Christie’s International Real Estate diversifie son offre avec une nouvelle division dédiée aux transactions en cryptomonnaies dans l’immobilier de luxe

La nouvelle division de Christie’s International Real Estate dédiée aux transactions en cryptomonnaies répond à une demande précise de certains acquéreurs fortunés : mobiliser une part de leur patrimoine numérique pour acheter une résidence, un pied-à-terre ou un actif d’investissement. Elle ne change toutefois pas la nature juridique d’une vente immobilière en France. Un immeuble se transmet par un acte authentique reçu par un notaire, puis par sa publication au service de la publicité foncière.

Dans la pratique, une transaction immobilière financée par des cryptoactifs est rarement un paiement direct de portefeuille à portefeuille. Le schéma le plus robuste consiste à fixer le prix en euros, à documenter l’origine des actifs numériques, à les céder auprès d’un prestataire régulé, puis à adresser les euros sur le compte de l’étude notariale. Le dispositif commercial peut faciliter la mise en relation et la coordination, mais il ne dispense ni des contrôles anti-blanchiment ni de la fiscalité.

Que change réellement cette offre pour l’immobilier de luxe ?

Une division spécialisée apporte d’abord une compétence d’exécution. Dans une opération classique, l’agent immobilier vérifie le financement, le notaire sécurise l’acte et la banque organise les flux. Dès que des cryptoactifs interviennent, il faut aussi identifier le portefeuille d’origine, vérifier le parcours des fonds, choisir un intermédiaire de conversion adéquat et caler un calendrier compatible avec la volatilité du marché. C’est ce travail de coordination qui constitue la valeur d’une offre dédiée.

Le positionnement sur le luxe est logique. Les acquéreurs concernés disposent souvent d’un patrimoine diversifié, international et liquide en apparence, mais dont la liquidité réelle dépend de la profondeur de marché, des plafonds de l’intermédiaire et des contrôles de conformité. Les vendeurs, eux, recherchent une chose simple : recevoir le prix convenu, en euros, à la date prévue. La crypto ne doit donc jamais devenir une incertitude pesant sur leur règlement.

Peut-on acheter légalement un bien immobilier en France avec des cryptomonnaies ?

Oui, sous conditions, mais l’expression « acheter en crypto » mérite d’être précisée. Les cryptoactifs ne sont pas une monnaie ayant cours légal en France : un vendeur n’est pas tenu de les accepter. Surtout, le droit immobilier exige un prix déterminé ou déterminable et une chaîne de paiement qui permette au notaire de remplir ses obligations professionnelles. Le montage le plus lisible reste une vente dont le prix est exprimé et payé en euros, après conversion des actifs numériques de l’acquéreur.

Une remise directe de bitcoins, d’ethers ou d’autres jetons au vendeur peut soulever des difficultés de qualification juridique, de valorisation et de preuve. Si chacun transfère un bien à l’autre, l’opération peut se rapprocher d’un échange plutôt que d’une vente classique. Elle complique aussi le calcul des droits, la comptabilité du prix et la gestion d’une variation de cours entre le compromis et la signature. Ces questions doivent être réglées avec le notaire avant toute offre, et non à la veille de l’acte.

Le notaire reste central. Il vérifie l’identité des parties, la capacité juridique, la cohérence économique de l’opération et l’origine des fonds selon ses obligations de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme. Il peut demander des pièces complémentaires, voire refuser de recevoir l’acte si les explications ou justificatifs ne permettent pas de lever un doute. Le secret technique d’un portefeuille ne constitue pas un droit à l’anonymat face à ces contrôles.

Comment sécuriser le prix face à la volatilité des cryptoactifs ?

La volatilité est le point de rupture le plus immédiat. Entre l’acceptation d’une offre et la signature définitive, la valeur d’un cryptoactif peut évoluer fortement. Or le vendeur ne doit pas supporter le risque qu’un portefeuille suffisant le lundi ne couvre plus le prix, les frais d’acquisition et les éventuels travaux le vendredi. À l’inverse, l’acquéreur doit savoir exactement quelle quantité d’actifs il vend et à quel coût global.

Le prix affiché dans le mandat, l’offre, le compromis et l’acte doit rester cohérent. Une clause prévoyant que l’acquéreur apportera « l’équivalent de » telle somme en cryptoactifs sans méthode de conversion claire est une source de litige. Il faut définir la devise de référence, l’instant de valorisation, la plateforme retenue, les frais, la partie qui supporte une insuffisance éventuelle et le sort de l’opération en cas de blocage de conformité.

Quels justificatifs l’acquéreur doit-il préparer ?

