RMC Exclu : Dans le secteur immobilier, seulement 45% des travailleurs précaires détiennent un bien immobilier

Le chiffre de 45 % avancé dans le titre montre qu’une part importante des travailleurs aux revenus ou aux contrats instables détient déjà un bien immobilier. Il ne signifie pas pour autant que près d’un actif précaire sur deux peut obtenir aujourd’hui un crédit dans les mêmes conditions qu’un salarié en CDI. La propriété peut résulter d’un achat réalisé avant une période de précarité, d’une acquisition en couple, d’une donation, d’une succession ou d’un remboursement déjà largement engagé.

Pour une personne en CDD, intérim, intermittence, activité indépendante récente ou alternance de missions, l’enjeu est moins le statut administratif que la capacité à démontrer une continuité de revenus. Acheter sa résidence principale reste possible ; financer un investissement locatif l’est aussi, mais avec une marge de sécurité plus exigeante. Le projet doit tenir même si une mission s’arrête, si le bien est vacant ou si des travaux imprévus surviennent.

Que recouvre réellement le chiffre de 45 % de propriétaires ?

Sans méthodologie détaillée, un pourcentage de propriétaires doit être interprété avec prudence. Il faut notamment savoir si l’on parle de résidence principale ou de tout bien détenu, si les ménages sont comptés individuellement ou en couple, et comment est définie la précarité : contrat court, temps partiel subi, intérim, revenus irréguliers, micro-entreprise ou période de chômage. Ces situations n’ont ni le même niveau de risque ni la même lecture bancaire.

Détenir un logement n’implique d’ailleurs pas que l’achat ait été financé dans une situation précaire. Une personne peut devenir indépendante après plusieurs années de salariat, perdre un emploi une fois le prêt obtenu, ou être propriétaire d’une quote-part reçue dans le cadre d’une succession. À l’inverse, un ménage peut être propriétaire mais fragilisé par une mensualité élevée, des charges de copropriété ou des travaux de rénovation énergétique.

Un travailleur précaire peut-il obtenir un crédit immobilier ?

Oui, mais la banque compense l’absence de CDI par des preuves de stabilité. Un intérimaire ayant des missions récurrentes depuis plusieurs années, un intermittent avec un historique de revenus régulier ou un indépendant dont l’activité est installée peut présenter un dossier finançable. À l’inverse, un CDI récent avec une période d’essai non levée peut aussi être examiné avec réserve. Les politiques varient selon les établissements et selon le profil global du ménage.

La banque étudie généralement les avis d’imposition, les relevés de comptes, les bulletins de paie ou justificatifs de missions, les déclarations professionnelles pour les indépendants, l’ancienneté de l’activité et la récurrence des revenus. Elle peut retenir une moyenne sur plusieurs exercices ou années lorsque les revenus fluctuent. Le calcul exact n’est pas uniforme : un revenu exceptionnel, une prime non récurrente ou un chiffre d’affaires sans bénéfice ne sera pas forcément pris en compte à 100 %.

L’apport ne remplace pas un revenu durable, mais il change l’équilibre du dossier. Il finance a minima les frais d’acquisition, limite le montant à emprunter et prouve une capacité d’épargne. Dans l’ancien, les frais d’acquisition sont souvent de l’ordre de 7 à 8 % du prix, hors éventuels travaux et frais de garantie ; dans le neuf, ils sont généralement plus faibles. Ces ordres de grandeur doivent être confirmés sur le projet précis par le notaire ou l’établissement prêteur.

Comment la banque calcule-t-elle votre capacité d’emprunt ?

Le point de départ est le taux d’effort : la somme des mensualités de crédits, assurance emprunteur comprise, est rapportée aux revenus retenus par la banque. Le cadre fixé par le Haut Conseil de stabilité financière conduit en principe les banques à ne pas dépasser 35 % d’endettement et une durée de 25 ans, sous réserve d’une marge de flexibilité encadrée. Les règles, leurs exceptions et les pratiques d’octroi doivent être vérifiées à la date de la demande.

