Passage du Centre à Mons : inquiétudes des copropriétaires face au projet, le bourgmestre apporte des garanties – RTBF Actus

Un projet de réaménagement au Passage du Centre à Mons peut susciter une inquiétude légitime chez les copropriétaires : accès aux logements et commerces, vibrations, poussière, sécurité, baisse temporaire de fréquentation, financement de travaux connexes ou modification des parties communes. Les garanties évoquées par le bourgmestre ne protègent réellement les occupants et investisseurs que si elles sont formalisées dans des documents consultables, assorties d’un calendrier, d’un maître d’ouvrage identifié et de modalités de réparation en cas de dommage.

Le premier réflexe consiste à distinguer ce qui relève de la Ville de Mons, du promoteur ou de l’entrepreneur, et ce qui relève de l’Association des copropriétaires (ACP). La commune délivre notamment des autorisations et organise l’espace public ; elle ne peut pas, par une simple annonce, engager les copropriétaires à financer des travaux privés ni modifier leurs droits dans l’immeuble. Toute intervention sur les parties communes doit suivre les règles de la copropriété belge et, le cas échéant, les statuts de l’immeuble.

En l’absence de publication intégrale des plans, des conventions et des conditions de chantier, il serait hasardeux d’affirmer la portée exacte des assurances données dans ce dossier. En revanche, les copropriétaires disposent d’une méthode concrète pour transformer une inquiétude générale en demandes précises, vérifier les engagements et préserver leurs recours.

Que valent les garanties annoncées par le bourgmestre ?

Une prise de position du bourgmestre peut jouer un rôle important : elle peut conduire la commune à organiser une concertation, à demander des adaptations au porteur de projet ou à encadrer le chantier sur le domaine public. Mais elle n’a pas, à elle seule, la même valeur qu’une convention signée, qu’une condition attachée à une autorisation administrative ou qu’un marché de travaux précisant les obligations de l’entreprise.

Pour être opposable et contrôlable, une garantie devrait répondre à quatre questions : qui s’engage, sur quoi exactement, jusqu’à quelle date et avec quel mécanisme de contrôle ou d’indemnisation ? Une formule telle que « les accès seront maintenus » est insuffisante sans plan de circulation piétonne, horaires de livraison, règles d’accès pour les personnes à mobilité réduite, solution de secours et coordonnées d’un responsable de chantier.

Quels droits une copropriété belge peut-elle faire valoir face au projet ?

À Mons, comme ailleurs en Belgique, la copropriété forcée est organisée autour de l’ACP. Elle réunit les copropriétaires pour tout ce qui concerne les parties communes : structure, façades, toiture, réseaux communs, halls, circulations ou équipements partagés, selon l’acte de base. Le syndic exécute les décisions de l’assemblée générale, administre l’immeuble et représente l’ACP dans les limites de ses missions.

Un copropriétaire reste titulaire de son lot privatif. Il peut donc signaler un dommage dans son logement, une atteinte à son usage normal ou un préjudice propre. En revanche, lorsqu’une fissure affecte une façade, qu’un accès commun est condamné ou qu’une canalisation collective est touchée, l’action et la décision doivent généralement être envisagées au niveau de l’ACP. Cette distinction évite les démarches isolées qui fragilisent le dossier.

Les statuts sont déterminants. L’acte de base, le règlement de copropriété et la répartition des quotes-parts indiquent la consistance des lots et parties communes, ainsi que la clé de répartition des charges. Ils permettent de savoir si une intervention projetée nécessite l’accord de l’assemblée générale, une modification des statuts ou seulement une mesure d’entretien. Les majorités applicables varient selon la nature de la décision et doivent être vérifiées à la date de l’assemblée avec le syndic ou un notaire belge.

Quels documents demander avant le début des travaux ?

Les copropriétaires n’ont pas à se satisfaire d’un calendrier indicatif. Ils doivent demander au syndic de centraliser les pièces utiles et de les inscrire, si nécessaire, à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Les autorités locales peuvent également être sollicitées pour les documents communicables selon les règles belges d’accès à l’information administrative. Pour les pièces d’urbanisme et de chantier, le service compétent de la Ville de Mons est l’interlocuteur naturel.

