Sébastien Chemouny (Ofi Invest Real Estate SAS) : « La reprise économique dépend de la croissance et de la stabilité des taux

La formule selon laquelle la reprise dépend de la croissance et de la stabilité des taux résume un mécanisme central de l’investissement immobilier. Un immeuble n’est pas valorisé uniquement à partir de son loyer du jour : son prix dépend des revenus qu’il devrait produire, du risque perçu sur ces revenus et du coût auquel l’acquéreur peut financer l’opération. Lorsque ces trois variables deviennent incertaines, vendeurs et acheteurs peinent à s’accorder sur un prix.

Une détente des taux directeurs ou des taux de crédit peut améliorer la capacité d’investissement. Mais une baisse isolée, susceptible d’être annulée quelques mois plus tard, ne recrée pas à elle seule un marché fluide. Les investisseurs institutionnels, les fonds immobiliers, les promoteurs comme les particuliers doivent pouvoir projeter leurs flux de trésorerie sur plusieurs années. La visibilité vaut souvent autant que le niveau nominal du taux.

La croissance, elle, soutient l’immobilier par des canaux très concrets : activité des entreprises, emplois, consommation, créations de ménages, demande de surfaces et capacité des locataires à honorer leur loyer. Elle ne protège pas tous les actifs de la même manière. Un bureau obsolète, un commerce mal placé ou un logement énergivore peuvent rester difficiles à céder, même dans une conjoncture plus favorable.

Pourquoi la stabilité des taux compte-t-elle autant qu’une baisse ?

Le taux de crédit n’est qu’une partie de l’équation. Le prix d’un immeuble dépend aussi du taux sans risque, du coût de la dette bancaire ou obligataire, de la prime de risque exigée par l’investisseur et du rendement attendu sur des placements concurrents. Quand ces repères bougent rapidement, le taux de capitalisation demandé pour acheter un actif bouge lui aussi. Or une variation apparemment limitée de ce taux peut modifier fortement la valeur calculée d’un revenu immobilier durable.

Dans une approche simplifiée, la valeur se rapproche du revenu net annuel divisé par le taux de rendement exigé. Pour un même revenu net, un taux de 5 % aboutit mécaniquement à une valeur supérieure à celle obtenue avec un taux de 6 %. Ce calcul ne remplace pas une expertise : il faut intégrer les travaux, la durée ferme des baux, les franchises de loyer, les impôts, la vacance, les coûts de remise en état et la valeur de revente. Il explique néanmoins pourquoi le marché peut se bloquer lorsque les rendements requis se redressent vite.

Comment la croissance se transmet-elle aux loyers et aux prix ?

La croissance ne fait pas automatiquement monter tous les loyers. Elle améliore d’abord les fondamentaux qui les rendent défendables : chiffre d’affaires des commerces, emplois des entreprises locataires, besoins logistiques, mobilité résidentielle et capacité des ménages à se loger. Si l’offre est contenue et que l’emplacement répond à un usage réel, la vacance se réduit plus facilement et le propriétaire négocie dans de meilleures conditions.

L’effet peut toutefois être contrarié par une surproduction locale, par le télétravail, par un changement des habitudes de consommation ou par des charges trop élevées. Dans l’immobilier d’entreprise, un bail ne suffit pas à supprimer le risque : il faut examiner la qualité financière du locataire, la durée résiduelle d’engagement, les garanties, la réversibilité des locaux et le coût nécessaire pour relouer. L’indexation contractuelle, notamment via l’ILC ou l’ILAT lorsque ces indices s’appliquent, ne remplace pas une demande locative solide ; leurs règles et valeurs doivent être vérifiées à la date de lecture.

Quels actifs profitent réellement d’un marché plus lisible ?

