François Bayrou prend d’assaut le gigantesque patrimoine « improductif » de l’État dans le secteur immobilier

L’offensive engagée autour du patrimoine immobilier de l’État vise les immeubles, terrains et emprises dont l’usage public ne justifie plus le coût d’entretien ou l’immobilisation du capital. Le qualificatif d’« improductif » est politique et budgétaire, non juridique : il ne suffit pas qu’un site soit vide pour qu’il puisse être cédé rapidement, ni qu’il rapporte un loyer pour qu’il soit forcément bien géré.

Pour François Bayrou, l’enjeu ne se résume donc pas à vendre des bâtiments administratifs. Il s’agit d’identifier les actifs sous-occupés, de regrouper les services quand cela reste fonctionnel, de louer ou céder les biens devenus inutiles, et de remettre sur le marché des terrains pouvant accueillir logements, activités ou équipements. Chaque option suppose toutefois de concilier la valeur patrimoniale, les contraintes du domaine public, les besoins des territoires et le coût futur des administrations concernées.

La bonne question n’est pas « combien vaut le patrimoine de l’État ? », mais quel gain net une décision procure sur plusieurs années. Une vente apporte une recette immédiate ; une reconversion peut créer des loyers ou des logements ; le maintien d’un site peut éviter des dépenses de relogement élevées. La fiscalité, les diagnostics, la dépollution et l’urbanisme pèsent directement sur cet arbitrage.

Quels actifs de l’État peuvent réellement être qualifiés d’« improductifs » ?

Les premiers candidats sont les bureaux durablement vacants, les anciennes casernes, les entrepôts, les friches techniques, certains logements de fonction inoccupés et les terrains sans projet public identifié. Mais l’analyse ne doit pas se limiter au taux d’occupation. Un immeuble utilisé quelques jours par semaine peut être stratégique en cas de crise ; inversement, un local plein peut coûter trop cher s’il est mal adapté, énergivore ou éloigné des services qu’il abrite.

Pourquoi la vente d’un immeuble public ne crée-t-elle pas automatiquement une économie ?

Le prix encaissé n’est qu’un élément du bilan. Si l’administration vend un immeuble qu’elle occupait et doit ensuite louer des bureaux plus chers, l’opération peut dégrader ses dépenses de fonctionnement. À l’inverse, céder un site vacant permet de supprimer progressivement les frais de gardiennage, d’assurance, d’entretien, de chauffage minimal, de mise en sécurité et de remise aux normes, sans compter le risque de dégradation ou d’occupation illicite.

Il faut également distinguer la recette de cession et son affectation budgétaire. Le produit ne se transforme pas automatiquement en baisse de dette ni en crédits disponibles pour un ministère précis : les règles d’affectation relèvent notamment des lois financières et des dispositifs budgétaires en vigueur. Elles doivent être vérifiées à la date de la décision. Une politique immobilière cohérente mesure donc le coût complet avant et après l’arbitrage, plutôt que de poursuivre un objectif annuel de ventes.

Vendre, louer ou reconvertir : quelle stratégie maximise l’intérêt public ?

La cession est pertinente lorsqu’un actif n’a plus d’utilité publique prévisible, que sa transformation serait trop risquée pour la puissance publique et qu’un marché existe. Elle est moins adaptée à un foncier rare dans une zone tendue, à une emprise pouvant répondre à une pénurie de logements ou à un bien dont la valeur peut être créée par une évolution d’urbanisme maîtrisée. Dans ces cas, une occupation temporaire, un bail, une division foncière ou un portage public peuvent être préférables.

Une location à un opérateur privé ne doit pas être assimilée à une solution gratuite. Le propriétaire public doit chiffrer les travaux de mise à disposition, les responsabilités sur le clos-couvert, les obligations environnementales et le risque d’impayé. Des outils domaniaux, dont certaines autorisations d’occupation ou montages de longue durée, peuvent donner des droits au porteur de projet sans transférer la propriété ; leur choix dépend de la nature du bien et du montage envisagé.

Quelle procédure faut-il suivre avant de vendre un bien de l’État ?

La Direction de l’immobilier de l’État, au sein de l’administration financière, joue un rôle central dans la connaissance, l’évaluation et la stratégie du parc de l’État. Mais la décision de céder implique aussi le ministère utilisateur, les services préfectoraux, les collectivités concernées et, selon le dossier, les services de l’urbanisme, de l’environnement ou du patrimoine. Le calendrier peut donc être long, surtout pour une grande emprise.

Le domaine public est inaliénable tant qu’il demeure affecté à l’usage du public ou à un service public et qu’il est aménagé à cette fin. La désaffectation constate la fin de cet usage ; le déclassement le fait sortir du domaine public. Le bien peut alors, en principe, intégrer le domaine privé de l’État et être cédé. Omettre cette séquence fragilise l’opération.

Quels impôts et droits s’appliquent aux cessions immobilières de l’État ?

La fiscalité ne se lit pas de la même façon pour le vendeur public et pour l’acquéreur. L’État n’est pas un particulier réalisant une plus-value immobilière imposable selon le régime des particuliers. En revanche, la vente peut générer des droits d’enregistrement à la charge de l’acquéreur, selon la nature du bien, le département, le régime de TVA et les éventuelles exonérations. Les taux et cas d’exonération doivent être vérifiés au jour de l’acte.

Le régime de TVA exige une attention particulière. La cession d’un terrain à bâtir, celle d’un immeuble neuf ou certaines opérations menées avec option à la TVA ne suivent pas les mêmes règles qu’une vente d’immeuble ancien. La qualité du vendeur au regard de la TVA, la nature exacte de l’opération et la destination du bien sont déterminantes. Un audit fiscal en amont évite de bâtir un prix de vente sur une hypothèse erronée.

La taxe foncière illustre aussi la nécessité de raisonner au cas par cas. Les immeubles appartenant à l’État peuvent bénéficier d’exonérations lorsqu’ils sont affectés à un service public ou d’utilité générale et ne produisent pas de revenus, dans les conditions prévues par le code général des impôts. Cette exonération n’est pas un blanc-seing attaché à toute propriété publique. Une mise en location, un changement d’usage ou une vacance sans affectation peuvent modifier l’analyse.

Comment éviter les ventes précipitées et les friches publiques ?

La tentation d’un inventaire suivi de ventes rapides comporte deux écueils. Le premier est de céder des emprises rares à un prix qui ne reflète ni leur potentiel urbain ni le coût de remplacement à long terme. Le second est de conserver indéfiniment les dossiers complexes : pollution, changement de plan local d’urbanisme, accès insuffisant, contraintes patrimoniales ou voisinage sensible. La gestion active consiste à classer les biens selon leur maturité, pas à traiter chaque actif de la même manière.

Pour les collectivités, l’arrivée d’un grand bien de l’État sur le marché peut être une occasion de produire du logement, d’installer des équipements ou de requalifier un quartier. Elle peut aussi provoquer une pression foncière ou imposer des infrastructures coûteuses. Un dialogue précoce avec la commune, l’intercommunalité et les services de l’État permet de comparer une vente simple, une cession assortie de conditions, une opération d’aménagement ou une conservation temporaire.