Quand la foncière du groupe Auchan devient aménageur urbain

En 2010, la foncière immobilière du groupe Auchan, alors connue sous la marque Immochan, affichait une ambition qui dépassait la création ou l’extension de centres commerciaux. Se présenter comme aménageur urbain revenait à intervenir sur un périmètre plus vaste : recomposer des entrées de ville, transformer des réserves foncières, associer commerces, logements, bureaux, services et espaces publics. Le commerce reste une composante du modèle, mais il n’en est plus nécessairement le seul moteur.

Le changement est substantiel. Un propriétaire de galerie ou de parc commercial cherche d’abord à louer, exploiter et valoriser des mètres carrés. Un aménageur doit, lui, rendre des terrains constructibles, organiser les réseaux et les voiries, programmer les usages, céder des lots ou faire construire, puis gérer les effets d’un chantier qui s’étale souvent sur plusieurs années. Il engage donc sa relation avec la ville, les riverains, les enseignes et les futurs habitants.

Cette évolution répond à une limite des zones commerciales périphériques conçues autour de l’automobile : elles offrent parfois un foncier important, mais peu de continuité urbaine, des espaces de stationnement très étendus et une faible diversité d’usages. La promesse de l’aménagement est de transformer ce patrimoine en morceau de ville. Elle ne vaut toutefois que si le projet est compatible avec les documents d’urbanisme, les besoins locaux et la capacité réelle à financer les équipements publics.

Devenir aménageur urbain : quel changement de métier ?

Le terme aménageur désigne une fonction, plus qu’un statut juridique réservé. Il peut s’agir d’une collectivité, d’un établissement public, d’une société d’économie mixte ou d’un opérateur privé. Sa mission consiste à acquérir ou maîtriser le foncier, réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires, découper le programme en lots et commercialiser ces terrains ou immeubles. Dans un quartier mixte, il coordonne aussi les contraintes d’accès, de livraison, de sécurité, de paysage et de calendrier entre des programmes qui ne se construisent pas tous au même rythme.

Pourquoi un foncier commercial pousse-t-il à fabriquer une ville mixte ?

Les grandes emprises commerciales disposent de deux atouts pour être reconverties : une maîtrise foncière souvent déjà constituée et une desserte existante. Elles peuvent aussi comporter des parkings surdimensionnés au regard de nouveaux usages, des bâtiments vieillissants ou des franges peu qualifiées. Ajouter du logement, des bureaux, des services publics, de l’hôtellerie, des loisirs ou des locaux de santé permet d’étaler l’activité au-delà des heures d’ouverture des magasins et de diversifier les revenus immobiliers.

Mais la mixité ne se décrète pas en juxtaposant des immeubles. Des logements au-dessus ou près des commerces imposent de traiter le bruit, les livraisons matinales, la collecte des déchets, les flux automobiles et la sûreté. Les rez-de-chaussée commerciaux doivent être visibles, accessibles et adaptés à des activités variées ; des cellules trop grandes ou trop rigides favorisent la vacance. La présence d’habitants crée aussi une exigence plus forte sur les cheminements piétons, l’ombrage, les transports collectifs et les équipements de proximité.

Quels programmes peut réellement porter une foncière de distribution ?

Le premier travail consiste à distinguer ce qui doit rester commercial de ce qui peut changer d’usage. Une grande surface alimentaire peut conserver un rôle d’ancrage, tandis que des bâtiments périphériques, un ancien hypermarché, des réserves foncières ou une partie du stationnement peuvent accueillir d’autres programmes. La pertinence dépend de la population à proximité, de la desserte, des besoins en logements, de l’offre de bureaux et de la concurrence commerciale. Chaque mètre carré ne doit pas devenir commercial : c’est précisément l’un des arbitrages de l’aménagement.

La programmation doit rester réversible. Un local de commerce peut perdre son preneur ; un bâtiment de bureaux peut nécessiter une autre destination ; une zone de livraison peut devenir inadaptée. Prévoir des hauteurs sous plafond, des trames structurelles, des accès et des réseaux compatibles avec plusieurs usages limite le coût des transformations futures. Dans un site commercial déjà construit, la réhabilitation et la démolition-reconstruction doivent également être comparées, notamment au regard des déchets, du carbone et de la continuité d’exploitation.

Qui décide du projet : propriétaire, maire ou intercommunalité ?

