Taxe foncière, Airbnb, loyers : Débats enflammés entre candidats à la mairie de Paris sur les politiques du logement

Taxe foncière, locations Airbnb et loyers concentrent les tensions du débat municipal parisien parce qu’ils touchent à la fois les propriétaires, les locataires, les investisseurs et les commerces de proximité. Derrière des formules parfois simplificatrices, les candidats à la mairie de Paris ne disposent pas tous des mêmes pouvoirs : la Ville vote ses taux d’imposition, encadre les meublés de tourisme dans les limites de la loi, mais ne fixe pas seule le niveau des loyers privés.

Pour un propriétaire parisien, l’enjeu est double : la fiscalité locale pèse directement sur la rentabilité et la valeur d’usage du bien, tandis que les règles applicables à Airbnb peuvent remettre en cause un modèle de location de courte durée. Pour un locataire, la question centrale est celle du loyer réellement exigible, du complément de loyer et de l’offre de logements disponibles à l’année.

Une promesse municipale doit donc être lue à l’aune de son instrument concret : délibération du Conseil de Paris, modification du plan local d’urbanisme, contrôle administratif, aides municipales ou demande de réforme adressée au Parlement. Cette distinction permet de mesurer ce qui peut changer rapidement, ce qui suppose un vote national, et ce qui dépend avant tout du marché.

Qui peut vraiment agir sur la taxe foncière à Paris ?

La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition, qu’il occupe le logement, le loue vide, le loue meublé ou le laisse vacant. Son montant résulte de deux composantes : une base, la valeur locative cadastrale, et un taux voté par les collectivités compétentes. À Paris, le Conseil de Paris dispose donc d’un levier direct sur le taux applicable, dans le cadre des règles budgétaires et fiscales nationales.

Le maire ne peut toutefois pas décider seul du montant figurant sur l’avis. Les valeurs locatives cadastrales sont administrées par l’État et font l’objet d’une revalorisation nationale. Les exonérations, dégrèvements et plafonnements relèvent également, pour l’essentiel, de la loi fiscale. Une annonce de « baisse de taxe foncière » doit ainsi préciser si elle porte sur le taux local, sur une compensation budgétaire ou sur une demande de réforme de l’assiette nationale.

Le point sensible est celui de la répercussion sur les loyers. La taxe foncière elle-même n’est pas récupérable auprès du locataire d’un bail d’habitation. Le bailleur ne peut pas l’ajouter aux charges, ni l’isoler sur une quittance. En revanche, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, lorsqu’elle figure sur l’avis de taxe foncière, peut être récupérée dans les conditions du décret sur les charges locatives, à l’exclusion des frais de gestion. Dans une location nouvelle, un propriétaire peut intégrer ses coûts dans le loyer demandé, mais à Paris cette liberté est limitée par l’encadrement des loyers.

Airbnb : quels pouvoirs la mairie de Paris peut-elle utiliser ?

La location touristique n’est pas interdite par principe. La règle dépend de la nature du logement, du nombre de nuitées, de l’usage autorisé du local et des formalités imposées localement. Pour la résidence principale, un propriétaire ou un locataire autorisé à sous-louer peut louer ponctuellement tout ou partie du logement, dans la limite légale de 120 nuits par année civile. Les communes qui le décident peuvent désormais fixer une limite inférieure, sans pouvoir descendre sous 90 jours : il faut vérifier la règle effectivement adoptée à Paris à la date de la location.

Pour une résidence secondaire ou un logement destiné exclusivement aux voyageurs, Paris applique un régime beaucoup plus contraignant. Dans les communes de plus de 200 000 habitants, la transformation répétée d’un logement en meublé touristique requiert en principe une autorisation de changement d’usage. Paris peut soumettre cette autorisation à compensation : le propriétaire doit alors créer ou transformer en logement un local d’une surface équivalente, parfois selon des règles de secteur. Ce mécanisme vise à empêcher que le parc résidentiel bascule durablement vers le tourisme.

La Ville peut aussi imposer un numéro d’enregistrement, exiger sa mention dans l’annonce et contrôler les plateformes ainsi que les loueurs. Elle peut constater les infractions et engager les procédures prévues par le code de la construction et de l’habitation. Les sanctions civiles liées à un changement d’usage irrégulier peuvent être très élevées, avec une amende pouvant atteindre 100 000 € par local, sans préjuger des autres conséquences. Le montant applicable et les modalités de contrôle doivent être vérifiés au moment du projet.