Rupture à Nantes : Deux filiales du promoteur immobilier Réalités se déclarent en faillite

Le 18 octobre 2024, l’annonce de la défaillance de deux filiales du promoteur immobilier Réalités à Nantes soulève d’abord une question de vocabulaire et de droit. Une société ne « se déclare » pas juridiquement en faillite : elle déclare son état de cessation des paiements au tribunal compétent. C’est ensuite le tribunal qui ouvre, par jugement, une procédure de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire. Cette distinction détermine la poursuite des chantiers, le sort des contrats et les recours des créanciers.

Pour les réservataires, acquéreurs en VEFA, copropriétés livrées, sous-traitants et fournisseurs, l’enjeu n’est donc pas seulement de savoir qu’une filiale est concernée. Il faut identifier avec précision la société signataire du contrat, son numéro SIREN, le tribunal ayant rendu la décision, la date du jugement et les organes désignés : administrateur judiciaire, mandataire judiciaire ou liquidateur.

La procédure visant une filiale ne signifie pas, à elle seule, que les autres programmes commercialisés sous la marque Réalités sont arrêtés. Une filiale possède son patrimoine, ses dettes et ses contrats. En revanche, lorsqu’un programme dépend de financements, de foncier, de marchés de travaux ou de garanties liés à plusieurs entités, les difficultés peuvent se propager opérationnellement. Chaque opération doit être examinée dossier par dossier.

Que signifie réellement la « faillite » de deux filiales de Réalités ?

Dans le langage courant, le mot faillite désigne toute situation d’insolvabilité. En droit français, le point de départ est la cessation des paiements : l’entreprise ne peut plus régler ses dettes exigibles avec son actif disponible. Son dirigeant doit en principe la déclarer dans les 45 jours, sauf s’il a demandé l’ouverture d’une procédure de conciliation dans ce délai. Ce dépôt ne vaut pas encore disparition de l’entreprise ni arrêt mécanique des chantiers.

Le tribunal examine les comptes, la trésorerie, les contrats et les perspectives de l’entité concernée. Il peut ouvrir un redressement judiciaire si un plan de poursuite, une cession ou une restructuration paraît envisageable. Si le redressement est manifestement impossible, il prononce une liquidation judiciaire. La publication du jugement au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, le BODACC, est essentielle : elle déclenche notamment les délais de déclaration des créances.

Il ne faut pas confondre la société qui porte une opération immobilière, la société commerciale qui a vendu le logement, la société de construction et une éventuelle société de financement. Dans les montages de promotion, une opération peut être logée dans une société dédiée. Le nom figurant sur une plaquette, une enseigne de programme ou un échange commercial ne suffit pas : la référence utile est celle inscrite sur l’acte de réservation, l’acte notarié, la facture ou le marché de travaux.

Redressement ou liquidation judiciaire : quels effets sur les chantiers ?

Le redressement judiciaire vise à maintenir l’activité lorsque cela reste possible. Pendant une période d’observation, l’administrateur judiciaire peut assister ou, dans certains cas, remplacer le dirigeant dans la gestion. Il évalue les opérations en cours, les besoins de financement et les offres éventuelles de reprise. Un programme rentable, suffisamment financé et techniquement avancé peut être poursuivi, parfois avec un décalage de calendrier.

La liquidation judiciaire organise au contraire la réalisation des actifs et l’arrêt de l’activité, sauf poursuite provisoire autorisée pour préparer une cession ou terminer certaines opérations. Dans ce scénario, la reprise du chantier par un tiers, l’intervention d’un garant ou la résolution des contrats deviennent les issues les plus fréquentes. Le calendrier dépend alors des droits sur le foncier, de l’état d’avancement, des marchés de travaux et des fonds disponibles.

Un cocontractant ne peut pas résilier seul un contrat en cours au seul motif de l’ouverture d’une procédure collective. Le régime des contrats en cours est encadré : l’administrateur, lorsqu’il est désigné avec cette mission, ou le liquidateur choisit leur poursuite. En pratique, il faut néanmoins signaler rapidement les impayés, conserver les preuves d’exécution et ne pas engager de dépenses supplémentaires sans consigne écrite de l’interlocuteur habilité.

Les acquéreurs en VEFA risquent-ils de perdre leur logement ou leurs versements ?

Pour un acquéreur ayant signé un acte de vente en l’état futur d’achèvement, la protection centrale est la garantie financière d’achèvement, ou GFA. Elle est obligatoire avant la signature de l’acte authentique. Délivrée par un établissement financier ou une entreprise d’assurance, elle a vocation à permettre le financement des sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble si le promoteur fait défaut. Elle est attachée à l’opération et doit figurer dans l’acte notarié.

Cette garantie est déterminante, mais elle ne rend pas la défaillance indolore. Le garant peut désigner un opérateur, demander une réorganisation du chantier ou mobiliser des fonds pour terminer le programme. Ces étapes prennent du temps. La GFA ne signifie pas que la date de livraison initialement annoncée sera tenue, ni qu’elle couvre automatiquement tous les préjudices individuels liés à un retard. Les pénalités, frais de relogement ou intérêts intercalaires dépendent de l’acte, de la cause du retard et des justificatifs.

