Shanghai assouplit la fiscalité sur les transactions immobilières en Chine

Shanghai a annoncé un assouplissement de la fiscalité applicable à certaines transactions de logements, dans le prolongement d’une orientation nationale visant à réduire le coût d’entrée des acquéreurs et à fluidifier les reventes. Le changement le plus concret concerne le droit d’acte acquitté lors de l’achat, appelé deed tax dans les documents anglophones et qishui en chinois, ainsi que le traitement de la TVA lors de la cession par un particulier.

Depuis le 1er décembre 2024, un ménage qui acquiert à Shanghai son premier logement, ou un second logement répondant aux conditions prévues, peut bénéficier d’un taux de 1 % lorsque le bien ne dépasse pas 140 m². Au-delà, le taux préférentiel est de 1,5 %. Le dispositif efface une partie du surcoût qui pesait auparavant sur les achats de seconde résidence et sur les grands logements.

La ville met aussi fin à la séparation entre logements « ordinaires » et « non ordinaires » pour l’application de la TVA sur les ventes de logements détenus par des particuliers. Une détention d’au moins deux ans devient le critère central de l’exonération dans le cadre annoncé. Pour un investisseur ou un expatrié, la prudence reste nécessaire : la qualification du logement, la résidence fiscale, les justificatifs familiaux et les dates retenues par l’administration chinoise conditionnent l’avantage.

Quels impôts Shanghai a-t-elle réellement allégés ?

Il faut distinguer deux prélèvements, souvent regroupés de manière imprécise sous l’expression « taxes immobilières ». Le premier est le droit d’acte, un impôt sur l’acquisition, généralement supporté par l’acheteur et calculé sur une base retenue par l’administration. Le second est la TVA susceptible de frapper la revente d’un logement par un particulier lorsque les conditions d’exonération ne sont pas réunies. L’assouplissement concerne ces deux points, pas l’ensemble des prélèvements liés à la détention d’un bien.

Le droit d’acte chinois n’est pas l’équivalent exact des droits de mutation français. En France, l’acquéreur d’un logement ancien supporte habituellement des frais d’acquisition intégrant taxes, émoluments et débours ; leur niveau dépend notamment du département et de la nature du bien. À Shanghai, le taux de qishui constitue une composante fiscale spécifique de l’achat, à laquelle peuvent s’ajouter des frais administratifs, bancaires ou d’enregistrement. Comparer uniquement les pourcentages serait donc trompeur.

La réforme nationale applicable à partir du 1er décembre 2024 abaisse et unifie les taux préférentiels pour les ménages achetant leur résidence principale ou un second logement. Shanghai l’applique dans son cadre local. La suppression de la frontière entre logement ordinaire et non ordinaire a, elle, une portée pratique importante dans une métropole où les prix et la surface des biens font fréquemment basculer une opération d’une catégorie à l’autre.

Comment se calcule le nouveau droit d’acte à l’achat ?

Le principe affiché est simple : pour l’achat d’un premier ou d’un second logement par un particulier, le taux préférentiel est de 1 % lorsque la superficie du logement est inférieure ou égale à 140 m², et de 1,5 % lorsqu’elle dépasse ce seuil. L’ouverture du bénéfice aux seconds logements est l’un des éléments les plus significatifs de la réforme, car les régimes antérieurs étaient moins favorables à cette catégorie.

La formule de calcul reste : base taxable retenue × taux applicable. Ainsi, à titre purement illustratif, une base taxable de 5 000 000 CNY entraînerait un droit d’acte de 50 000 CNY à 1 %, contre 75 000 CNY à 1,5 %. Ce n’est pas nécessairement le prix négocié qui sera admis sans discussion : les administrations fiscales peuvent retenir une valeur de référence ou demander des éléments complémentaires si le prix déclaré paraît anormal.

Le mot déterminant est éligible. Le bénéfice dépend de la définition du foyer, du nombre de logements déjà détenus, de la destination du bien et des documents produits. Un achat via une société, un montage patrimonial, une acquisition par un non-résident ou un bien à usage mixte ne doit pas être assimilé sans examen à l’achat d’une résidence par un ménage. Les règles de contrôle des achats, notamment pour les personnes non résidentes de Shanghai, peuvent par ailleurs subsister en dehors de la fiscalité.

Pourquoi la fin de la distinction entre logement ordinaire et non ordinaire compte-t-elle ?

L’ancienne distinction reposait sur des critères locaux liés notamment à la surface et au prix du logement. Elle compliquait l’analyse fiscale des reventes, surtout sur les marchés chers comme Shanghai. Un logement pouvait être traité différemment non parce que son propriétaire réalisait une opération spéculative, mais parce qu’il franchissait un seuil administratif de taille ou de valeur.

Avec sa suppression dans le cadre de TVA concerné, la durée de détention devient l’axe de lecture le plus immédiat. La vente par un particulier d’un logement détenu pendant au moins deux ans bénéficie de l’exonération de TVA prévue par la mesure. Pour les biens détenus depuis moins de deux ans, une TVA peut rester due selon les règles applicables à l’opération. Il faut vérifier le taux, la base et les éventuelles exceptions au jour de la vente, car ce sont des paramètres réglementaires susceptibles d’évoluer.

