Loïc Cantin, président de la FNAIM, dénonce le désintérêt de l’exécutif pour l’immobilier depuis 7 ans

En dénonçant le désintérêt de l’exécutif pour l’immobilier depuis sept ans, Loïc Cantin, président de la FNAIM, met en cause une politique publique jugée trop discontinue pour répondre à une crise devenue multiple. Le marché ne souffre pas d’un seul problème : le crédit s’est renchéri, la construction neuve recule, l’offre locative se contracte dans de nombreuses zones tendues et la rénovation énergétique impose des dépenses parfois lourdes aux propriétaires.

Le grief ne signifie pas que l’État n’a rien fait. Encadrement des loyers, évolution du diagnostic de performance énergétique, aides à la rénovation, prêt à taux zéro, dispositifs d’investissement locatif ou objectifs de sobriété foncière ont profondément modifié les règles du jeu. La critique porte plutôt sur leur cohérence d’ensemble : des dispositifs souvent réformés, des calendriers difficiles à anticiper et une réponse budgétaire ou fiscale perçue comme trop limitée au regard du blocage actuel.

Pour les ménages, le résultat est concret : acheter demande un apport plus élevé et une capacité d’emprunt suffisante ; louer suppose de trouver un bien dans un parc disponible plus restreint ; vendre exige parfois de financer des travaux ou d’accepter une négociation plus dure. Le débat dépasse donc les professionnels : il concerne la mobilité résidentielle, l’accès au logement et la capacité à produire des logements adaptés aux besoins locaux.

Que recouvre le procès en désintérêt de l’exécutif ?

Parler de désintérêt est une formule politique. Sur le fond, elle résume trois reproches récurrents. D’abord, le logement aurait été traité par mesures successives plutôt que comme une priorité économique et sociale transversale. Or le logement touche à la fois le pouvoir d’achat, l’emploi dans le bâtiment, les transports, la transition énergétique et l’attractivité des territoires.

Ensuite, les acteurs du secteur reprochent une instabilité normative et fiscale. Un investisseur, un bailleur ou un promoteur raisonne sur plusieurs années : prix du terrain, permis, financement, chantier, location ou revente. Quand une niche fiscale est supprimée, qu’une aide est recentrée, que les règles de location évoluent ou que les coûts de construction augmentent, le projet peut être différé. La décision de ne pas lancer une opération est rarement spectaculaire, mais elle réduit l’offre future.

Enfin, les professionnels demandent une stratégie qui ne se limite pas à soutenir la demande. Faciliter l’achat sans construire davantage peut entretenir la tension sur les prix. À l’inverse, imposer de nouvelles contraintes aux bailleurs sans financement ni délais adaptés peut accélérer la sortie de logements du marché. Le point d’équilibre consiste à sécuriser simultanément la production neuve, la rénovation du parc existant et l’investissement locatif de long terme.

Quels leviers publics influencent réellement le marché immobilier ?

L’exécutif ne détermine pas directement le prix des logements et ne fixe pas les taux directeurs : ceux-ci relèvent notamment de la politique monétaire et du coût de refinancement des banques. En revanche, sa capacité d’action est considérable. Il définit une large part de la fiscalité immobilière, fixe les conditions d’accès à certaines aides, encadre les normes de construction et de décence, et influence la mobilisation du foncier public. L’État partage toutefois les compétences avec les communes et intercommunalités, qui délivrent les autorisations d’urbanisme et organisent localement l’habitat.

Pourquoi le crédit et le neuf ont-ils amplifié la crise ?

Le resserrement du crédit a mécaniquement réduit le budget des acquéreurs. Les banques examinent le taux d’effort, généralement plafonné à 35 % des revenus assurance comprise, ainsi que la durée du prêt, habituellement limitée à 25 ans hors cas particuliers. Ces règles du Haut Conseil de stabilité financière doivent être vérifiées à la date de lecture, car leur application et leurs marges de flexibilité peuvent évoluer.

Lorsque les taux montent, la mensualité finançant un même capital augmente. Un ménage doit donc emprunter moins, apporter davantage ou renoncer. Les vendeurs ne baissent pas toujours immédiatement leurs prix, notamment lorsqu’ils ne sont pas contraints de vendre. Cette période d’ajustement réduit le nombre de transactions. Elle pénalise aussi les ménages qui doivent vendre pour acheter, car la chaîne immobilière se grippe.

Dans le neuf, la mécanique est encore plus sensible. Le promoteur doit arbitrer entre un prix de vente acceptable et un coût de revient qui intègre terrain, construction, assurances, études, financement, taxes et exigences environnementales. Si les réservations sont insuffisantes, le lancement est reporté. Cette absence de mise en chantier se répercute ensuite sur l’emploi du bâtiment, puis, avec décalage, sur l’offre de logements à vendre et à louer.

Comment la transition énergétique pèse-t-elle sur l’offre locative ?

