activité professionnelle principale du redevable, condition appréciée strictement. Les bois et forêts, les parts de groupements forestiers, ainsi que les biens ruraux donnés à bail à long terme et les parts de groupements fonciers agricoles bénéficient d’exonérations partielles, subordonnées à des engagements de conservation et de gestion.

Le plafonnement limite ensuite la somme de l’IFI et de l’impôt sur le revenu à 75 % des revenus de l’année précédente ; l’excédent éventuel vient en diminution de l’IFI. Ce mécanisme protège les redevables au patrimoine élevé mais aux revenus modestes, typiquement un retraité propriétaire de longue date. Enfin, les dons consentis à certains organismes d’intérêt général ouvrent une réduction d’impôt de 75 % des versements, dans une limite annuelle.

• Oublier le concubinage notoire. Deux patrimoines s’additionnent alors même que les déclarations de revenus restent séparées. C’est le premier motif de rehaussement chez les couples non mariés.
• Loger sa résidence principale en SCI sans chiffrer l’IFI. Le montage peut rester pertinent pour des raisons successorales, mais il coûte l’abattement de 30 %. La décision doit être prise en connaissance de ce coût.
• Déclarer une valeur figée d’une année sur l’autre. Reconduire le même chiffre pendant cinq ans dans un marché qui a bougé attire l’attention, à la hausse comme à la baisse.
• Négliger les biens vacants. Un logement inoccupé reste imposable à l’IFI, indépendamment des questions propres à la taxe sur les logements vacants et à ses exonérations.
• Passer à côté du plafonnement. Il ne s’applique pas automatiquement : il se calcule et se demande. Beaucoup de redevables aux revenus faibles ne l’invoquent jamais.