Schroders Capital présente son analyse approfondie du marché immobilier mondial pour le premier trimestre 2025

Schroders Capital a présenté son analyse du marché immobilier mondial au premier trimestre 2025. Pour un investisseur, le point essentiel n’est pas de chercher un verdict global — marché « en hausse » ou « en baisse » — mais de séparer ce qui relève des taux d’intérêt, des loyers, des valorisations et de la liquidité. Ces quatre variables ne progressent ni au même rythme ni dans le même sens selon les pays et les classes d’actifs.

Le premier trimestre 2025 s’inscrit dans une phase où le marché doit absorber les effets du renchérissement du crédit intervenu les années précédentes, tandis que les anticipations monétaires et la croissance économique divergent d’une zone à l’autre. L’immobilier coté réagit immédiatement aux marchés financiers ; l’immobilier non coté, valorisé sur expertise, ajuste ses prix plus graduellement. Confondre ces deux lectures peut conduire à acheter trop tôt, ou à croire qu’une correction est terminée alors qu’elle se diffuse encore dans les transactions.

Une exposition mondiale ne se résume donc pas à acheter « de la pierre à l’étranger ». Elle consiste à sélectionner une stratégie, un gérant, une zone, un secteur, une dette et un véhicule. Pour un résident fiscal français, il faut ajouter le traitement des revenus, l’exposition aux devises et les conditions de rachat. L’analyse trimestrielle est un outil de cadrage ; elle ne remplace ni la documentation réglementaire du fonds ni l’étude des actifs détenus.

Que mesure réellement une analyse du marché immobilier mondial ?

Un panorama mondial sérieux ne compare pas seulement les rendements affichés. Il rapproche les taux de rendement immobilier, les loyers de marché, les taux de vacance, l’offre future, le coût de la dette, la profondeur du marché des transactions et le cadre juridique local. Il doit aussi distinguer l’immobilier direct, les fonds non cotés et les foncières cotées, dont les mécanismes de prix sont différents.

Dans le non-coté, la valeur d’un immeuble provient habituellement d’une actualisation des revenus futurs ou de comparables de transactions. Une expertise peut être trimestrielle, semestrielle ou annuelle selon le véhicule. Dans le coté, le cours d’une foncière incorpore chaque jour les anticipations des investisseurs sur ses immeubles, sa dette et sa gouvernance. Une décote boursière sur l’actif net ne prouve donc pas, à elle seule, que les immeubles sont mal valorisés ; elle peut aussi refléter une inquiétude sur le financement ou les perspectives locatives.

Pourquoi les taux restent-ils déterminants au premier trimestre 2025 ?

La relation est mécanique : à loyer constant, une hausse du taux de rendement exigé par les acheteurs réduit la valeur théorique d’un immeuble. Si un actif produit 100 € de revenu net annuel, sa valeur ressort à 2 000 € avec un taux de capitalisation de 5 %, contre environ 1 818 € avec un taux de 5,5 %. Cela représente une baisse théorique de l’ordre de 9 %, avant même tout effet de vacance, de travaux ou de renégociation locative.

Toutefois, le niveau des taux directeurs n’est qu’une partie de l’équation. Un immeuble est financé à un coût donné, sur une durée déterminée, avec une quotité de dette et des clauses bancaires propres à chaque emprunteur. Quand une dette arrive à échéance, son refinancement peut modifier fortement la rentabilité distribuable. La question pertinente n’est pas seulement « les taux baissent-ils ? », mais « le taux de financement futur est-il inférieur au rendement net attendu de l’actif, après frais et travaux ? ».

Quels segments immobiliers faut-il comparer plutôt que généraliser ?

Parler du « marché immobilier » masque des réalités opposées. Le bureau dépend étroitement de sa localisation, de son efficacité énergétique, de sa configuration et de l’évolution des usages. La logistique répond à la qualité de la desserte, à la rareté foncière et aux besoins des utilisateurs. Le résidentiel locatif est influencé par la démographie, la réglementation des loyers et le niveau d’accession à la propriété. Les commerces doivent être distingués entre pied d’immeuble urbain, retail park, centre commercial et locaux de proximité.

