Nordine Hachemi : « Une lueur d’espoir dans le secteur immobilier »

Une « lueur d’espoir » dans l’immobilier correspond d’abord à un changement de mécanique : des ménages recommencent à pouvoir emprunter, des vendeurs ajustent davantage leurs prétentions et des transactions longtemps bloquées peuvent se conclure. Ce mouvement peut relancer localement le marché sans constituer, pour autant, une hausse généralisée des prix ni un retour aux conditions de financement antérieures.

Pour un acheteur, un vendeur ou un investisseur, le bon indicateur n’est donc pas l’ambiance du marché. Il faut regarder la mensualité réellement finançable, la qualité du bien, son coût de détention et la profondeur de la demande locale. Une reprise saine se construit sur des prix solvables, et non sur la seule anticipation d’une amélioration du crédit.

À la date de publication de cet article, les conditions de prêt, les aides à l’accession et la réglementation locative doivent toujours être confirmées auprès d’une banque, d’un courtier, d’un notaire ou de l’administration compétente. Ces paramètres évoluent plus vite que les caractéristiques fondamentales d’un quartier ou d’un immeuble.

Quels signaux peuvent réellement annoncer une reprise immobilière ?

Le premier signal est le retour progressif des acquéreurs finançables. Il se voit lorsque les banques étudient davantage de dossiers, que les compromis signés redeviennent plus nombreux et que les délais de vente cessent de s’allonger. Cela ne signifie pas nécessairement que les prix remontent : dans une première phase, le marché peut simplement retrouver de la fluidité.

Le deuxième indicateur est l’écart entre le prix affiché et le prix signé. Lorsque les vendeurs acceptent encore des négociations substantielles, l’acheteur conserve un pouvoir de discussion. Quand les offres au prix réapparaissent sur les biens correctement valorisés, en bon état et bien situés, le rapport de force commence à se rééquilibrer. Il faut raisonner à l’échelle du micro-marché : une rue, une commune et un segment de surface peuvent évoluer très différemment.

Enfin, la qualité de l’offre compte autant que son volume. Un appartement lumineux, sans travaux lourds, avec un DPE correct et des charges maîtrisées trouve généralement preneur avant un bien mal isolé ou grevé par une copropriété fragile. La reprise bénéficie d’abord aux logements qui répondent au budget total de l’acquéreur, travaux compris.

Pourquoi le crédit reste-t-il le premier déclencheur du marché ?

L’immobilier résidentiel est largement déterminé par la capacité d’emprunt. À revenu et apport identiques, un taux plus élevé réduit le capital finançable ou alourdit la mensualité. Sur un prêt de longue durée, une variation d’environ un point de taux peut modifier la mensualité de l’ordre de 100 à 150 € pour 250 000 € empruntés, hors assurance : c’est souvent l’écart qui sépare un dossier acceptable d’un projet reporté.

La banque ne regarde pas le seul taux nominal. Elle apprécie les revenus stables, l’apport, le reste à vivre, l’épargne conservée après acquisition et la cohérence du projet. Le TAEG, qui intègre intérêts, assurance emprunteur, frais de dossier et garanties, doit être comparé d’une offre à l’autre. Il doit aussi rester sous le taux d’usure applicable au moment de l’émission de l’offre ; ce plafond est révisable et doit être vérifié à la date du dossier.

Les normes du Haut Conseil de stabilité financière encadrent habituellement le taux d’effort autour de 35 % des revenus et la durée de prêt à 25 ans, avec des exceptions limitées et certains différés admis dans des cas précis. Ce cadre est susceptible d’évoluer : demandez à l’établissement prêteur comment il s’applique à votre situation. Pour un investissement locatif, la méthode de prise en compte des loyers futurs diffère également d’une banque à l’autre.

Les prix vont-ils repartir à la hausse partout ?

Non. Il n’existe pas un marché immobilier français unique. Les territoires qui concentrent emploi, transports, services et faibles vacances locatives disposent en général d’une demande plus résiliente. À l’inverse, un secteur où l’offre se renouvelle peu, où la démographie stagne ou où le parc est énergivore peut rester sous pression même si le crédit s’améliore.