Exemple indicatif : avec 2 000 € de revenus mensuels retenus et sans autre crédit, 35 % représentent 700 € de charges de crédit maximales, assurance comprise. Ce plafond n’est pas un droit au prêt. La banque vérifie aussi le reste à vivre, c’est-à-dire l’argent restant après les charges, la composition du foyer, l’épargne disponible, le saut de charge entre loyer et future mensualité, ainsi que la stabilité de la trajectoire professionnelle.

Avant tout rendez-vous, remboursez si possible les petits crédits à la consommation, évitez les paiements fractionnés qui encombrent le budget et stabilisez vos comptes plusieurs mois. Ne dissimulez jamais un crédit, une pension ou une baisse d’activité : les incohérences entre relevés, avis d’imposition et déclarations constituent un motif classique de refus. Un courtier peut aider à présenter les revenus atypiques, mais ne peut transformer une capacité de remboursement insuffisante en bon dossier.

Résidence principale ou investissement locatif : quel projet est le plus prudent ?

Pour des revenus instables, la résidence principale peut sécuriser le logement à long terme, mais elle immobilise l’épargne et crée des charges incompressibles : taxe foncière, copropriété, entretien, assurance et travaux. L’investissement locatif ajoute un risque d’exploitation. Même dans une zone locative dynamique, un bailleur doit absorber les périodes sans locataire, les impayés, les remises en état, les diagnostics, les travaux de copropriété et une fiscalité dépendante du régime choisi.

Pour un investissement, établissez deux budgets : un scénario courant et un scénario dégradé. Dans le second, retenez un loyer inférieur à celui espéré, une période de vacance, une remise en état et une hausse possible de certaines charges. Le régime fiscal dépend notamment de la location nue ou meublée et de votre situation ; les règles fiscales évoluent régulièrement. Un gain fiscal ne doit jamais être la raison principale d’acheter un bien mal situé ou structurellement déficitaire.

Quelles aides et garanties peuvent sécuriser l’achat ?

Le prêt à taux zéro, les prêts aidés d’Action Logement ou les aides de certaines collectivités peuvent compléter un plan de financement dans des cas précis. Leurs conditions portent notamment sur les revenus, la nature du logement, la zone, le statut d’occupant et le type d’opération. Plafonds, montants, zones et calendriers peuvent changer : vérifiez-les au moment de monter le dossier, auprès d’un établissement prêteur, d’un courtier, d’Action Logement ou de l’Agence départementale d’information sur le logement.

La garantie de prêt, qu’il s’agisse d’une caution ou d’une hypothèque, protège surtout le créancier en cas de défaut ; elle ne compense pas une mensualité trop lourde. Ne confondez pas non plus une garantie locative comme Visale, destinée à certains locataires, avec une assurance de crédit immobilier. L’assurance emprunteur couvre selon le contrat le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie, l’invalidité et l’incapacité ; la perte d’emploi, lorsqu’elle est proposée, est très encadrée et comporte souvent des exclusions ou franchises.

Comment monter un dossier solide lorsque vos revenus varient ?

Quels sont les pièges qui fragilisent le plus un achat ?

Le premier piège consiste à acheter au plafond de capacité annoncé par un simulateur. Celui-ci ne connaît ni les irrégularités de vos revenus ni les charges réelles d’une copropriété. Le deuxième est de raisonner uniquement en mensualité : un logement ancien à bas prix peut nécessiter une rénovation coûteuse, tandis qu’un appartement en copropriété peut supporter un ravalement, une réfection de toiture ou des travaux énergétiques votés après l’achat.

En cas d’achat à deux, définissez clairement les apports, les quotes-parts de propriété et les règles en cas de séparation. L’indivision est fréquente, mais la solidarité du prêt peut conduire un coemprunteur à devoir régler l’intégralité des échéances si l’autre ne paie plus. Le notaire doit être informé des apports inégaux et de la situation de chacun. Enfin, vérifiez le DPE, les procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien et le montant des charges avant de vous engager, particulièrement pour un projet locatif.