La réponse est collective, avec une compétence décisive de la puissance publique. Le propriétaire apporte le terrain et peut financer une part du projet. La commune ou l’intercommunalité, selon l’organisation locale, pilote le plan local d’urbanisme (PLU ou PLUi), délivre les autorisations d’urbanisme lorsqu’elle en a la compétence et organise la concertation. L’État intervient sur certaines procédures et contrôles ; d’autres acteurs, comme les autorités organisatrices de mobilité, les gestionnaires de réseaux ou les bailleurs, peuvent conditionner la faisabilité opérationnelle.

Le PLU fixe les règles de destination, de gabarit, d’implantation, de paysage et, le cas échéant, de stationnement. Il peut être nécessaire de le modifier ou de le réviser avant qu’un programme soit possible, selon l’ampleur de l’évolution. Pour les grands projets, la collectivité peut créer une zone d’aménagement concerté, la ZAC, puis réaliser l’opération directement ou la confier dans un cadre adapté. Elle peut aussi conclure un projet urbain partenarial, le PUP, afin de faire financer par le ou les opérateurs des équipements publics rendus nécessaires par l’opération. Les règles et procédures doivent être vérifiées à la date de lecture.

Comment se monte une opération, de la maîtrise foncière au chantier ?

Dans le commerce, l’autorisation d’exploitation commerciale constitue un point de vigilance particulier. En règle générale, les projets dépassant 1 000 m² de surface de vente ou certaines extensions relèvent d’un examen au titre de l’AEC, avec une procédure impliquant notamment la commission départementale d’aménagement commercial, la CDAC. Les seuils, exceptions et articulations avec le permis de construire évoluent : ils doivent être contrôlés pour l’opération concernée.

Quels risques une foncière doit-elle assumer en devenant aménageur ?

Le premier risque est le décalage de calendrier. L’opérateur engage des études, des acquisitions ou des travaux préparatoires, alors que la modification d’un document d’urbanisme, une autorisation, un recours ou une décision d’investissement d’un partenaire peut prendre du retard. Le second est commercial : les logements peuvent être livrés avant que les commerces aient trouvé leur équilibre, ou l’inverse. Une programmation reposant sur une seule enseigne, un seul promoteur ou un seul mode de déplacement est plus vulnérable.

Le coût des infrastructures constitue une autre zone de friction. Qui finance le carrefour, la piste cyclable, l’école, le parc, l’extension d’un réseau ou la dépollution ? Sans répartition explicite, le projet peut devenir financièrement fragile ou reporter une charge excessive sur la collectivité. Il faut aussi traiter les nuisances de chantier et d’exploitation : trafic de livraison, ruissellement, îlots de chaleur, éclairage nocturne et conflits entre terrasses, commerces et habitants.

Enfin, l’aménageur doit arbitrer entre vendre rapidement des lots et conserver certains immeubles pour maîtriser la qualité dans le temps. Céder trop tôt les actifs structurants peut rendre plus difficile la gestion des rez-de-chaussée, des espaces communs ou de l’animation commerciale. À l’inverse, tout conserver mobilise davantage de capitaux et expose au risque locatif. Cette décision relève de la stratégie patrimoniale autant que de l’urbanisme.

Comment vérifier que la promesse urbaine sera tenue ?

Pour la collectivité comme pour les riverains, un rendu architectural ne suffit pas. Il faut lire la programmation, le plan des circulations, la localisation des livraisons, les surfaces dédiées aux espaces publics et le phasage. Un projet solide explique ce qui sera livré en premier, ce qui dépendra d’une commercialisation future et ce qui est garanti contractuellement. Il doit aussi montrer comment les personnes à pied, à vélo, en transports collectifs, en situation de handicap ou en voiture accéderont réellement aux usages.

Les engagements peuvent être encadrés par les autorisations, les cahiers des charges de cession, une convention de financement des équipements et, selon le montage, les documents de la ZAC ou du PUP. Les élus ont intérêt à exiger des indicateurs simples : part des sols désimperméabilisés, nombre d’arbres effectivement plantés, surfaces d’équipements livrées, taux d’occupation des locaux, part des accès autrement qu’en voiture et niveau de vacance après mise en service. La rédaction d’Immobilier.fm considère qu’un projet n’est urbain que s’il améliore concrètement les usages quotidiens, et non s’il additionne des destinations sur un plan masse.