La qualité du bâtiment devient un facteur financier. Un actif énergivore ou difficilement adaptable peut exiger des dépenses de mise à niveau importantes, tout en subissant une décote locative. En Europe, les obligations environnementales, notamment les exigences de performance énergétique, sont appelées à se renforcer selon les pays. Il convient de vérifier à la date de lecture les règles locales applicables, le calendrier des travaux et la part des dépenses déjà provisionnée par le fonds.

Comment lire les écarts entre l’Europe, l’Amérique du Nord et l’Asie-Pacifique ?

Une allocation mondiale peut diversifier les cycles, mais elle introduit des risques que l’investisseur français ne rencontre pas nécessairement sur un actif domestique. Les politiques monétaires, les baux, la fiscalité immobilière, les droits des propriétaires et les modalités d’indexation des loyers diffèrent sensiblement. Dans certains marchés, les baux sont longs et les charges largement transférées aux occupants ; dans d’autres, le propriétaire supporte davantage d’entretien, de fiscalité ou de vacance.

L’analyse doit donc être menée à deux niveaux. Le premier est macroéconomique : croissance, inflation, coût du crédit, démographie et offre de construction. Le second est micro-immobilier : quartier, accessibilité, qualité de l’immeuble, durée ferme des baux, profil financier des locataires et dépenses à venir. Un marché national dynamique ne protège pas un immeuble mal situé ; inversement, un actif rare et bien loué peut traverser un environnement plus faible.

Quelle place donner à la devise, à la fiscalité et à la liquidité ?

Pour un investisseur dont les dépenses et les revenus sont libellés en euros, un investissement en dollar, livre sterling, yen ou autre devise comporte un risque indépendant de l’immobilier. Une hausse de la valeur locale d’un immeuble peut être effacée, en euros, par l’évolution de la monnaie. Une couverture de change réduit cette incertitude mais a un coût et ne couvre pas toujours intégralement les flux. Il faut vérifier si la performance publiée par le fonds est exprimée dans la devise locale, en euros couverts ou en euros non couverts.

La fiscalité dépend avant tout du véhicule. L’achat direct d’un immeuble étranger, la détention de parts d’une société immobilière, un fonds de droit français ou un fonds étranger ne produisent pas les mêmes revenus imposables ni les mêmes mécanismes de crédit d’impôt. Les conventions fiscales internationales évitent en principe une double imposition intégrale, mais elles ne rendent pas la situation uniforme. Avant de souscrire, demandez une simulation fondée sur votre résidence fiscale, votre tranche marginale d’imposition et l’enveloppe de détention. Les règles fiscales doivent être vérifiées à la date de l’investissement.

Comment évaluer un fonds immobilier international avant de souscrire ?

Le nom d’un grand gérant ne dispense pas de l’analyse du produit. Commencez par identifier le mandat : stratégie core, core plus, value-add ou opportuniste ; immobilier stabilisé ou développement ; dette faible ou levier élevé ; revenus distribués ou capitalisés. Ces mots décrivent des niveaux de risque très différents. Un objectif de rendement n’est pas une promesse et doit toujours être lu net ou brut de frais, avant ou après impôt, et dans la devise indiquée.

Quelle allocation mondiale est cohérente pour un investisseur français ?

L’immobilier mondial doit rester une composante d’un patrimoine diversifié, et non une réponse unique à la recherche de rendement. Le poids raisonnable dépend de la part déjà détenue en résidence principale, immobilier locatif, SCPI, actions, obligations et liquidités. Un ménage déjà très exposé à la pierre française peut rechercher une diversification géographique ; il doit alors éviter de cumuler un fonds international illiquide, fortement endetté et non couvert contre le change sans réserve de sécurité.

Une approche robuste consiste à définir d’abord la fonction de l’investissement : revenu potentiel, diversification, exposition à une thématique ou recherche de plus-value. Viennent ensuite l’horizon, le besoin de liquidité et la tolérance aux pertes temporaires. Les véhicules les plus liquides ne sont pas nécessairement les moins volatils, et les véhicules aux valeurs lissées ne sont pas nécessairement les moins risqués. Le choix doit se faire sur les flux économiques réels et non sur la seule régularité apparente d’une valeur liquidative.