L’acquéreur doit pouvoir raconter, documents à l’appui, le parcours complet de ses fonds. Cela signifie démontrer comment les cryptoactifs ont été acquis, sur quelle plateforme ou via quels transferts, de quels portefeuilles ils proviennent, puis comment ils ont été convertis. Une plus-value spectaculaire ne pose pas seulement un sujet fiscal : sans documentation, elle peut empêcher le dénouement de l’achat.

Les documents typiquement demandés peuvent inclure une pièce d’identité, un justificatif de domicile, les relevés du compte bancaire recevant les euros, l’historique d’exchange, les justificatifs de revenus ou de cession d’entreprise ayant permis l’investissement initial et, le cas échéant, une explication écrite des mouvements on-chain. Les exigences diffèrent selon le dossier, le montant et les juridictions impliquées. Il est vain d’espérer les contourner en fractionnant les flux ou en multipliant les portefeuilles : cela aggravera généralement les alertes de conformité.

Quelle fiscalité s’applique lorsqu’on paie un bien avec des cryptoactifs ?

Pour un particulier fiscalement domicilié en France, utiliser des actifs numériques pour acheter un bien revient généralement à les céder. Cette cession peut donc déclencher l’imposition de la plus-value sur actifs numériques, y compris si les euros issus de la vente ne transitent que brièvement sur un compte avant le règlement notarial. Le calcul ne se limite pas à la hausse du dernier jeton vendu : il obéit à un mécanisme global tenant compte de la valeur totale du portefeuille et de son prix total d’acquisition.

Sous le régime usuel des particuliers, la plus-value peut relever du prélèvement forfaitaire unique de 30 %, composé de 12,8 % d’impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux. Une option annuelle pour le barème progressif peut exister, mais elle s’apprécie sur l’ensemble des revenus et gains concernés : elle se décide avec une vision fiscale globale. Le seuil d’exonération des petites cessions et les règles déclaratives doivent être vérifiés pour l’année de l’opération, car ils peuvent évoluer.

Cette fiscalité est distincte de celle de l’immeuble. L’achat supporte les frais d’acquisition applicables au bien — généralement plus élevés dans l’ancien que dans le neuf — et la revente future suivra le régime des plus-values immobilières si les conditions sont réunies. Pour un investissement locatif, les revenus seront imposés selon le mode de location et le régime choisi ; payer l’acquisition avec des cryptoactifs ne crée pas, à lui seul, un statut fiscal immobilier particulier.

Faut-il accepter une offre en crypto lorsqu’on vend un bien de prestige ?

Pour le vendeur, la question n’est pas de juger la qualité technologique d’un cryptoactif, mais d’évaluer la certitude du prix. Une offre sérieuse doit comporter une preuve de capacité financière, un interlocuteur de conversion identifié et un délai réaliste. Une preuve de solde affichée sur une application ne remplace ni l’origine documentée des fonds ni leur disponibilité effective. Si l’offre dépend d’une vente de cryptoactifs, le compromis doit éviter que le vendeur immobilise son bien sans protection suffisante.

Le vendeur doit aussi se demander ce qu’il compte recevoir. Accepter des cryptoactifs l’expose ensuite à leur conservation, à leur volatilité et à sa propre fiscalité lors d’une éventuelle cession. Pour la plupart des opérations françaises, exiger un prix net versé en euros par le circuit notarial demeure l’option la plus claire. Cela n’empêche pas l’acquéreur de financer son achat par son patrimoine numérique ; cela répartit simplement les risques de manière plus rationnelle.

Quels risques restent à surveiller après la signature ?

La signature ne clôt pas tous les sujets. L’acquéreur doit archiver l’acte, le décompte notarial, les confirmations de conversion, les relevés bancaires et la documentation crypto. Ces pièces serviront à établir le prix d’acquisition du bien lors d’une revente ultérieure, à justifier l’origine de l’apport auprès d’une banque et à répondre à une demande de l’administration fiscale. La conservation des clés privées, elle, relève d’un autre sujet : elle ne doit jamais être confiée au professionnel immobilier ou au notaire hors dispositif formellement prévu.

Pour un investisseur, la liquidité de revente mérite enfin une analyse froide. Un actif acquis grâce aux cryptoactifs ne sera pas nécessairement revendu à un acheteur crypto. Sa valeur dépendra d’abord de son emplacement, de sa qualité, de son état, de son DPE, de son marché locatif et de la solvabilité des acquéreurs traditionnels. La crypto peut être un moyen de mobiliser un capital ; elle ne constitue ni une garantie de rendement ni un critère de valeur immobilière.