Que fait le diagnostiqueur immobilier ?

Le diagnostiqueur immobilier intervient avant une vente ou une mise en location pour établir les documents réglementaires relatifs au logement. Il repère notamment la performance énergétique, la présence éventuelle de plomb ou d’amiante, l’état des installations de gaz et d’électricité, les risques naturels ou la présence de termites selon la commune. Ses rapports servent à informer l’acquéreur ou le locataire, mais aussi à sécuriser juridiquement le propriétaire.

Sa mission n’est pas de « valider » un logement, ni de garantir qu’il n’a aucun défaut. Il réalise des contrôles définis par des textes, dans les limites d’une visite généralement visuelle et non destructive. Il ne démonte pas une cloison, ne déplace pas un meuble lourd, ne contrôle pas ce qui est inaccessible et ne remplace pas un artisan lorsqu’une anomalie doit être réparée.

Les diagnostics sont regroupés, pour une vente, dans le dossier de diagnostic technique ou DDT. Pour une location, plusieurs documents doivent être annexés au bail. Le contenu du dossier varie selon la date de construction, la situation géographique, les équipements et le type de bien. Les règles et durées de validité étant susceptibles d’évoluer, elles doivent être vérifiées à la date de la transaction.

Que contrôle concrètement un diagnostiqueur immobilier ?

Le contenu de l’intervention est fixé par le diagnostic commandé. Pour le DPE, le professionnel relève les caractéristiques de l’enveloppe du bâtiment, des vitrages, du chauffage, de la production d’eau chaude, de la ventilation et des éventuels systèmes de refroidissement. Il applique une méthode réglementée pour produire une étiquette énergie et une étiquette climat, ainsi que des recommandations de travaux. Le DPE renseigne la consommation théorique conventionnelle du logement : il ne prédit pas la facture exacte d’un occupant, qui dépend de ses usages.

Pour le gaz et l’électricité, il vérifie des points de sécurité précis sur les installations intérieures de plus de quinze ans : dispositifs de coupure, mise à la terre, protections, ventilation, raccordements ou appareils fixes. Le constat répertorie des anomalies, sans imposer lui-même les travaux ni délivrer une conformité équivalente à celle d’une installation neuve. En présence d’anomalies graves, le propriétaire doit agir sans attendre la signature, même si le document n’est pas, à lui seul, un ordre de travaux.

Les diagnostics amiante, plomb ou termites recherchent des matériaux ou risques déterminés dans un périmètre réglementaire. Le repérage amiante vise les matériaux susceptibles d’en contenir dans les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Le constat de risque d’exposition au plomb concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949. Le diagnostic termites n’est requis que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Le professionnel décrit ses constatations, localise les éléments concernés et précise les limites de sa mission.