Marché immobilier en 2024 : Qui sont les nouveaux emprunteurs ?

Les nouveaux emprunteurs de 2024 ne constituent pas une génération uniforme : ce sont surtout des ménages qui ont réussi à adapter leur projet à un crédit encore sélectif. Après le choc de la remontée des taux, l’amélioration progressive des conditions de financement a rouvert des dossiers précédemment bloqués. Mais la banque a continué de privilégier la stabilité des revenus, un apport personnel réel et un budget compatible avec la règle des 35 % d’endettement.

Le cœur du marché reste formé de couples en emploi stable et de primo-accédants, souvent aidés par une épargne familiale ou par un différé de projet. Leur achat est fréquemment plus contraint qu’auparavant : surface revue à la baisse, localisation élargie, travaux reportés ou négociation plus ferme sur le prix. Les ménages déjà propriétaires, eux, arbitrent davantage entre la vente de leur logement actuel, le coût du relais et le niveau des mensualités.

L’investisseur locatif demeure présent, mais il ne bénéficie plus de la même facilité de financement qu’à l’époque des taux très bas. Son dossier est examiné à l’aune de son patrimoine, de son épargne disponible, de la vacance locative possible et de la réglementation énergétique. En 2024, avoir un projet rentable sur le papier ne suffisait pas : il fallait démontrer qu’il resterait supportable en cas d’aléa.

Pourquoi les profils emprunteurs ont-ils changé en 2024 ?

La remontée rapide des taux a produit un effet mécanique : à mensualité égale, le capital empruntable a baissé. Quand les taux ont commencé à se détendre, les ménages qui avaient suspendu leur achat ont pu revenir vers les banques ou les courtiers. Ce retour ne signifie pas un retour aux pratiques de crédit de la période 2019-2021 : le niveau de mensualité demeure le premier verrou, et le coût total du crédit pèse davantage dans la décision.

Le marché a donc sélectionné des acheteurs plus préparés. Beaucoup arrivent avec un compromis mieux négocié, un apport constitué pendant le report du projet, une connaissance plus fine des aides et une enveloppe travaux chiffrée. Cette préparation compte particulièrement dans l’ancien, où les frais d’acquisition, les travaux de rénovation énergétique et les charges de copropriété peuvent modifier fortement le budget réel.

Qui emprunte pour acheter sa résidence principale ?

Le profil le plus robuste demeure le ménage à deux revenus réguliers, avec une ancienneté professionnelle suffisante et peu ou pas de crédits à la consommation. Cette configuration offre une marge de manœuvre : mutualisation des revenus, épargne plus facile à dégager et meilleure absorption d’un imprévu. Les banques regardent toutefois la situation individuellement : deux salaires ne compensent pas nécessairement des charges élevées, une pension versée ou une forte dépendance aux primes variables.

Les primo-accédants restent une cible importante des établissements prêteurs, notamment parce qu’ils peuvent ouvrir une relation bancaire durable. Leur point faible est l’apport. Une épargne couvrant les frais d’acquisition rassure la banque, car elle évite de financer à 110 % le prix et les frais. Dans l’ancien, ces frais comprennent principalement droits et taxes ainsi que la rémunération du notaire ; leur montant varie selon la nature du bien, le département et le dossier. Dans le neuf, ils sont en général plus faibles, mais le prix d’achat peut être supérieur.

Les emprunteurs seuls peuvent également accéder au crédit, à condition de présenter un reste à vivre cohérent. La banque ne se limite pas au ratio réglementaire : elle étudie ce qu’il reste après mensualité, assurances, charges connues et autres emprunts. Un célibataire cadre avec une épargne stable peut ainsi être mieux financé qu’un couple dont les revenus sont irréguliers ou déjà grevés par des crédits.

Les primo-accédants peuvent-ils encore acheter sans gros apport ?

Oui, mais un financement intégral est devenu moins courant et plus coûteux à obtenir. Sans apport, le dossier doit être particulièrement solide : revenus pérennes, comptes sans incidents, capacité d’épargne démontrée et prix d’achat cohérent avec le marché. L’absence d’apport ne doit pas être confondue avec l’absence d’épargne : une banque apprécie qu’un ménage conserve une réserve après la signature plutôt que de mobiliser tout son capital.

Les aides peuvent modifier l’équation. Le prêt à taux zéro est réservé, sous conditions, à certains ménages et opérations ; ses règles de zones, de plafonds de ressources, de type de logement et de quotité finançable évoluent régulièrement. Il doit donc être vérifié au moment du montage. Un prêt Action Logement peut aussi exister pour les salariés éligibles. Ces dispositifs réduisent la part du prêt bancaire classique, mais ils ne dispensent ni de solvabilité ni d’assurance emprunteur.

Comment les banques évaluent-elles un salarié, un indépendant ou un retraité ?