Les actifs les mieux placés ne sont pas nécessairement ceux qui affichent le rendement facial le plus élevé. Un rendement élevé peut rémunérer une vacance probable, un bail court, un locataire fragile, des travaux lourds ou une liquidité réduite. À l’inverse, un actif offrant un rendement initial plus faible peut être mieux défendu s’il combine emplacement rare, revenus sécurisés, charges maîtrisées et potentiel d’usage durable.

Les immeubles réversibles et performants conservent un avantage

La réglementation énergétique et les attentes des utilisateurs modifient la hiérarchie des valeurs. Dans le tertiaire, le dispositif Éco Énergie Tertiaire impose, sous conditions, des obligations aux bâtiments ou ensembles concernés ; dans le logement, l’interdiction progressive de louer certains logements classés au DPE pèse sur la stratégie des bailleurs. Les échéances, seuils et dérogations doivent être contrôlés au moment de l’opération. Dans les deux cas, un actif mal isolé peut exiger un budget de travaux et connaître une décote avant même que la conjoncture ne se redresse.

Comment chiffrer l’effet des taux avant d’acheter ?

L’erreur classique consiste à comparer le rendement brut affiché par une annonce avec le taux du crédit. Le rendement utile est le rendement net des charges non récupérables, de la fiscalité, de l’assurance, de la gestion, de la vacance, de l’entretien et des travaux. Il doit ensuite être confronté au coût total du financement, incluant intérêts, assurance emprunteur, garantie, frais de dossier et éventuels frais de courtage. Le TAEG permet cette comparaison pour un crédit à la consommation ou immobilier proposé à un particulier, dans son périmètre légal.

Pour un immeuble loué, partez du loyer hors taxes et hors charges effectivement encaissable, pas du loyer théorique. Déduisez les charges supportées par le bailleur, une provision prudente de vacance et de travaux, puis estimez le revenu net. Testez ensuite plusieurs hypothèses de rendement de sortie et de taux de refinancement. Un projet qui ne fonctionne que dans un unique scénario optimiste n’offre pas une marge de sécurité suffisante.

Quels risques une reprise économique ne fait-elle pas disparaître ?

La stabilité des taux réduit l’incertitude financière, mais elle n’efface ni le risque de localisation ni le risque réglementaire. Un quartier peut perdre des utilisateurs, une collectivité peut faire évoluer ses règles d’urbanisme, un copropriétaire peut être confronté à des travaux votés, ou un locataire peut partir à l’échéance de son bail. En immobilier résidentiel, les règles d’encadrement des loyers, les exigences du DPE, les autorisations de changement d’usage et la fiscalité locale exigent une vérification commune par commune.

Le risque de liquidité mérite une attention spécifique. Un actif peut conserver un revenu correct tout en devenant difficile à vendre, faute d’acheteurs ou parce que son coût de transformation est trop incertain. Pour les véhicules collectifs, la liquidité dépend des modalités propres à chaque produit ; la valeur des parts peut baisser et le délai de retrait ou de cession n’est pas garanti. La documentation réglementaire, les frais et la politique de valorisation doivent être lus avant toute souscription.

Quelle stratégie adopter tant que le cycle reste incertain ?

Une stratégie prudente consiste à privilégier la capacité de détention plutôt que le pari sur une revente rapide. Cela implique d’éviter un endettement qui absorberait toute la trésorerie, de conserver une réserve pour les travaux et de sélectionner des actifs dont le scénario de location demeure crédible même si la croissance ralentit. Pour un particulier, la durée du financement, la stabilité des revenus personnels et la fiscalité du projet comptent autant que le taux obtenu.

La diversification peut aussi réduire le risque de dépendre d’un seul quartier, d’un seul locataire ou d’un seul usage. Elle ne dispense pas de regarder ce que l’on détient réellement. Dans un fonds, examinez la répartition par secteurs et pays, le taux d’occupation, l’endettement, les échéances des baux, les travaux engagés et les règles de liquidité. En direct, la même discipline passe par les diagnostics, les procès-verbaux de copropriété, les autorisations administratives et l’étude du marché locatif local.