Real Estate Investors maintient un taux de recouvrement des loyers exceptionnel à 99,28 % en 2025

Le taux de recouvrement de 99,28 % annoncé par Real Estate Investors au titre de 2025 signifie, dans son acception la plus courante, que 99,28 € ont été encaissés pour 100 € de loyers et de sommes locatives arrivés à échéance. L’écart représente donc 0,72 % du montant exigible. C’est un indicateur de trésorerie et de qualité de gestion très favorable, à condition que son calcul repose sur un périmètre complet et stable.

Ce chiffre ne permet toutefois pas, à lui seul, de conclure sur la rentabilité d’un investissement ni sur la solidité financière de chaque immeuble. Le titre ne précise pas la nature des actifs détenus, le nombre de locataires, les zones géographiques, les échéances prises en compte ou le traitement des retards de paiement. Ces éléments déterminent la portée réelle du taux communiqué.

Pour un associé, un investisseur ou un créancier, la bonne lecture consiste donc à distinguer le recouvrement courant des impayés anciens, des franchises de loyer, de la vacance, des contentieux et des créances finalement abandonnées. Un excellent taux peut refléter une sélection rigoureuse des preneurs et une gestion active ; il peut aussi être influencé par une définition restrictive du dénominateur.

Que mesure exactement un taux de recouvrement de 99,28 % ?

La formule la plus fréquente est la suivante : loyers effectivement encaissés ÷ loyers exigibles, sur une période donnée. Selon les bailleurs, le numérateur peut intégrer les charges récupérables, les indemnités d’occupation, les régularisations ou les paiements reçus après la date d’échéance. Le dénominateur peut, lui, exclure les franchises, les locaux vacants, certains litiges ou les créances déjà sorties des comptes. Ces choix changent sensiblement l’interprétation.

Dans une lecture simple, un taux de 99,28 % signifie que l’essentiel des échéances facturées ou appelées a été réglé. Mais le solde de 0,72 % ne correspond pas nécessairement à une perte définitive. Il peut s’agir de règlements intervenus après la clôture, d’un plan d’apurement respecté, d’un différend de facturation, d’une procédure en cours ou, à l’inverse, d’une créance devenue difficilement recouvrable.

Pourquoi ce ratio ne suffit-il pas à évaluer un investissement immobilier ?

Le recouvrement répond à une question précise : les sommes dues sont-elles effectivement encaissées ? Il ne répond pas à la question de savoir si les immeubles sont bien loués, si les loyers sont au niveau du marché, si les charges sont maîtrisées ou si la valeur des actifs progresse. Un immeuble entièrement occupé avec un loyer faible peut afficher un recouvrement parfait tout en produisant un rendement médiocre. À l’inverse, un actif en phase de relocation peut connaître une vacance temporaire sans avoir de problème d’impayés.

L’investisseur doit également regarder la concentration locative. Un taux global proche de 100 % peut masquer une dépendance à un seul grand locataire ou à un petit nombre de preneurs. Dans l’immobilier d’entreprise, la défaillance d’un occupant majeur peut avoir un effet plus brutal que plusieurs petits retards. Dans le résidentiel, le risque est davantage diffus, mais les coûts de rotation, les vacances entre deux locations et les dégradations pèsent aussi sur le revenu net.

Quels documents permettent de vérifier la qualité du recouvrement ?

Le premier document à demander est une note de méthode : période retenue, définition des sommes exigibles, périmètre des filiales ou des immeubles, traitement des paiements postérieurs à la clôture et mode de calcul des charges. Real Estate Investors doit pouvoir rapprocher son taux global d’une balance locative détaillée. Pour un véhicule d’investissement, les documents financiers, rapports de gestion et annexes comptables disponibles sont les supports à privilégier.

Le dénominateur est le point de contrôle décisif

Un taux de recouvrement peut paraître mécaniquement meilleur si les créances les plus problématiques ont été exclues du calcul, si les locaux vacants ne sont pas distingués, ou si les franchises accordées sont neutralisées sans explication. L’exclusion d’une franchise peut être logique puisqu’aucune somme n’est alors due ; elle doit néanmoins être explicite. De même, une créance passée en perte ne doit pas disparaître de l’analyse sans que l’investisseur puisse identifier son montant et son origine.