Dans l’ancien, le prix affiché doit être corrigé des frais d’acquisition, généralement de l’ordre de 7 à 8 % selon le département et la nature de l’opération, des travaux, des charges de copropriété et du coût du financement. Dans le neuf, les frais d’acquisition sont habituellement plus faibles, mais le prix au mètre carré intègre souvent une prime et le calendrier de livraison expose à un risque de décalage. Les montants applicables doivent être contrôlés avec le notaire.

Les logements énergivores constituent un cas à part. Un prix inférieur n’est pas automatiquement une opportunité si l’amélioration thermique suppose des travaux complexes, une autorisation de copropriété ou une vacance prolongée. Pour un bailleur, le calendrier d’interdiction de location des logements les moins performants — notamment les logements classés G, sous réserve des règles applicables et de leurs évolutions — rend cette analyse décisive.

Faut-il acheter dès que les conditions de crédit s’améliorent ?

Acheter n’a de sens que si le projet est suffisamment long et que le logement correspond à un besoin durable. Une amélioration du crédit peut faciliter l’entrée sur le marché, mais elle ne compense ni un achat surpayé, ni une revente forcée à court terme, ni des travaux sous-évalués. Pour une résidence principale, une durée de détention de plusieurs années amortit mieux les frais d’achat et les aléas du marché.

Un vendeur confronté à ce marché doit aussi arbitrer avec méthode. Si une vente finance un nouvel achat, la baisse éventuelle de son prix de cession peut être compensée par la décote obtenue sur le bien acquis. Ce raisonnement de prix relatif est plus pertinent que la seule comparaison avec le sommet passé de valorisation. En cas de vente d’un bien autre que la résidence principale, il faut anticiper l’éventuelle taxation de la plus-value ; les règles d’exonération et les abattements selon la durée de détention sont à vérifier avec le notaire.

Comment vérifier que votre capacité d’achat est vraiment sécurisée ?

Une capacité d’achat fiable ne se résume pas à une simulation en ligne. Elle intègre toutes les sorties de trésorerie : apport, frais d’acquisition, garantie, travaux, déménagement, taxe foncière, charges, assurance et épargne de précaution. L’erreur classique consiste à consacrer la totalité de l’apport au prix et à financer ensuite les premières dépenses imprévues par du crédit à la consommation.

Quels biens peuvent profiter en premier d’un regain de demande ?

Les biens les plus liquides sont habituellement les premiers à retrouver des acheteurs : logements familiaux proches des transports, petites surfaces bien placées dans les villes où la demande locative est structurelle, maisons offrant des performances énergétiques correctes et appartements sans passif de copropriété. Cette préférence pour la qualité renforce l’écart avec les logements qui cumulent défauts techniques, charges élevées et localisation moins recherchée.

Pour l’investissement locatif, le rendement brut affiché ne suffit pas. Il faut déduire la vacance, les frais de gestion, les charges non récupérables, la taxe foncière, l’entretien, l’assurance, le financement et la fiscalité. La location meublée et la location nue ne produisent pas le même revenu imposable ni les mêmes obligations ; le régime LMNP, ses seuils et ses règles d’amortissement ou de plus-value doivent être examinés à la date de l’opération avec un professionnel compétent.

Dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, le loyer espéré doit aussi être confronté au loyer de référence applicable, au complément de loyer éventuellement justifiable et aux règles locales. Un loyer théorique non conforme fausse immédiatement le rendement. De même, un permis de louer, une autorisation de changement d’usage ou des règles de location saisonnière peuvent limiter le projet dans certaines communes.

Quels risques peuvent encore interrompre l’amélioration du marché ?

Une embellie reste fragile si les ménages conservent une forte incertitude sur leurs revenus, si les banques durcissent leur sélection ou si le coût des travaux augmente. Le marché peut également être freiné par une offre insuffisante de logements neufs, des délais administratifs, des difficultés de copropriété ou l’écart croissant entre les biens rénovés et les passoires thermiques.

L’acheteur doit se méfier du raisonnement selon lequel un taux futur plus bas permettra automatiquement de refinancer son opération à meilleur compte. Une renégociation ou un rachat de crédit a un coût, exige un dossier solide et dépend des conditions alors proposées. Le vendeur, lui, ne doit pas confondre quelques ventes rapides dans son voisinage avec une hausse certaine de la valeur de son propre bien.