À partir du 1er avril, des frais additionnels de 0,5 % dans l’immobilier, sauf exemption pour 5 départements

À compter du 1er avril, l’achat d’un logement ancien peut coûter plus cher dans les départements qui relèvent leur taux de droits de mutation à titre onéreux (DMTO). La hausse annoncée est de 0,5 point : elle ne concerne ni les honoraires librement facturés par une agence, ni la rémunération réglementée du notaire, ni le crédit immobilier. Elle alourdit la part fiscale des frais d’acquisition.

Pour un acquéreur, l’effet est immédiat : sur un bien ancien vendu 250 000 €, le seul relèvement départemental représente 1 250 € de plus, avant les prélèvements accessoires calculés sur ce droit. Dans la pratique, le surcoût global de fiscalité approche plutôt 1 300 €, à base taxable identique. Le montant définitif est arrêté par le notaire dans le décompte précédant la signature.

L’expression « frais de notaire » masque donc une réalité fiscale. La plus grande partie de la somme versée lors de la vente est reversée au Trésor public et aux collectivités. Cinq départements ne retiennent pas cette majoration à cette échéance selon les décisions locales annoncées, mais il ne s’agit pas d’une exonération nationale attachée au logement ou à l’acheteur : il faut vérifier le taux en vigueur dans le département précis où se situe le bien.

Que change exactement la hausse de 0,5 point des droits de mutation ?

Les DMTO sont les taxes perçues lors d’une vente immobilière. Dans l’ancien, leur composante principale est le droit départemental. La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à porter temporairement le taux maximal de cette composante de 4,5 % à 5 %, dans les conditions qu’elle fixe. Chaque conseil départemental reste décisionnaire : la hausse n’est donc pas automatique sur tout le territoire.

À ce droit départemental s’ajoutent notamment une taxe communale et un prélèvement de l’État assis sur le droit départemental. C’est pourquoi une augmentation départementale de 0,5 point se traduit, en pratique, par un écart légèrement supérieur à 0,5 % de la base taxable. Dans les départements ayant adopté le plafond, le total des droits et taxes d’enregistrement se rapproche de 5,18 % dans le cas courant, contre environ 4,66 % auparavant. Les règles et taux doivent être vérifiés à la date de lecture.

Combien coûte cette hausse sur votre projet d’achat ?

Le calcul de premier niveau est simple : multipliez la base taxable par 0,5 %. Il donne l’augmentation du droit départemental seul. Pour une estimation plus réaliste du supplément à décaisser, retenez environ 0,52 % de la base taxable lorsque les prélèvements additionnels applicables au droit départemental s’ajoutent. Ce n’est toutefois qu’un ordre de grandeur : le prix déclaré, le traitement des frais d’agence, le mobilier éventuellement valorisé de façon justifiée et la nature exacte de la vente influencent l’assiette.

Ce tableau isole l’effet de la réforme : il ne donne pas le montant total des frais d’acquisition. Pour un achat ancien, ces frais comprennent surtout les droits et taxes, auxquels s’ajoutent les émoluments du notaire, les débours — documents d’urbanisme, cadastre, formalités — et, le cas échéant, la contribution de sécurité immobilière. Au total, l’enveloppe se situe souvent de l’ordre de 7 % à 8 % du prix dans l’ancien, avec des variations selon le dossier.

Les cinq départements sont-ils vraiment « exemptés » ?

Le terme d’exemption peut prêter à confusion. La loi ne crée pas une liste nationale de cinq départements durablement dispensés de droits de mutation. Elle ouvre une faculté de relèvement aux départements, dans le cadre temporaire prévu par le texte. Les départements qui n’ont pas décidé d’utiliser cette faculté conservent leur taux antérieur : ils ne bénéficient pas d’un régime dérogatoire accordé à leurs acheteurs.

À la date de l’annonce, cinq départements ne retenaient pas la majoration pour l’entrée en vigueur du 1er avril. Cette situation est locale et peut évoluer avec de nouvelles délibérations, dans les limites du cadre légal. Pour sécuriser votre dossier, ne vous fiez ni à une carte ancienne ni au département de votre résidence actuelle : demandez à votre notaire le taux DMTO applicable au jour prévu de l’acte, pour le département de situation de l’immeuble.

Cette précaution compte particulièrement près des limites administratives. Deux maisons comparables, séparées par quelques kilomètres mais situées dans deux départements différents, peuvent générer un coût fiscal distinct. Le choix du notaire, lui, ne change rien au taux : un notaire établi dans un département non majoré doit appliquer le tarif fiscal du département où est localisé le bien vendu.

Quels acheteurs et quels logements peuvent échapper à la majoration ?

La mesure prévoit que le relèvement de taux ne s’applique pas aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale, sous réserve de satisfaire aux critères retenus pour leur dossier. L’intention est de ne pas augmenter la fiscalité des ménages achetant pour la première fois le logement qu’ils vont occuper. Le notaire demandera les justificatifs et déclarations nécessaires : ne présumez pas de votre éligibilité avant cet examen.

Cette protection ne vise pas, en principe, un achat locatif, une résidence secondaire ou une acquisition réalisée par une société. Un acheteur ayant déjà détenu un logement, même s’il est actuellement locataire, doit également faire vérifier sa situation. La notion de primo-accession et les pièces exigées doivent être confirmées avec l’étude notariale, notamment en cas de séparation, d’indivision, de donation antérieure ou d’acquisition à deux aux parcours patrimoniaux différents.

Pourquoi la date de signature chez le notaire est-elle décisive ?

Le taux des droits de mutation est normalement celui en vigueur à la date de la signature de l’acte authentique, c’est-à-dire le jour où la propriété est transférée devant le notaire. La date de l’annonce, de la visite, de l’offre d’achat acceptée, de la promesse ou du compromis ne suffit pas à figer le montant des droits. Un avant-contrat signé avant le 1er avril peut donc aboutir à une vente taxée au nouveau taux si l’acte authentique intervient après l’entrée en vigueur locale.

Il ne faut pas pour autant tenter de précipiter une signature sans que les conditions soient réunies. Obtention du prêt, purge du droit de préemption urbain, levée des conditions suspensives, état hypothécaire, documents de copropriété et origine de propriété doivent être traités. Antidater un document ou contourner les formalités serait illégal et ne sécuriserait jamais la vente.

Si votre calendrier est proche du 1er avril, posez une question précise au notaire : « Quel taux sera retenu si nous signons le [date] ? » Demandez que l’estimation des frais soit actualisée. Le vendeur n’a aucune obligation générale de compenser cette évolution fiscale, mais son coût peut devenir un élément de négociation du prix, surtout si le financement de l’acquéreur est contraint.

Comment intégrer ce surcoût dans une offre et dans votre financement ?

La bonne méthode consiste à travailler sur le coût total à décaisser, et non sur le seul prix affiché. Ajoutez au prix négocié les frais d’acquisition recalculés, les frais de garantie du prêt, les frais de dossier éventuels, le coût des travaux urgents et une réserve de trésorerie. Pour un investisseur, les droits de mutation font partie du coût d’entrée : ils pèsent sur le rendement net et sur la durée nécessaire pour absorber les frais de revente.

Dans une négociation, ce surcoût ne justifie pas mécaniquement une baisse de prix équivalente : le marché local, l’état du bien et la concurrence entre acheteurs restent déterminants. Il doit néanmoins être chiffré avant l’offre. Un acquéreur qui connaît son enveloppe complète évite de devoir rouvrir la négociation après le compromis, lorsque ses marges de manœuvre sont plus faibles.