M&G Real Estate mise sur le coliving français en VEFA avec des prix dépassant 4 400 €/m²

L’opération évoquée sous l’angle de M&G Real Estate illustre l’intérêt persistant des investisseurs professionnels pour le coliving français livré neuf. Un prix dépassant 4 400 €/m² peut sembler élevé au regard de certains marchés résidentiels, mais il ne dit rien, à lui seul, de la qualité d’une acquisition. Dans ce segment, la valeur se construit autant sur les espaces communs, le mobilier, l’emplacement et l’exploitation que sur la surface privative des chambres.

Le point décisif est de savoir ce que recouvre ce montant : prix de l’immeuble ou coût complet, surface habitable ou surface de plancher, prix hors taxes ou toutes taxes comprises, immeuble vide ou opération livrée et équipée. Pour un investisseur, le bon indicateur final n’est pas le prix facial au mètre carré, mais le rendement net sur coût total, une fois intégrés les risques de chantier et les conditions du bail ou du contrat d’exploitation.

Que révèle réellement un prix de coliving supérieur à 4 400 €/m² ?

Le chiffre doit d’abord être replacé dans son périmètre contractuel. Dans l’immobilier résidentiel classique, un prix au mètre carré renvoie souvent à la surface habitable d’un appartement. En coliving, il peut intégrer des cuisines partagées, salons, espaces de travail, buanderies, circulations généreuses, locaux vélos ou extérieurs. Ces surfaces ne produisent pas un loyer individuel comme une chambre, mais elles participent à l’attractivité et au niveau de loyer global de la résidence.

La première question à poser est donc : quel mètre carré est payé ? La surface habitable, la surface utile, la surface de plancher et la surface commercialisée ne recouvrent pas la même réalité. Une résidence dense, avec peu d’espaces partagés, peut afficher un prix au mètre carré apparemment plus faible tout en offrant une expérience locative moins compétitive. À l’inverse, un projet très équipé peut paraître cher au mètre carré alors que son prix par chambre ou par lit exploitable est cohérent.

Il faut ensuite isoler les éléments compris dans le prix : foncier, construction, honoraires de montage, mobilier, équipements de cuisine, systèmes numériques d’accès, frais d’acquisition, intérêts intercalaires et budget de commercialisation. Une comparaison utile oppose toujours des données homogènes. Comparer un prix d’acquisition d’immeuble neuf hors mobilier à un prix de revente d’appartements meublés, toutes taxes comprises, conduit mécaniquement à une conclusion erronée.

Pourquoi la VEFA attire-t-elle les investisseurs en coliving ?

La vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA, permet à l’acquéreur de réserver un actif avant sa livraison, selon des plans, une notice descriptive et un calendrier de construction. Pour un investisseur institutionnel, elle offre la possibilité de calibrer en amont la taille des chambres, les espaces collectifs, les performances énergétiques, le mobilier et les prestations d’exploitation. C’est particulièrement pertinent pour le coliving, où un immeuble résidentiel standard ne répond pas toujours aux contraintes de gestion d’une résidence partagée.

La VEFA transfère cependant une part du risque de développement à l’acquéreur : délai de livraison, ajustements techniques, dérive de coûts lorsque le contrat le prévoit, et surtout risque de mise en exploitation. La garantie financière d’achèvement, obligatoire dans le cadre protecteur de la VEFA, vise à assurer l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du promoteur. Elle ne couvre pas l’atteinte du loyer prévisionnel, la solvabilité de l’exploitant ou l’occupation des chambres après ouverture.

Les appels de fonds obéissent à un encadrement légal en VEFA, avec des plafonds classiquement fixés à 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement, le solde étant versé à la livraison. Les stipulations applicables, le statut exact de l’acquéreur et le montage de l’opération doivent néanmoins être vérifiés dans l’acte signé, notamment lorsqu’un contrat de promotion ou de financement du développement complète la vente.

Comment calculer la rentabilité d’un coliving acheté en VEFA ?

Le calcul commence par le coût total investi, et non par le seul prix d’achat. Il additionne le prix du foncier ou de l’immeuble, la TVA selon le régime retenu, les droits et frais d’acquisition, le mobilier, les travaux hors marché de promotion, les frais de financement pendant la construction et une réserve de sécurité. Si l’actif est acquis par une société, la fiscalité propre à cette structure doit également être distinguée de celle d’un particulier louant en meublé.

Au numérateur, il faut retenir le revenu net d’exploitation stabilisé, souvent désigné par l’acronyme NOI. Il correspond aux loyers et recettes récupérables, diminués de la vacance, des impayés, des charges non récupérables, de l’entretien courant, de l’assurance, des frais de commercialisation, de la taxe foncière lorsqu’elle reste à la charge du propriétaire et, selon le montage, de la rémunération de l’exploitant. La formule est simple : rendement net initial = revenu net annuel stabilisé / coût total investi.