• Le plan masse et les plans d’exécution montrant les limites exactes du chantier, les accès et les emprises.
• Les autorisations administratives applicables et leurs éventuelles conditions, notamment sur les horaires, le bruit, la circulation ou la sécurité.
• Le calendrier prévisionnel, avec les phases les plus sensibles : démolition, terrassement, livraison de matériaux et coupures de réseaux.
• L’identité du maître d’ouvrage, des entreprises et du coordinateur sécurité, ainsi que les canaux de réclamation.
• Les attestations d’assurance pertinentes et la procédure déclarée en cas de dommage à un immeuble voisin.
• Les études techniques disponibles : stabilité, vibrations, hydrologie, diagnostic de l’état des structures, lorsque la nature du chantier le justifie.
• Toute convention prévoyant le maintien des accès, des mesures de protection, une remise en état ou une compensation.

Comment éviter que la copropriété supporte des coûts qui ne lui reviennent pas ?

L’apparition d’un projet voisin ne signifie pas que l’ACP doit financer les adaptations de l’immeuble. Sa responsabilité financière commence lorsqu’elle décide de travaux sur ses propres parties communes ou lorsque des réparations lui incombent au regard des statuts. Si une dégradation est imputable au chantier, la copropriété doit la signaler rapidement, conserver les preuves et activer les assurances ou recours contre le responsable plutôt que voter précipitamment une dépense à ses frais.

Il faut séparer trois enveloppes. La première concerne les protections ou remises en état dues par le maître d’ouvrage ou l’entreprise. La deuxième couvre les travaux utiles que l’ACP choisit librement, par exemple renforcer un accès, renouveler un équipement vieillissant ou améliorer une entrée. La troisième porte sur les dépenses urgentes rendues nécessaires par un dommage. Mélanger ces postes dans une même résolution rend la répartition des responsabilités beaucoup plus confuse.

Les charges internes de copropriété sont en principe réparties suivant les quotes-parts fixées dans les statuts, sauf règle spécifique applicable à un équipement ou à une partie de l’immeuble. Une répartition différente, ou une modification des droits attachés aux lots, ne se décide pas informellement. Avant tout appel de fonds exceptionnel, les copropriétaires doivent recevoir un budget, des devis comparables, la règle de répartition et le fondement exact de la décision.

Comment l’ACP doit-elle décider et négocier ?

Le syndic ne doit pas porter seul une négociation qui engage durablement l’immeuble. Si le projet appelle une convention d’accès, l’installation d’équipements sur une partie commune, des travaux préventifs ou une transaction en cas de dommage, l’assemblée générale doit être saisie avec des documents suffisamment précis. Les copropriétaires peuvent demander l’inscription d’un point à l’ordre du jour selon les modalités prévues par la loi et les statuts, à vérifier auprès du syndic.

Quelles garanties concrètes négocier pour les accès et les nuisances ?

Les garanties les plus utiles sont opérationnelles. Pour un immeuble résidentiel, cela signifie un cheminement piéton sécurisé, l’accès des secours, le maintien de l’accès aux boîtes aux lettres, la collecte des déchets et une information anticipée en cas de coupure. Pour les commerces en rez-de-chaussée, la visibilité, les livraisons et l’accessibilité des clients doivent être traitées séparément : une entrée théoriquement ouverte mais impraticable en pratique ne constitue pas une protection suffisante.

Une convention ou un protocole de chantier peut prévoir un référent joignable, des horaires de livraison, des protections contre les poussières, le nettoyage des abords et un délai d’intervention en cas de difficulté. Lorsque des travaux lourds sont prévus à proximité immédiate, la copropriété peut aussi demander un suivi des désordres et une procédure d’expertise. L’objectif n’est pas de bloquer un projet par principe, mais de rendre les obligations mesurables.

Quels recours en cas de dommage ou de décision contestée ?

En cas de dommage matériel, la priorité est de limiter l’aggravation, d’en aviser le syndic lorsqu’une partie commune est concernée, puis de déclarer le sinistre à l’assureur compétent dans le délai contractuel. Un constat, des photographies, des témoignages circonstanciés et, selon le cas, l’intervention d’un expert permettent de préserver les droits de l’ACP ou du copropriétaire. Ne faites pas disparaître les traces d’un désordre sans les avoir documentées, sauf urgence de sécurité.

Si l’assemblée générale adopte une décision irrégulière ou manifestement préjudiciable, les copropriétaires concernés doivent demander rapidement conseil à un professionnel du droit belge. Les délais pour contester une décision de copropriété sont encadrés et peuvent être courts. De même, un désaccord avec une autorité ou un porteur de projet n’emprunte pas nécessairement la même voie qu’un litige interne à l’ACP. Le syndic, l’assureur protection juridique, un avocat et, pour les statuts, un notaire sont les interlocuteurs à mobiliser selon le sujet.