Pour une simple réservation, la situation est différente. Le dépôt de garantie est encadré : il ne peut excéder 5 % du prix prévisionnel lorsque l’acte de vente doit intervenir dans l’année, 2 % lorsqu’il est prévu entre un et deux ans, et aucun dépôt ne peut être demandé au-delà. Les conditions de restitution doivent être relues dans le contrat de réservation. Tant que l’acte authentique n’est pas signé, l’acquéreur n’a pas exactement les mêmes droits qu’un propriétaire en VEFA.

Quels risques pour les fournisseurs, sous-traitants et salariés ?

Les fournisseurs et entreprises de travaux doivent d’abord distinguer les factures antérieures et postérieures au jugement d’ouverture. Les créances nées avant le jugement doivent, en principe, être déclarées au mandataire judiciaire dans les deux mois de la publication au BODACC pour les créanciers établis en France métropolitaine. Le délai et les modalités doivent être vérifiés sur l’avis publié, car la situation de chaque créancier peut comporter des particularités.

Une déclaration de créance doit être documentée : contrat ou bon de commande, factures, bons de livraison, procès-verbaux, situations de travaux, relances, décompte précis et éventuelles sûretés. La déclaration n’assure pas un paiement intégral ; elle permet de préserver le droit de participer à la procédure. Les créances garanties par une sûreté, celles bénéficiant d’un privilège ou les créances postérieures utiles à la procédure obéissent à des règles spécifiques.

Les sous-traitants doivent également vérifier la chaîne contractuelle. Dans le secteur privé, l’acceptation du sous-traitant et l’agrément de ses conditions de paiement, les garanties de paiement, une éventuelle délégation de paiement ou une action directe peuvent être déterminants. Rien ne doit être supposé : les documents de marché et les avenants sont décisifs. Un fournisseur ayant livré des matériaux sous clause de réserve de propriété doit solliciter sans délai un conseil sur une éventuelle revendication.

Les salariés disposent d’un régime spécifique. Les créances salariales peuvent être avancées, dans les limites légales applicables, par le régime de garantie des salaires, l’AGS. Cela ne dispense pas de se rapprocher rapidement du mandataire ou du liquidateur, notamment pour vérifier les relevés de créances salariales, les salaires, congés payés et indemnités inscrits au dossier.

Comment vérifier si votre programme nantais est concerné ?

La bonne méthode consiste à quitter le terrain des rumeurs pour celui des pièces. Un acquéreur ne doit pas suspendre un appel de fonds ni accepter une modification de contrat sur une simple information de presse. Il doit en revanche demander des réponses écrites, alerter sa banque si le calendrier de déblocage du prêt est susceptible de bouger et réunir immédiatement les documents contractuels.

Une procédure contre une filiale peut-elle fragiliser tout le groupe ?

Une procédure collective est ouverte contre une personne morale déterminée. En principe, ses créanciers ne peuvent pas réclamer directement à la maison mère ou aux autres filiales le paiement de sa dette. Cette séparation patrimoniale est une règle structurante des groupes immobiliers. Elle explique pourquoi l’examen de la société de programme est plus utile que les seules informations générales sur la marque commerciale.

La réalité économique peut néanmoins être plus large. Une filiale en difficulté peut immobiliser un chantier, retarder le règlement d’entreprises communes, compliquer un financement ou nuire à la commercialisation d’autres opérations. À l’inverse, une société mère peut choisir d’apporter un soutien financier, de reprendre une opération ou de négocier une cession ; ce soutien est une décision à établir par des actes, non une obligation automatique.

Pour le marché nantais de la construction, les effets concrets dépendront donc du nombre de programmes logés dans les deux filiales, de leur avancement, de l’existence de garanties et de la capacité d’un repreneur à poursuivre les opérations. Les acquéreurs ont intérêt à obtenir une information individualisée sur leur résidence, plutôt qu’une réponse générale sur la situation du promoteur.

Quels documents permettent de défendre vos droits rapidement ?

La constitution d’un dossier complet est souvent la première action utile. Pour un particulier, il faut conserver le contrat de réservation, l’acte de vente, les appels de fonds, les preuves de virement, les courriels sur la livraison, les plans, les notices et l’attestation de garantie. Si un prêt finance l’acquisition, ajoutez l’offre de prêt, l’échéancier et les justificatifs d’intérêts intercalaires ou de frais de logement temporaire.

Pour une entreprise, la priorité est d’établir sans ambiguïté le montant dû par la bonne société : devis accepté, marché, avenants, situations de travaux validées, procès-verbaux, bons de commande, bons de livraison et correspondances. La procédure collective ne se traite pas comme un recouvrement classique. Une relance adressée au seul conducteur de travaux ou un accord oral avec un interlocuteur non habilité ne remplace ni une déclaration de créance ni une demande formalisée auprès de l’organe de la procédure.