Yann Jéhanno de Laforêt : une reprise prometteuse de l’immobilier attendue en 2025

L’hypothèse d’une reprise immobilière en 2025, associée dans le titre à Yann Jéhanno de Laforêt, doit être comprise comme un scénario de normalisation plutôt que comme le retour automatique d’un marché haussier. Après une phase de taux élevés et de réajustement des prix, le redémarrage dépend de la capacité des vendeurs, des acheteurs et des banques à se retrouver sur des valeurs finançables.

Dans l’immobilier commercial, le mot « reprise » recouvre plusieurs réalités : davantage d’immeubles mis en vente, plus de visites qualifiées, un retour des investisseurs, des délais de commercialisation plus courts et, enfin, des transactions effectivement signées. Ces indicateurs peuvent s’améliorer sans que tous les actifs prennent de la valeur. Les bureaux bien situés, les entrepôts adaptés ou les commerces à flux piéton solide ne réagissent pas comme les actifs vacants, énergivores ou dépendants d’un seul locataire fragile.

Laforêt est d’abord identifié au marché résidentiel ; les signaux observés dans les logements — détente du crédit, retour des acquéreurs, stabilisation des négociations — ne se transposent donc pas mécaniquement aux murs commerciaux et à l’immobilier d’entreprise. Pour ce dernier, la valeur locative, la qualité du bail et le coût de remise aux normes restent déterminants.

À quoi reconnaît-on une vraie reprise de l’immobilier commercial ?

Un rebond crédible ne se mesure pas seulement au nombre de projets d’achat. Il devient tangible lorsque les propriétaires cessent de retirer leurs biens du marché faute d’offres, que les financements aboutissent et que les prix de signature se rapprochent des attentes raisonnables des vendeurs. Une hausse isolée des demandes sur les portails ou des rendez-vous d’agence ne suffit pas : elle peut refléter une curiosité opportuniste, notamment après une correction des prix.

Les professionnels suivent notamment le volume des promesses et actes signés, le délai entre mise en vente et cession, la part des prix renégociés, les conditions de crédit et le niveau de vacance des secteurs visés. Pour un acquéreur, le meilleur indicateur reste concret : des comparables récents, réellement signés, portant sur des biens de même localisation, de même état et de même profil locatif. Une estimation construite sur des prix affichés peut surestimer fortement la valeur réalisable.

Pourquoi la baisse des taux ne suffit-elle pas à faire remonter tous les prix ?

La baisse ou la stabilisation du coût du crédit améliore la capacité d’emprunt et réduit la charge financière d’un projet. Elle peut donc ramener des acheteurs sur le marché. Mais en immobilier commercial, la valeur découle aussi du revenu net anticipé : loyer encaissable, indexation, charges non récupérables, fiscalité, franchise de loyer, vacance future et dépenses de travaux. Si ces éléments se dégradent, le gain obtenu sur le financement peut être annulé.

Le mécanisme est simple. Un investisseur raisonne souvent à partir d’un revenu annuel net et d’un taux de rendement exigé, qui reflète le risque du bien. À revenu constant, un taux exigé moins élevé peut soutenir la valeur. En revanche, si le locataire part, si le loyer est supérieur aux niveaux réellement pratiqués ou si une rénovation lourde devient nécessaire, le revenu baisse et le taux de rendement exigé augmente : la valeur peut alors reculer malgré une détente des taux bancaires.

Quels actifs peuvent profiter en premier d’un redémarrage ?

Les marchés ne repartent jamais de façon uniforme. Les actifs les plus liquides sont généralement ceux dont l’usage est lisible, la localisation prouvée et le revenu documenté. Un commerce installé dans une rue disposant d’un flux réel, un entrepôt correctement connecté aux axes logistiques ou un bureau récent, desservi et facile à reconfigurer disposent d’arguments plus solides qu’un bâtiment dont l’usage futur reste incertain.

Le bureau illustre particulièrement cette sélection. La question n’est plus uniquement de savoir si un immeuble est occupé aujourd’hui, mais s’il le restera au prochain renouvellement. Accessibilité, qualité d’usage, sobriété énergétique, services, modularité des plateaux et coûts d’exploitation pèsent désormais dans les arbitrages des entreprises. Un actif ancien peut garder un intérêt, à condition que le coût et le calendrier de sa transformation soient réalistes.

Cette distinction vaut également pour les commerces. Une enseigne connue n’est pas, à elle seule, une garantie : il faut analyser ses comptes lorsqu’ils sont accessibles, les garanties prévues, l’activité autorisée au bail, la dépendance à une autorisation administrative éventuelle et la possibilité de relouer le local à une autre activité. Un local très spécifique peut perdre rapidement de la valeur si le preneur le libère.