L’ancienneté des créances montre la réalité du risque

Une balance âgée répartit les sommes impayées par tranches de retard : échéance récente, retard de plusieurs mois, dette ancienne ou contentieux. Un faible montant d’impayés très récent peut relever du fonctionnement normal de la gestion. Des créances anciennes, même limitées au regard des loyers, appellent une analyse de leur recouvrabilité, des garanties mobilisables et des provisions comptabilisées. Il faut aussi identifier les reports d’échéances consentis aux locataires.

Quels mécanismes permettent de maintenir un recouvrement élevé ?

Un recouvrement durablement élevé résulte rarement d’une seule relance. Il repose d’abord sur l’analyse de solvabilité du locataire ou du preneur avant la signature, dans le respect des pièces justificatives légalement autorisées et de l’interdiction des discriminations. Viennent ensuite la rédaction du bail, le niveau du dépôt de garantie lorsque la loi ou le contrat le permet, la caution, la garantie autonome ou l’assurance adaptée au type de location.

La gestion quotidienne compte tout autant : appel de loyer exact, coordonnées de paiement à jour, prélèvement lorsqu’il est accepté, suivi des rejets, relance rapide et traçable, puis échange documenté dès le premier incident. Dans les actifs professionnels, le suivi de la santé du preneur, de ses échéances de bail et de ses éventuelles demandes d’aménagement est indispensable. Une négociation précoce d’un échéancier peut préserver davantage de valeur qu’un contentieux tardif, à condition d’être encadrée.

En location résidentielle, l’assurance loyers impayés peut transférer une partie du risque sous réserve des conditions de souscription, plafonds, franchises et exclusions du contrat. Elle ne dispense ni de sélectionner le dossier conformément à la réglementation, ni de déclarer l’impayé dans les délais prévus. En immobilier commercial, les garanties négociées dans le bail et la capacité financière du preneur sont souvent les premières lignes de protection.

Faut-il gérer les loyers soi-même ou déléguer le recouvrement ?

Pour un propriétaire particulier, la réponse dépend moins du nombre de biens que de la capacité à traiter les incidents avec régularité. La gestion en direct réduit les honoraires explicites et donne une vision immédiate de la relation locative. Elle exige toutefois du temps, une documentation rigoureuse, une connaissance des règles applicables et une bonne maîtrise des étapes précontentieuses. Le mandat à un administrateur de biens apporte une organisation et des outils, mais ne supprime ni le risque locatif ni le devoir de contrôle du bailleur.

Lorsque le gestionnaire encaisse des fonds pour le compte du bailleur, son cadre d’intervention relève notamment des règles applicables aux professionnels immobiliers. Au-delà du statut, le mandat doit détailler les frais, les seuils d’intervention, les pouvoirs de négociation, les modalités de reversement et le contenu du reporting. Le propriétaire doit recevoir des relevés permettant de distinguer loyers appelés, sommes encaissées, honoraires, dépenses, dépôts de garantie et impayés.

Comment intégrer ce taux dans votre décision d’investissement ?

Le taux de 99,28 % constitue un signal de gestion positif, non une décision d’investissement. Pour apprécier Real Estate Investors, il faut le rapprocher de la qualité des immeubles, de la diversification des locataires, des échéances locatives, du niveau d’endettement, des besoins de travaux, de l’évolution des valeurs et de la politique de distribution éventuelle. Si le véhicule est accessible à des investisseurs, vérifiez aussi sa liquidité, ses frais et les conditions de souscription ou de revente applicables.

La fiscalité doit être traitée séparément. Un encaissement élevé ne préjuge ni de votre revenu net après charges, ni de votre imposition. En France, le régime dépend notamment de la nature de l’investissement — détention directe, société à l’impôt sur les sociétés, revenus fonciers, location meublée relevant des BIC, parts de véhicule immobilier — et de votre situation personnelle. Les règles fiscales et comptables applicables doivent être vérifiées à la date de votre décision.