La lutte contre les logements énergivores est un objectif de salubrité, de pouvoir d’achat et de décarbonation. Mais son application affecte directement l’offre locative. En France métropolitaine, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location à compter du 1er janvier 2025 ; les échéances prévues pour les classes F puis E sont respectivement 2028 et 2034. Ces règles, leurs exceptions éventuelles et les modalités du DPE doivent être contrôlées à la date de lecture.

Pour un bailleur, le problème n’est pas seulement technique. Il faut obtenir un DPE fiable, identifier les travaux réellement efficaces, chiffrer le reste à charge, obtenir les autorisations de copropriété si nécessaire et organiser le chantier. Dans une copropriété, l’isolation par l’extérieur, le chauffage collectif ou la ventilation relèvent souvent d’une décision collective. Une quote-part de travaux peut alors être élevée sans que le propriétaire maîtrise seul le calendrier.

La réponse publique attendue ne se réduit pas à augmenter des subventions. Elle suppose aussi des aides prévisibles, un accompagnement technique, des règles de copropriété opérationnelles et une simplification des parcours. Les aides à la rénovation, leurs plafonds, conditions de ressources et catégories de travaux changent régulièrement : il faut vérifier les règles applicables avant de signer un devis ou un compromis.

Quelles mesures les professionnels attendent-ils en priorité ?

La première attente est la visibilité. Un dispositif locatif ou d’accession n’a d’effet que si les ménages et les investisseurs peuvent bâtir un plan de financement sans redouter une modification immédiate des règles. Cela ne signifie pas sanctuariser toute dépense fiscale : un avantage doit être évalué, ciblé et compréhensible. Mais ses conditions de sortie doivent être annoncées suffisamment tôt.

La deuxième concerne l’investissement locatif privé. Dans de nombreuses villes, les bailleurs particuliers détiennent une part importante des logements proposés à la location. Une fiscalité plus neutre entre location nue et meublée, une meilleure prise en compte des travaux et un cadre stable sur les loyers sont souvent avancés dans le débat. Tout arbitrage doit toutefois éviter de subventionner des logements de faible qualité ou des achats déconnectés des besoins locaux.

La troisième est foncière et réglementaire. Accélérer l’instruction des permis, limiter les recours abusifs sans réduire les garanties des riverains, transformer des bureaux vacants lorsque cela est techniquement possible, densifier autour des transports et mobiliser les terrains publics constituent des pistes plus structurelles. Elles exigent une coopération entre État, préfets, collectivités, bailleurs sociaux, aménageurs et opérateurs privés.

• Un calendrier fiscal et réglementaire annoncé sur plusieurs années.
• Un soutien ciblé aux primo-accédants réellement exclus du crédit.
• Un statut d’investissement locatif simple, conditionné à la qualité et à la durée de location.
• Des outils de financement et de décision plus efficaces pour les rénovations de copropriété.
• Une politique foncière compatible avec l’objectif de zéro artificialisation nette et la production de logements.

Que peut faire un particulier pendant l’attente de décisions publiques ?

Un acquéreur ne doit pas suspendre son projet dans l’attente d’une réforme hypothétique. Il doit d’abord établir un budget robuste : apport disponible, frais d’acquisition, coût de l’assurance, travaux, taxe foncière, charges de copropriété et marge de sécurité. Dans l’ancien, les frais d’acquisition sont généralement de l’ordre de 7 % à 8 % du prix, contre un niveau souvent plus faible dans le neuf ; ce sont des ordres de grandeur à confirmer avec le notaire selon le bien et le département.

Un investisseur locatif doit raisonner en rendement net, non en promesse fiscale ou en loyer brut. Il faut tester plusieurs scénarios : vacance, impayé, hausse des charges, travaux votés, DPE après travaux et plafonnement éventuel du loyer. Un logement mal classé énergétiquement peut être une opportunité seulement si le programme de travaux est juridiquement réalisable et économiquement soutenable.

Le logement peut-il redevenir une priorité publique durable ?

Le débat ouvert par la FNAIM renvoie à une question de méthode : faut-il répondre à chaque difficulté par une mesure ponctuelle, ou fixer un cap de long terme conciliant production, protection des locataires et rénovation ? Une politique crédible ne promet pas mécaniquement une baisse des prix. Elle réduit plutôt l’incertitude, fluidifie les parcours résidentiels et augmente l’offre là où les besoins sont établis.

L’État doit aussi assumer que les solutions diffèrent selon les territoires. Dans une zone très tendue, l’enjeu est de produire et de remettre des logements sur le marché locatif. Dans une ville en décroissance, il peut être de réhabiliter, de lutter contre la vacance et d’adapter le parc. Dans les deux cas, une règle nationale mal calibrée peut produire des effets contraires à ceux recherchés. C’est pourquoi l’évaluation des dispositifs et la stabilité des principes comptent autant que l’annonce de nouvelles aides.