Comment calculer le prix raisonnable d’un local ou d’un immeuble ?

Le rendement annoncé dans une annonce est souvent brut ou théorique. Pour approcher un prix d’acquisition cohérent, partez du revenu réellement sécurisé, retirez les charges qui resteront à la charge du propriétaire et les dépenses prévisibles, puis appliquez un niveau de rendement adapté au risque. Cette méthode ne remplace pas une expertise, mais elle oblige à distinguer un loyer contractuel d’un loyer durablement encaissable.

Prenons un raisonnement indicatif, sans prétendre fixer une valeur de marché : un actif affichant 60 000 € de loyers annuels n’a pas automatiquement une valeur identique selon que le bail vient d’être signé avec une garantie robuste ou qu’il arrive bientôt à échéance avec un locataire en difficulté. Il faut déduire les périodes de vacance plausibles, les honoraires de relocation, les franchises éventuelles, les travaux et les charges non récupérables. Le revenu net stabilisé, et non le loyer facial, est la base utile.

Quels documents et risques faut-il auditer avant l’achat ?

L’acquisition de murs commerciaux requiert une due diligence plus large qu’une simple visite. Le notaire sécurise le titre de propriété, les servitudes, l’urbanisme et la rédaction de l’acte, mais l’acquéreur doit organiser ses propres vérifications économiques et techniques. Selon le bien, il faut examiner les diagnostics obligatoires, le DPE lorsqu’il est requis, les diagnostics amiante et plomb selon l’âge de l’immeuble, l’état des risques, les autorisations d’urbanisme, les procès-verbaux de copropriété et les contrats d’entretien.

Pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire d’au moins 1 000 m², le décret tertiaire impose des obligations de réduction des consommations d’énergie et de déclaration sur la plateforme dédiée. Le seuil, les modalités et les échéances doivent être vérifiés à la date de lecture. Ces obligations peuvent générer des dépenses significatives et doivent être réparties contractuellement avec le locataire lorsque cela est possible, sans présumer que cette répartition efface le risque économique du propriétaire.

Si l’actif est situé en copropriété, vérifiez la destination de l’immeuble, le règlement de copropriété, les autorisations nécessaires pour une enseigne, une extraction, une terrasse ou un changement d’usage, ainsi que les travaux votés et les impayés de charges. Pour un site ayant accueilli certaines activités, l’historique environnemental et le risque de pollution des sols méritent aussi une attention particulière. Une anomalie peut rendre le financement plus difficile et retarder la relocation.

Faut-il acheter dès les premiers signaux de reprise ?

Attendre une certitude absolue revient souvent à acheter lorsque les actifs les plus simples ont déjà été arbitrés. Se précipiter au premier signal est tout aussi risqué. La bonne décision dépend moins du calendrier général que de votre horizon de détention, de votre trésorerie, de votre capacité à absorber une vacance et de la qualité du dossier. Un investisseur qui ne peut pas financer les travaux ou supporter douze mois sans loyer ne doit pas baser son projet sur un scénario optimiste de relocation.

Les frais d’acquisition, le coût du crédit, la fiscalité des loyers, la TVA éventuelle sur l’opération et le mode de détention — direct, société civile ou société soumise à l’impôt sur les sociétés — doivent être simulés avant la signature. Le choix d’une structure modifie la fiscalité des revenus, la déductibilité de certaines charges, la transmission et le traitement de la revente. Il justifie un échange avec un notaire, un expert-comptable et, pour les dossiers complexes, un avocat fiscaliste.

Quel scénario retenir pour la fin de 2025 ?

Le scénario le plus robuste est celui d’un marché plus sélectif et plus fluide, non celui d’une hausse indifférenciée. Si le crédit reste accessible, si l’inflation et le coût des travaux se stabilisent et si les vendeurs intègrent les nouvelles exigences de rendement, les transactions peuvent se débloquer. Les actifs de qualité pourraient alors retrouver davantage de concurrence entre acquéreurs, tandis que les immeubles à transformer continueraient d’exiger une forte discipline de prix.

Pour agir, ne pariez pas sur une appréciation générale. Constituez un dossier de financement solide, définissez une valeur maximale fondée sur le revenu net et les travaux, puis comparez plusieurs opportunités dans un même micro-marché. Vérifiez aussi les conditions de financement, les règles fiscales et les obligations réglementaires applicables au jour de l’opération : ces paramètres évoluent et peuvent modifier l’équilibre économique d’un achat.