Loi Duflot : vers une transition en douceur

La transition entre le Scellier et la loi Duflot a été simple sur le calendrier, mais moins neutre dans ses effets. Le Scellier a pris fin pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2012, tandis que le dispositif Duflot s’est appliqué aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2013. L’objectif restait le même : orienter l’épargne vers le logement locatif neuf dans les zones où la demande était forte.

En contrepartie d’une réduction d’impôt portée à 18 % du prix de revient, le dispositif Duflot a renforcé les contreparties sociales : niveau de loyer limité, ressources du locataire plafonnées, durée de location de neuf ans et impossibilité de louer à un ascendant ou à un descendant. Le gain fiscal affiché ne suffisait donc pas à rendre un programme pertinent : le loyer réellement accessible et la qualité de l’emplacement restaient déterminants.

Pour un investisseur qui détient encore un bien acquis sous ce régime, l’enjeu n’est plus de souscrire au dispositif, désormais fermé, mais de vérifier que l’engagement fiscal a été respecté et de savoir ce qui change à son terme. La Duflot a été remplacée par le Pinel pour les acquisitions réalisées à partir du 1er septembre 2014 ; le Pinel a lui-même cessé pour les nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025.

La loi Duflot a-t-elle assuré une transition réellement douce après le Scellier ?

Oui sur le plan juridique : il n’y a pas eu de période sans dispositif de défiscalisation dans le neuf. Non, en revanche, pour tous les modèles d’investissement. La Duflot a ciblé davantage les locataires aux revenus intermédiaires et modestes. Elle a donc réduit la liberté de fixation du loyer et écarté une partie des ménages les plus solvables dans certaines villes tendues.

Le changement a aussi déplacé la logique de sélection. Sous Scellier, certains investissements pouvaient être analysés d’abord à travers leur réduction fiscale. Avec la Duflot, le respect du plafond de loyer devait être confronté au marché local, quartier par quartier. Un plafond légal supérieur au loyer réellement pratiqué n’améliore pas le rendement ; à l’inverse, un plafond trop bas peut réduire la rentabilité attendue d’un logement acheté cher.

Quelles conditions fallait-il respecter pour bénéficier de la Duflot ?

La réduction était réservée aux logements neufs, acquis en VEFA, construits par le contribuable ou, sous conditions, réhabilités pour atteindre un niveau de performance énergétique exigé. Le bien devait être situé dans une zone géographique éligible, puis loué nu à titre de résidence principale. Il ne s’agissait donc pas d’un avantage applicable à une location meublée, saisonnière ou secondaire.

Le logement devait en principe être mis en location dans les douze mois suivant son achèvement ou son acquisition, selon la situation. Les plafonds de loyers étaient révisés périodiquement et dépendaient de la zone, de la surface et d’un coefficient applicable aux petites surfaces. Les plafonds de ressources dépendaient, eux, de la localisation et de la composition du foyer locataire. Pour un contrôle a posteriori, il faut impérativement retrouver les barèmes applicables l’année de mise en location, et non utiliser un barème actuel.

Comment calculait-on la réduction d’impôt Duflot ?

La réduction était égale à 18 % de la base retenue, répartie de façon linéaire sur neuf ans, soit 2 % par an. Cette base n’était pas nécessairement le prix payé : elle correspondait au montant le plus faible entre le prix de revient du logement, le plafond annuel de 300 000 € et le plafond de 5 500 € par mètre carré. Deux logements pouvaient être retenus sur une même année, sans dépasser le plafond global annuel.

Prenons un logement de 50 m² acquis 290 000 €. Le plafond au mètre carré limite la base à 275 000 € : 50 m² × 5 500 €. La réduction totale théorique s’établit alors à 49 500 €, soit 5 500 € par an pendant neuf ans. Pour un logement acheté 180 000 € et respectant le plafond au mètre carré, la base retenue restait de 180 000 € et la réduction totale atteignait 32 400 €.

Le calcul fiscal ne remplace pas l’analyse financière. Il fallait déduire du loyer plafonné les charges non récupérables, la taxe foncière, les frais de gestion, l’assurance, les intérêts du crédit, la vacance locative probable et la fiscalité sur les revenus fonciers. L’avantage fiscal ne constitue pas un rendement locatif : il réduit l’impôt, mais ne corrige ni un prix d’achat excessif ni un logement difficile à louer.

En quoi la Duflot était-elle plus contraignante que le Scellier ?

La différence ne se limitait pas au taux de réduction. Dans sa dernière version, le Scellier BBC de 2012 pouvait ouvrir droit à une réduction d’impôt de 13 %, avec des modalités qui variaient selon les options retenues. La Duflot a porté le taux à 18 %, mais a imposé un cadre locatif plus uniforme et plus social. Elle a également fixé un engagement initial de neuf ans, sans les durées d’entrée plus courtes ensuite proposées par le Pinel.

Le Pinel a ensuite assoupli certains points, notamment la durée d’engagement initiale et, sous conditions, la location à un membre de la famille ne faisant pas partie du foyer fiscal. Il ne faut toutefois pas transposer ces règles à un dossier Duflot : chaque investissement reste soumis au régime et aux textes en vigueur à sa date d’acquisition.

Quelle date déterminait le passage du Scellier à la Duflot ?

Pour un achat classique ou une VEFA, la date de l’acquisition retenue fiscalement était, en pratique, celle de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Une réservation signée auprès du promoteur ne suffisait pas nécessairement à sécuriser l’ancien régime. La date de livraison du logement ne déterminait pas, à elle seule, le choix entre Scellier et Duflot, même si elle avait une incidence sur le délai de mise en location.

Les opérations à la frontière du 31 décembre 2012 exigeaient une lecture complète du dossier : promesse, acte notarié, appel de fonds en VEFA, date d’achèvement, caractéristiques énergétiques et éventuels travaux. Les règles applicables aux constructions par le contribuable ou aux logements réhabilités pouvaient suivre des dates différentes. En cas de contrôle ou de correction déclarative, l’acte notarié et les justificatifs techniques priment sur la présentation commerciale du programme.

Que reste-t-il à faire pour un bien acquis sous Duflot ?

Un nouvel investisseur ne peut plus demander la réduction Duflot. En revanche, un propriétaire ayant souscrit à l’époque devait conserver les preuves de l’éligibilité et de la location pendant la durée de l’engagement. Une vente, une donation, une transformation en location meublée ou une mise à disposition du logement avant le terme pouvait entraîner la reprise de l’avantage fiscal, sauf exceptions légales limitées, notamment dans certaines situations personnelles. Une vérification avec un professionnel est utile avant toute décision sur un bien encore engagé.

Après les neuf ans, la contrainte fiscale Duflot cesse en principe. Le bailleur peut alors vendre, conserver le logement ou modifier sa stratégie locative, sous réserve du bail en cours et des règles générales applicables : droit du locataire, préavis, éventuel encadrement des loyers local et fiscalité des revenus. Pour un nouveau projet, il n’existe plus d’équivalent général au Pinel dans le neuf. Selon le bien et la commune, il faut étudier les dispositifs alors ouverts, tels que le Denormandie pour certaines rénovations, ou raisonner sans réduction d’impôt directe.