Un marché immobilier en montagne en pleine mutation : 3 questions à Élody Mir, co-présidente de la Chambre FNAIM Béarn-Bigorre-Pays basque et administratrice fédérale FNAIM.

Le marché immobilier de montagne ne se résume plus à l’achat d’un pied-à-terre ou à la rentabilité d’une semaine de vacances. Pour les commerces, restaurants, hôtels, résidences de tourisme et services de proximité, la question centrale est devenue celle de la fréquentation sur l’année entière. Une station qui vit l’hiver mais peine à retenir une clientèle au printemps ou à l’automne n’offre pas le même potentiel qu’une destination réellement animée sur quatre saisons.

Dans les Pyrénées comme dans les Alpes, le littoral basque ou les vallées à activité thermale et de pleine nature, les marchés restent très hétérogènes. Une rue centrale peut concentrer les flux, quand un local situé à quelques dizaines de mètres souffre d’un manque de visibilité, d’un accès difficile ou d’une fermeture saisonnière du quartier. L’investisseur et l’exploitant doivent donc analyser l’économie réelle du site, et non transposer mécaniquement les prix ou les rendements observés dans une autre station.

Le sujet appelle trois questions de fond : qu’est-ce qui transforme la demande, comment apprécier la valeur d’un actif dont l’activité est saisonnière, et quelles précautions prendre avant de signer ? Ces réponses intéressent autant le commerçant qui cherche un emplacement que le bailleur, l’acquéreur de murs ou la copropriété qui doit absorber les effets d’une activité touristique.

Question 1 : qu’est-ce qui change réellement dans l’immobilier commercial de montagne ?

La montagne cherche à élargir ses motifs de séjour : randonnée, vélo, thermalisme, événements, gastronomie, bien-être, séminaires ou télétravail ponctuel. Cette diversification ne garantit pas une activité annuelle, mais elle modifie la hiérarchie des emplacements. Un commerce adapté à une clientèle de passage l’été ne répond pas forcément aux besoins des vacanciers d’hiver, des résidents secondaires et des habitants permanents.

L’enjeu n’est donc pas seulement de compter les nuitées : il faut qualifier les flux. Une clientèle qui vient pour la journée ne consomme pas comme un client hébergé plusieurs nuits. Un restaurant, un magasin de location de matériel, une épicerie, un cabinet de santé ou une conciergerie ne subissent pas la même courbe de demande. Les activités les plus robustes combinent souvent clientèle touristique et besoin local récurrent, à condition que le bassin de vie soit suffisant.

Le logement des travailleurs saisonniers est devenu un paramètre commercial à part entière. Sans solution d’hébergement pour recruter, une entreprise peut réduire ses jours d’ouverture, limiter son service ou renoncer à une activité pourtant viable sur le papier. Pour un investisseur en murs commerciaux, ce risque d’exploitation rejaillit directement sur la pérennité du locataire et, à terme, sur la valeur locative du local.

Question 2 : comment évaluer un local quand le chiffre d’affaires est très saisonnier ?

Dans un marché de montagne, le prix des murs et le montant du loyer doivent être reliés à l’exploitation possible. Demandez au cédant ou au bailleur les éléments permettant de reconstituer la saisonnalité : chiffres d’affaires mensuels lorsque leur communication est légitime, périodes d’ouverture, taux d’occupation pour l’hébergement, masse salariale, coût de l’énergie, charges de copropriété et travaux réalisés. Un chiffre d’affaires annuel flatteur peut masquer une dépendance à quelques semaines décisives.

L’analyse consiste à établir un compte d’exploitation prudent. Prenez le chiffre d’affaires réalisable dans un scénario bas, déduisez les achats, les salaires, les frais d’énergie, les assurances, les frais de distribution, les redevances éventuelles, les charges récupérables et le loyer. Il faut ensuite vérifier que l’activité peut absorber les échéances de crédit, le besoin de trésorerie et les mois creux. Un loyer supportable en période de pointe peut devenir insoutenable si la saison se raccourcit ou si la météo perturbe la fréquentation.

Pour les murs loués, le rendement brut — loyer annuel rapporté au prix d’acquisition — n’est qu’un point de départ. Le rendement net dépend notamment de la taxe foncière non récupérée, des travaux de structure, des vacances locatives, des honoraires de gestion, de l’assurance propriétaire non occupant et de la fiscalité de l’investisseur. Dans une petite station, le principal risque n’est pas toujours le niveau initial du loyer : c’est le délai nécessaire pour retrouver un locataire adapté en cas de départ.

Question 3 : quels actifs résistent le mieux à la mutation des stations ?

Les actifs les plus recherchés ne sont pas nécessairement les plus grands ni les plus spectaculaires. Un local modulable, correctement situé, avec une réserve, des arrivées techniques suffisantes et une façade visible peut accueillir plusieurs activités au fil du temps. À l’inverse, un bien entièrement conçu pour une seule enseigne ou une activité très technique peut devenir difficile à relouer si le concept disparaît.

