Les sœurs du roi du Maroc plongent dans une véritable frénésie d’investissement immobilier

L’expression de « véritable frénésie d’investissement immobilier » suppose des éléments précis : plusieurs acquisitions identifiables, des montants, une période, des actes publiés ou des sociétés dont la détention est établie. En l’absence de tels documents, il serait imprudent de présenter comme un fait l’existence d’un vaste portefeuille attribué aux sœurs du roi du Maroc. Une adresse, une rumeur de quartier, une photographie ou une inscription cadastrale isolée ne suffisent pas à prouver la propriété réelle d’un bien.

Le sujet reste néanmoins utile pour comprendre le fonctionnement du marché français face à des acheteurs étrangers fortunés, y compris lorsqu’ils sont apparentés à des responsables politiques ou à des souverains. La nationalité n’interdit pas d’acheter un logement, un hôtel particulier, des bureaux ou un actif locatif en France. En revanche, le notaire doit identifier son client, comprendre l’origine des fonds et, lorsqu’un risque existe, effectuer des vérifications renforcées.

Pour un investisseur comme pour un lecteur qui cherche à vérifier une information, la bonne question n’est donc pas de savoir si un nom célèbre circule. Elle est de déterminer qui détient juridiquement l’actif, par quelle structure, avec quel financement, et si les pièces disponibles permettent réellement d’établir cette chaîne de propriété.

Que sait-on réellement d’un investissement immobilier attribué à des proches du pouvoir ?

Une information solide distingue toujours l’acquéreur apparent du propriétaire réel. Une maison peut être achetée par une personne physique, par une SCI, par une société commerciale, par un fonds ou par une société étrangère. L’identité figurant dans une annonce, dans un article ancien ou dans une base de données commerciale peut n’être qu’un intermédiaire, un mandataire, un dirigeant ou un associé minoritaire. À l’inverse, une structure peut détenir un immeuble sans que son bénéficiaire effectif soit immédiatement visible du public.

Pour qualifier une stratégie d’investissement, il faut au minimum vérifier la date de chaque transaction, la localisation, la nature du bien, le prix inscrit dans l’acte lorsqu’il est accessible, le mode de détention et les éventuelles cessions. Le mot « frénésie » implique en outre une répétition inhabituelle ; il ne se déduit pas d’une acquisition isolée, même prestigieuse. Une succession, une réorganisation patrimoniale ou la détention de biens anciens peuvent aussi être confondues avec de nouveaux investissements.

Un étranger peut-il acheter librement un bien immobilier en France ?

Oui. En règle générale, un ressortissant étranger, résident ou non-résident, peut acquérir un bien immobilier en France sans obtenir d’autorisation administrative préalable du seul fait de sa nationalité. Il peut acheter seul, avec d’autres personnes, ou par l’intermédiaire d’une société. Des contraintes particulières peuvent cependant concerner la destination du bien, l’urbanisme, les autorisations de travaux, l’exploitation touristique, les autorisations commerciales ou certains terrains soumis à des régimes spécifiques.

Le contrôle ne porte donc pas d’abord sur la nationalité, mais sur la régularité de l’opération. Le notaire, les banques, les agents immobiliers et d’autres professionnels assujettis aux règles de lutte contre le blanchiment doivent connaître leur client, identifier, le cas échéant, le bénéficiaire effectif, et apprécier la cohérence économique de la transaction. Un paiement sans explication, des sociétés empilées sans justification ou une origine des fonds opaque peuvent retarder l’opération ou conduire à un signalement à Tracfin.

Le fait d’être lié à une personnalité exerçant ou ayant exercé une fonction publique importante peut imposer une vigilance accrue. Le statut de personne politiquement exposée, ou PEP, est apprécié au regard de la situation précise du client, de ses proches et de ses liens d’affaires ; il ne doit pas être supposé à partir d’un patronyme ou d’un lien familial allégué. Les professionnels doivent appliquer une approche fondée sur le risque et documenter leurs contrôles.

Quels coûts et quels impôts s’appliquent à un patrimoine immobilier français ?

Le premier coût est celui de l’acquisition. Dans l’ancien, les frais d’acquisition, improprement appelés « frais de notaire », comprennent principalement les droits de mutation, les émoluments et les débours. Ils représentent souvent un ordre de grandeur de 7 % à 8 % du prix, avec des variations selon le département et le dossier. Dans le neuf soumis à TVA, ils sont généralement plus faibles, souvent de l’ordre de 2 % à 3 %. Les taux de droits de mutation ont évolué récemment selon les collectivités : ils doivent être vérifiés à la date de signature.

Un non-résident est imposable en France sur les revenus tirés d’un immeuble situé en France. La location nue relève en principe des revenus fonciers ; la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec des obligations comptables et, selon la situation, la cotisation foncière des entreprises. Une convention fiscale internationale, notamment lorsqu’elle existe avec l’État de résidence, organise l’élimination d’une double imposition éventuelle, mais ne dispense pas automatiquement de déclarer en France.