Exemple purement pédagogique : un immeuble de 1 000 m² acquis sur une base de 4 400 €/m² représente 4,4 millions d’euros avant les autres coûts. S’il produit 220 000 € de revenu net annuel une fois stabilisé, le rendement sur ce seul prix ressort à 5 %. Si le coût total atteint 4,7 millions d’euros après mobilier, frais et aléas, le rendement tombe à environ 4,7 %. Cette différence explique pourquoi un taux calculé sur le prix de vente seul est insuffisant.

Quels revenus et quels risques sont propres au modèle du coliving ?

Le coliving vise généralement des actifs gérés, avec chambres privatives et espaces communs, assortis de services variables : connexion internet, ménage des parties communes, équipements, animation ou conciergerie. Cette organisation peut soutenir un loyer par mètre carré supérieur à celui d’une location traditionnelle. En contrepartie, elle engendre des coûts récurrents et une gestion intensive : rotation des occupants, consommation d’énergie dans les communs, remplacement du mobilier, maintenance et commercialisation.

L’investisseur doit vérifier si le revenu repose sur des baux directs conclus avec les occupants, sur un bail signé avec un opérateur, ou sur un contrat de gestion. Un bail ferme avec un exploitant peut lisser les encaissements du propriétaire, mais il reporte le risque sur la solidité financière de cet exploitant. Des baux directs donnent davantage de contrôle sur les loyers, mais imposent une organisation de gestion, de maintenance et de relation locative beaucoup plus robuste.

La demande locale compte autant que la qualité de l’immeuble. La proximité des transports, des pôles d’emploi et d’enseignement, le niveau des loyers concurrents, la taille des logements disponibles et les règles locales de location déterminent la capacité de remplissage. Un projet ne doit pas être dimensionné à partir d’un loyer cible isolé : il faut tester une baisse des loyers, une vacance supérieure aux prévisions, une hausse des charges et le coût d’un remplacement d’exploitant.

Quels contrôles mener avant de signer une VEFA de coliving ?

Une analyse sérieuse combine les pièces de la VEFA, une étude locale de marché et l’examen du schéma d’exploitation. L’acquéreur ne doit pas se satisfaire d’un rendement prévisionnel fourni par le vendeur ou l’opérateur : il doit pouvoir reconstituer les hypothèses de loyers, d’occupation, de charges et de financement. Le notaire, l’avocat spécialisé, le conseil technique et, selon la taille du projet, un expert-comptable ou un conseil immobilier interviennent sur des risques différents et complémentaires.

Quel cadre juridique, fiscal et énergétique faut-il respecter ?

Le mot coliving ne crée pas, à lui seul, un statut juridique. Selon l’organisation retenue, l’opération peut relever de la colocation meublée avec baux individuels ou bail commun, de la location meublée de longue durée, du bail mobilité pour certains profils éligibles, ou d’un modèle de résidence avec prestations. Chaque qualification entraîne des règles différentes sur les baux, le dépôt de garantie, la répartition des charges, l’assurance, la protection des occupants et le régime de TVA.

La prudence est indispensable lorsque des services sont proposés. La récupération de TVA, souvent évoquée dans les résidences services, obéit à des conditions strictes et ne doit jamais être présumée à partir de la seule présence d’espaces communs ou d’un gestionnaire. Un montage mal qualifié peut générer un redressement ou une régularisation de TVA. Le régime fiscal des loyers, la déductibilité des charges et l’amortissement diffèrent aussi selon que l’investissement est détenu en direct, en société soumise à l’impôt sur les sociétés ou via un véhicule collectif.

Sur le plan technique, l’immeuble doit répondre à sa destination et aux réglementations applicables : autorisation d’urbanisme, règles d’accessibilité ou de sécurité lorsque le mode d’exploitation les déclenche, assurances, et performance énergétique. Pour la location résidentielle en France métropolitaine, les logements classés G sont, sauf exceptions, exclus de la location depuis 2025 ; les échéances prévues pour les classes F et E doivent être vérifiées à la date de lecture. Les communes peuvent également imposer des règles spécifiques, notamment sur le changement d’usage, l’encadrement des loyers ou les autorisations de louer.

Un particulier doit-il reproduire la stratégie des grands investisseurs ?

Pas nécessairement. Une opération en VEFA portant sur un immeuble de coliving correspond souvent à une logique de portefeuille, de gestion professionnelle et de détention longue. Elle ne signifie pas qu’un particulier peut accéder au même actif, au même prix, ni aux mêmes conditions de financement. L’enseignement utile est plutôt méthodologique : ne pas confondre prix au mètre carré et valeur d’investissement, et analyser l’exploitation avant de regarder le rendement annoncé.

Avant toute décision, l’investisseur doit demander les documents contractuels et financiers utiles, vérifier le statut réglementaire du véhicule lorsqu’il existe, et s’assurer que son horizon de placement est compatible avec l’illiquidité potentielle de l’immobilier. Dans un investissement collectif comme dans une acquisition directe, la qualité du montage, de l’exploitant et de l’emplacement l’emporte sur l’attrait d’un chiffre isolé.