L’hébergement professionnel reste un segment spécifique. Un hôtel, une résidence de tourisme ou un établissement de restauration se juge d’abord comme une entreprise : qualité du bâti, normes de sécurité, performance énergétique, capacité de recrutement, réputation commerciale, canaux de réservation et coût des remises à niveau. Acheter les murs sans maîtriser la solidité de l’exploitant revient à dissocier artificiellement l’immobilier de son usage.

Les services de proximité peuvent bénéficier de la présence de résidents permanents, de travailleurs et de propriétaires de résidences secondaires : alimentation, santé, réparation, conciergerie, restauration simple ou activités de loisirs non exclusivement liées à la neige. Cela ne dispense pas d’étudier la concurrence. Dans un territoire peu dense, deux offres comparables peuvent se partager un marché trop étroit pour assurer durablement la rentabilité des deux.

Quel bail choisir pour ne pas fragiliser l’exploitation ?

Le bail commercial est le cadre habituel d’une activité exploitée dans un local stable. Sa durée est au moins égale à neuf ans et le preneur dispose, en principe, d’une faculté de résiliation à l’expiration de chaque période triennale. Des exceptions existent, notamment selon la nature des locaux et la durée convenue : la rédaction du contrat doit être vérifiée par un professionnel. Le droit au renouvellement protège le fonds de commerce ; en cas de refus de renouvellement sans motif légitime, le bailleur peut devoir une indemnité d’éviction.

Le bail doit décrire précisément la destination des lieux. Une clause trop étroite peut empêcher l’exploitant d’ajouter une activité utile hors saison ; une clause trop large peut créer des conflits avec le bailleur, les copropriétaires ou les commerces voisins. La répartition des charges, taxes, travaux et assurances doit être annexée et lisible. La taxe foncière peut être refacturée au locataire si le bail le prévoit, mais certains travaux relevant des grosses réparations de l’article 606 du Code civil ne peuvent pas lui être imputés dans un bail commercial.

Le bail dérogatoire permet une occupation temporaire, dans la limite d’une durée totale de trois ans. Il offre de la souplesse pour tester une boutique saisonnière, un pop-up store ou un service nouveau. Mais le locataire ne bénéficie pas de la stabilité du statut des baux commerciaux. À l’issue, si le preneur reste dans les lieux et que le bailleur le laisse faire au-delà du délai légal, un bail commercial peut naître. Les règles applicables doivent être vérifiées à la date de signature.

Quelles contraintes techniques et réglementaires vérifier avant d’acheter ?

En montagne, le bâtiment impose ses propres contraintes : gel, neige, ruissellement, accès de secours, livraison, déneigement, réseaux, ventilation et isolation. La qualité du chauffage et de l’enveloppe du bâtiment joue sur les charges de l’exploitant, mais aussi sur le confort de la clientèle. Dans les locaux recevant du public, les règles de sécurité incendie et d’accessibilité doivent être appréciées avant tout changement d’activité ou travaux.

En copropriété, l’acquéreur doit demander les procès-verbaux d’assemblées générales, le règlement, l’état des impayés, le carnet d’entretien, les diagnostics disponibles et les appels de fonds votés ou envisagés. Une toiture, une façade, un réseau collectif ou une chaufferie à refaire peuvent bouleverser le rendement prévisionnel. Il faut aussi vérifier que l’activité projetée est compatible avec la destination de l’immeuble et les clauses du règlement de copropriété.

Les bâtiments ou ensembles immobiliers à usage tertiaire d’une surface de plancher cumulée au moins égale à 1 000 m² peuvent relever du dispositif Éco Énergie Tertiaire. Il impose des objectifs de réduction des consommations, avec une première échéance à 2030. Le champ précis, les modalités déclaratives et les éventuelles exemptions doivent être contrôlés à la date de lecture. Pour les hôtels et résidences, les règles locales d’urbanisme, de changement de destination et de meublés touristiques peuvent également peser sur le projet.

Comment sécuriser un achat de murs commerciaux en montagne ?

La bonne méthode consiste à séparer trois audits : l’immeuble, le bail et l’exploitant. L’immeuble se contrôle avec les diagnostics, les autorisations, l’état de la copropriété et une visite technique. Le bail s’analyse ligne par ligne : durée résiduelle, indexation, dépôt de garantie, franchise, garantie, révision, clause résolutoire, destination, travaux et droit de préemption éventuel du locataire. Enfin, l’exploitant se juge sur son activité, sa capacité à payer le loyer et la transférabilité de son concept.

Dans les communes où une pression foncière affecte le commerce de proximité, la collectivité peut disposer d’un droit de préemption sur certains fonds de commerce, fonds artisanaux, baux commerciaux ou terrains faisant l’objet de projets d’aménagement commercial. L’existence d’un périmètre de sauvegarde doit être vérifiée en mairie avant la cession. Le notaire, l’avocat ou le conseil en immobilier d’entreprise sécuriseront le montage, notamment lorsqu’un fonds de commerce et les murs sont acquis séparément.