L’impôt sur la fortune immobilière concerne les personnes dont le patrimoine immobilier taxable atteint 1,3 million d’euros au 1er janvier. Un non-résident n’est en principe imposable que sur ses actifs immobiliers français, détenus directement ou indirectement. Certaines dettes peuvent être déduites sous conditions, mais les prêts intrafamiliaux, les montages artificiels et certaines dettes liées à des actifs non taxables sont encadrés. Le barème, les exceptions et les obligations déclaratives sont à contrôler chaque année.

Lors de la revente, une plus-value immobilière française peut être imposable, y compris pour un non-résident. Les abattements pour durée de détention, les prélèvements sociaux applicables et l’éventuelle désignation d’un représentant fiscal dépendent notamment du prix, du pays de résidence et du statut social du vendeur. Le notaire sécurise habituellement le calcul et le paiement, mais un conseil fiscal est justifié pour une détention via société ou un patrimoine important.

Acheter en direct ou par société : quel choix pour un patrimoine important ?

Le choix de la structure répond à une logique de gestion, de transmission, de financement et de fiscalité ; il ne devrait jamais avoir pour objet de masquer l’identité d’un détenteur réel. L’achat en direct est simple : une personne achète, loue éventuellement, déclare ses revenus et revend. Une SCI peut faciliter la détention à plusieurs, organiser les droits de chacun et permettre de transmettre des parts plutôt qu’une fraction indivise du bien. Elle ajoute toutefois une comptabilité, des statuts, des décisions collectives et des coûts de fonctionnement.

Une SCI à l’impôt sur le revenu est souvent utilisée pour la location nue, tandis qu’une activité meublée substantielle peut la faire basculer à l’impôt sur les sociétés. Ce basculement change profondément le traitement des résultats et de la revente. Une société étrangère ajoute les questions de droit local, de convention fiscale, de déclaration des bénéficiaires effectifs et de qualification de la structure par l’administration française. Dans ce type de dossier, une décision prise avant l’offre d’achat évite des restructurations coûteuses après signature.

Comment le notaire contrôle-t-il l’origine des fonds ?

Le notaire ne se borne pas à recevoir une signature. Il demande des documents d’identité, l’adresse fiscale, la situation professionnelle, les justificatifs d’apport et de financement, ainsi que les éléments relatifs aux sociétés intervenant à l’acte. Pour une somme importante, il peut demander l’acte de vente d’un actif antérieur, des relevés bancaires, une attestation de prêt, des justificatifs de revenus ou des documents sociaux. Le prix transite en principe par la comptabilité notariale : les paiements en espèces sont strictement limités et incompatibles avec une acquisition immobilière significative.

Une opération internationale appelle souvent des vérifications supplémentaires : cohérence entre le profil de l’acquéreur et le prix, identité des personnes qui contrôlent une société, provenance d’un virement étranger, sanctions internationales éventuelles et rôle des intermédiaires. Si le professionnel ne peut pas obtenir les informations nécessaires ou constate une anomalie, il peut renoncer à intervenir. Lorsqu’un soupçon persiste, il est tenu au secret sur une éventuelle déclaration à Tracfin.

Pourquoi les patrimoines de personnalités étrangères alimentent-ils autant les rumeurs ?

Les biens haut de gamme sont peu nombreux, chers et souvent acquis par des structures discrètes. Cette combinaison favorise les raccourcis : une société domiciliée à l’étranger devient, sans preuve, l’écran d’une famille connue ; un voisin est transformé en source ; une visite est assimilée à une acquisition. Or la confidentialité légitime de certaines informations patrimoniales n’autorise pas à combler les zones d’ombre par des affirmations.

La prudence protège aussi les investisseurs ordinaires. Une rumeur d’achat par une personnalité ne constitue ni un indicateur de rendement, ni une garantie de valorisation, ni un signal d’entrée sur un quartier. La valeur d’un immeuble dépend d’abord de son emplacement, de sa liquidité, de la qualité du bâti, de sa performance énergétique, des charges, de l’encadrement local des loyers et de la fiscalité. Suivre un nom plutôt qu’analyser ces fondamentaux expose à surpayer un actif.

Quels réflexes adopter avant d’investir à la suite d’une rumeur de marché ?

Un investisseur ne doit pas confondre la notoriété supposée d’un voisin avec une thèse d’investissement. Avant toute offre, calculez le rendement net de charges, d’impôt, de vacance, de travaux et de financement. Vérifiez le DPE, le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale, les procédures en cours, la taxe foncière, l’encadrement des loyers et les contraintes d’urbanisme. Pour un immeuble ou un portefeuille, ajoutez une analyse des baux, des impayés, des assurances et des travaux pluriannuels.

La bonne discipline consiste à traiter les affirmations sur les propriétaires célèbres comme une information non déterminante tant qu’elles ne sont pas corroborées. Un actif doit rester rentable, juridiquement exploitable et finançable sans l’hypothèse d’une hausse liée à l’arrivée supposée de fortunes étrangères. C’est particulièrement vrai dans le haut de gamme, où la liquidité peut se contracter rapidement lorsque les prix se déconnectent des revenus locatifs et des capacités de financement.