Cette mesure ne doit pas être lue comme une exonération générale de toute taxation de la plus-value. En Chine, le traitement de l’impôt sur le revenu lors de la vente, les déductions admises, la qualification de résidence habituelle et la situation du vendeur peuvent créer des obligations distinctes. Un propriétaire fiscalement résident de France doit en outre étudier la convention fiscale applicable et son obligation déclarative française. L’exonération de TVA chinoise n’efface pas, par elle-même, toute conséquence en France.

Qui peut bénéficier de ces taux réduits à Shanghai ?

Le régime vise les particuliers achetant un premier logement ou un second logement. En pratique, l’acquéreur doit démontrer sa situation auprès des services compétents lors de l’enregistrement de la transaction et du paiement des taxes. Les critères exacts de reconnaissance d’un premier ou second logement, les règles appliquées à un couple et les pièces exigées doivent être confirmés localement, car ils se combinent avec les politiques de limitation des achats et les registres immobiliers.

Pour les étrangers et les Français établis en Chine, l’enjeu est double. D’une part, la possibilité même d’acheter peut dépendre des conditions locales de résidence, de travail ou de sécurité sociale, indépendamment du taux de droit d’acte. D’autre part, la détention via une personne physique étrangère, une société chinoise ou une structure étrangère n’emporte pas les mêmes effets fiscaux et administratifs. Une annonce de taux favorable ne dispense donc pas d’une vérification du droit d’acquérir.

Les investisseurs doivent aussi éviter de confondre second logement et investissement locatif. Le fait de louer le bien, de le financer à plusieurs ou de le détenir dans une logique patrimoniale peut modifier l’analyse pratique du dossier. Les revenus locatifs, lorsqu’ils existent, répondent à leur propre régime déclaratif. De même, une opération assimilée à une activité professionnelle de marchand de biens ne suit pas nécessairement le parcours d’un particulier revendant son logement.

Quelle différence avec la fiscalité immobilière française ?

La comparaison est utile pour un lecteur français, à condition de ne pas plaquer les catégories françaises sur le droit chinois. En France, la TVA immobilière vise principalement certaines ventes de biens neufs ou de terrains à bâtir réalisées par des professionnels, tandis que les ventes d’anciens logements entre particuliers relèvent en principe des droits de mutation. La plus-value immobilière des particuliers forme un troisième sujet, avec son propre régime d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

À Shanghai, la TVA sur une revente résidentielle de particulier occupe une place plus directe dans le coût de sortie, et la durée de deux ans est ici déterminante pour l’exonération annoncée. En France, la durée de détention joue surtout sur les abattements et exonérations de plus-value, avec des délais beaucoup plus longs dans le régime général. Le propriétaire français ne doit donc pas déduire qu’une conservation de deux ans produit le même effet fiscal dans les deux pays.

Quelles vérifications effectuer avant de signer ou de revendre ?

Le gain fiscal ne se sécurise pas par une simple estimation du prix. Il faut identifier le statut de l’acquéreur ou du vendeur, reconstituer les dates juridiques et obtenir la confirmation du traitement fiscal avant le versement des sommes finales. Les contrats immobiliers chinois et les procédures d’enregistrement ont leurs propres jalons : la date de signature, la date d’enregistrement, la livraison et l’obtention du titre ne sont pas toujours interchangeables.

Les interlocuteurs utiles sont le centre d’enregistrement immobilier compétent, l’administration fiscale locale, la banque prêteuse et un conseil juridique ou fiscal connaissant les opérations transfrontalières. Dans une acquisition en VEFA locale ou dans un programme neuf, il faut également vérifier le calendrier de livraison et les effets de la structure de vente sur les taxes. Un agent immobilier peut accompagner la transaction, mais il ne remplace pas une validation fiscale écrite.

Que change cette réforme pour le marché résidentiel de Shanghai ?

L’effet recherché est de diminuer le coût marginal d’un achat et de lever un frein à la mobilité résidentielle. L’accès du second logement au taux de 1 % jusqu’à 140 m² réduit l’écart fiscal qui pouvait pénaliser un ménage souhaitant changer de logement, accueillir un enfant ou se rapprocher de son travail. La simplification de la TVA sur les reventes peut aussi rendre les arbitrages patrimoniaux moins incertains.

Pour autant, une baisse de fiscalité ne décide pas seule d’un achat. Le prix du bien, les conditions de crédit, les restrictions locales d’acquisition, la liquidité du quartier, la qualité juridique du titre et le niveau des charges restent déterminants. Pour un non-résident, le risque de change entre l’euro et le renminbi, la circulation des fonds et la fiscalité du pays de résidence peuvent peser davantage que quelques dixièmes de point de droit d’acte.

La lecture la plus juste est donc celle d’un assouplissement ciblé : il améliore l’économie de certaines opérations résidentielles et clarifie les ventes après deux ans, sans créer un régime unique pour tous les acheteurs ni supprimer les contraintes propres au marché shanghaïen. Toute décision prise après la réforme doit reposer sur les textes et instructions applicables à la date du dépôt du dossier.