Assurance multirisque professionnelle : ce que le bail commercial vous oblige à souscrire

Un commerçant ouvre sa boutique, aménage la vitrine, installe son stock, sans avoir vérifié que son contrat d'assurance multirisque professionnelle couvre réellement la valeur des marchandises entreposées. Un dégât des eaux survient quelques mois plus tard, endommageant une partie du stock : l'indemnisation obtenue s'avère très inférieure à la perte réelle, faute d'avoir correctement déclaré la valeur des biens couverts au moment de la souscription.

Ce que cette assurance couvre concrètement

L'assurance multirisque professionnelle regroupe, dans un contrat unique, plusieurs garanties essentielles à l'exploitation d'un local commercial : les dommages au local lui même, incendie, dégât des eaux, événements climatiques, les dommages au matériel professionnel et aux marchandises stockées, et la responsabilité civile de l'exploitant envers les clients, les tiers et les autres occupants de l'immeuble en cas de sinistre dont l'activité serait à l'origine. Cette combinaison de garanties, plus étendue qu'une simple assurance habitation, répond aux risques spécifiques d'une activité commerciale ouverte au public et génératrice de flux de marchandises.

L'obligation imposée par le bail commercial

La garantie perte d'exploitation, souvent négligée à tort

Au delà des dommages matériels directs, un sinistre qui rend le local temporairement inutilisable prive le commerçant de son chiffre d'affaires pendant toute la durée des travaux de remise en état, une conséquence financière parfois plus lourde que le coût des réparations elles mêmes. La garantie perte d'exploitation, fréquemment proposée en option plutôt qu'incluse d'office dans le contrat de base, indemnise cette perte de revenu selon des modalités et une durée maximale précisées au contrat, un point à négocier explicitement lors de la souscription plutôt qu'à découvrir insuffisant au moment où l'activité se retrouve effectivement interrompue par un sinistre couvert.

Comment bien calibrer son contrat avant de signer

Une assurance qui ne dispense pas le bailleur de la sienne

L'assurance multirisque professionnelle souscrite par le locataire commercial ne remplace jamais l'assurance que le bailleur doit lui même souscrire sur l'immeuble qu'il possède, les deux garanties répondant à des objets distincts : celle du locataire couvre son activité, son matériel et sa responsabilité d'exploitant, celle du bailleur couvre la structure du bâtiment et sa responsabilité de propriétaire, une distinction qui rejoint la logique déjà nécessaire pour toute assurance protection juridique immobilière, dont la couverture répond à un objet précis et non interchangeable avec les autres garanties du propriétaire. Un commerçant locataire a donc intérêt à vérifier que son propre contrat ne laisse aucun angle mort entre ce qu'il assure lui même et ce que le bailleur couvre de son côté.

Le cas particulier des activités présentant un risque aggravé

Certaines activités commerciales, restauration avec cuisine équipée, atelier de réparation utilisant des produits inflammables, commerce entreposant des quantités importantes de marchandises, sont considérées par les assureurs comme présentant un risque aggravé, ce qui se traduit par des cotisations plus élevées, des franchises spécifiques, ou des exigences de sécurité renforcées, système de détection incendie, extincteurs conformes, contrôles périodiques des installations. Un porteur de projet qui sous-estime ce classement au moment de la souscription s'expose à une cotisation revue à la hausse en cours de contrat, une fois l'assureur informé plus précisément de la nature réelle de l'activité exercée dans le local, ou pire à un refus d'indemnisation si l'activité déclarée ne correspondait pas à celle effectivement pratiquée au moment du sinistre.

Anticiper l'évolution de l'activité dans le temps

Un commerce qui évolue, extension de la surface de vente, diversification de l'activité, augmentation significative du stock habituellement détenu, doit faire l'objet d'une mise à jour régulière de son contrat d'assurance multirisque professionnelle, plutôt que de conserver indéfiniment les paramètres déclarés lors de l'ouverture initiale du commerce. Cette actualisation, souvent négligée une fois le contrat souscrit et les cotisations prélevées automatiquement chaque année, reste pourtant déterminante pour garantir une indemnisation fidèle à la réalité économique du commerce au moment où un sinistre viendrait effectivement à survenir, plusieurs années après la signature initiale du contrat d'assurance concerné.