Pour un salarié en contrat à durée indéterminée hors période d’essai, les bulletins de salaire, l’avis d’imposition, les relevés de comptes et la stabilité de l’employeur constituent la base du dossier. Les primes, commissions et heures supplémentaires ne sont généralement retenues que lorsqu’elles sont régulières et justifiables sur plusieurs exercices. Un changement d’emploi récent n’est pas automatiquement éliminatoire, mais il appelle des explications et parfois davantage d’apport.

Pour les indépendants, professions libérales et dirigeants, la banque analyse souvent plusieurs années de résultats, les avis d’imposition, les bilans ou déclarations fiscales, ainsi que la pérennité de l’activité. Le revenu retenu peut être inférieur au chiffre d’affaires ou à une bonne année isolée. La transparence est décisive : une baisse temporaire documentée se défend mieux qu’une comptabilité incomplète ou des prélèvements personnels confus.

Les retraités disposent d’un revenu régulier, ce qui peut être un atout. En revanche, leur âge à la fin du prêt influence la durée proposée, le coût de l’assurance et parfois les garanties demandées. L’assurance emprunteur ne peut pas être écartée sans analyse : son tarif dépend notamment de l’âge, de l’état de santé et des garanties. La délégation d’assurance est possible sous réserve d’une équivalence de garanties exigées par la banque.

Les investisseurs locatifs font-ils encore partie des emprunteurs finançables ?

Oui, mais l’analyse bancaire est devenue plus individualisée. La banque ne retient pas toujours 100 % du futur loyer pour calculer la solvabilité : elle applique fréquemment une décote afin de tenir compte de la vacance, des impayés, de l’entretien et de la fiscalité. Selon sa méthode, elle peut ajouter une fraction des loyers aux revenus ou raisonner en différentiel entre loyer et nouvelle mensualité. Il faut demander quelle méthode sera retenue, car elle change le montant finançable.

L’investisseur qui emprunte en 2024 doit également anticiper la contrainte énergétique. Un logement classé G ne peut plus être proposé à la location en France métropolitaine depuis le 1er janvier 2025, sauf exceptions limitées liées notamment à certains blocages de copropriété ou d’urbanisme. Les échéances concernant les autres classes énergivores doivent être vérifiées à la date du projet. Acheter un bien décoté avec travaux peut être pertinent, à condition d’intégrer le coût complet de rénovation, les autorisations de copropriété et la période sans loyer.

Le régime fiscal ne corrige pas un mauvais financement. En location nue, le choix entre micro-foncier et régime réel dépend notamment des recettes et des charges ; en location meublée, les règles du LMNP, de l’amortissement et de la plus-value ont évolué et exigent une vérification actualisée. Le banquier, lui, regarde d’abord la capacité à payer, y compris si les hypothèses de loyer ou de fiscalité se révèlent moins favorables que prévu.

Quel budget un propriétaire qui déménage peut-il réellement financer ?

Le propriétaire qui achète avant d’avoir vendu peut recourir à un prêt relais, seul ou combiné à un prêt amortissable. Le montant dépend de la valeur retenue pour le bien à vendre, après une décote de prudence, et du capital restant dû. Ce montage finance une transition, non une certitude de vente : un prix de mise en vente trop élevé peut transformer le relais en source de tension financière.

Dans ce profil, le compromis de vente du bien actuel constitue un élément très rassurant. À défaut, il faut préparer plusieurs scénarios : vente rapide au prix bas, délai plus long, baisse de prix et, si nécessaire, possibilité de supporter temporairement deux charges. Le futur achat doit aussi intégrer les frais de déménagement, les éventuels travaux, la taxe foncière et les charges de copropriété, souvent oubliés dans le seul calcul de mensualité.

Comment monter un dossier qui correspond aux attentes des banques ?

Le dossier performant ne cherche pas à masquer ses fragilités ; il les explique et les compense. Une période de découvert liée à un déménagement, une année de revenus atypique ou un crédit automobile bientôt remboursé doivent être documentés. L’objectif est de donner au conseiller ou au courtier une lecture immédiate : qui emprunte, pour quel bien, avec quelles ressources, quelles charges et quelle réserve de sécurité.

Quels signaux regarder avant de signer une offre de prêt ?

L’offre doit être lue au-delà du taux débiteur. Le TAEG agrège notamment intérêts, assurance obligatoire, frais de dossier et coût de la garantie lorsqu’ils sont connus et imposés pour obtenir le crédit ; il permet de comparer les offres plus utilement que le seul taux nominal. Vérifiez aussi la mensualité avec assurance, le coût total, la date de première échéance, les conditions de remboursement anticipé et la possibilité de moduler les échéances.

L’assurance mérite un examen séparé. Depuis les évolutions légales sur l’assurance emprunteur, un emprunteur peut dans de nombreux cas changer de contrat à tout moment, sous réserve d’équivalence de garanties. Le questionnaire médical peut également ne pas être exigé dans certaines situations, notamment sous conditions de montant assuré et d’âge de fin de prêt : les seuils applicables doivent être confirmés au moment de la souscription. Comparez les garanties incapacité, invalidité et décès, et pas uniquement la cotisation.