Location : soyez vigilant, les frais d’agence grimperont dès le 1er janvier 2026

Les frais d’agence acquittés par un locataire lors de la signature d’un bail vont augmenter au 1er janvier 2026, avec la revalorisation des plafonds légaux au mètre carré. Cette évolution concerne les honoraires de visite, de constitution du dossier, de rédaction du bail et, séparément, l’état des lieux d’entrée. Elle ne donne pas carte blanche aux professionnels : les montants restent strictement plafonnés et partagés avec le bailleur.

Le montant précis applicable en 2026 dépendra de la révision fondée sur l’indice de référence des loyers (IRL). Au 25 juillet 2025, le chiffre du troisième trimestre 2025 n’est pas encore connu : il est donc impossible de chiffrer sérieusement la hausse définitive. Avant de payer, demandez le détail TTC de chaque prestation, la surface retenue et le classement de la commune dans le bon zonage.

Quels frais d’agence peuvent réellement être facturés au locataire ?

Dans une location de résidence principale soumise à la loi du 6 juillet 1989, une agence ne peut imputer au locataire que certaines prestations. Il s’agit de l’organisation des visites, de la sélection et de la constitution du dossier, de la rédaction du bail et de l’état des lieux d’entrée. Les honoraires dits de « mise en location » regroupent les trois premières prestations ; l’état des lieux fait l’objet d’un plafond distinct.

En revanche, les frais de commercialisation, de négociation avec le propriétaire, de gestion locative ou de rédaction du mandat ne sont pas transférables au candidat locataire. L’agence ne peut pas non plus contourner le plafond en ajoutant une ligne « frais administratifs », « ouverture de dossier », « accompagnement » ou « traitement du garant » : si cette somme rémunère la mise en location, elle entre dans le plafond légal.

Comment se calcule le plafond des honoraires de location ?

Le calcul part de la surface habitable indiquée au bail, exprimée en mètres carrés, et non de la surface au sol approximative annoncée dans une publicité. Le plafond dépend ensuite de la zone où se trouve le logement. Jusqu’à la revalorisation de 2026, les plafonds TTC de visite, dossier et bail sont de 12 € par m² en zone très tendue, 10 € par m² en zone tendue et 8 € par m² dans le reste du territoire. L’état des lieux d’entrée est plafonné à 3 € TTC par m² partout.

Ce calcul au mètre carré n’est toutefois qu’une première limite. Pour une même prestation, la somme TTC payée par le locataire ne doit jamais dépasser celle facturée au bailleur. La règle pratique est donc la suivante : le locataire paie le montant le plus faible entre le plafond légal au mètre carré et les honoraires TTC réellement mis à la charge du propriétaire pour cette prestation.

Exemple : pour un appartement de 32 m² situé en zone tendue, les honoraires de visite, dossier et bail ne peuvent aujourd’hui pas excéder 320 € TTC côté locataire. L’état des lieux d’entrée est limité à 96 € TTC. Mais si l’agence ne facture au bailleur que 250 € TTC pour la première prestation, elle ne peut réclamer que 250 € au locataire. En 2026, il faudra refaire ce calcul avec les plafonds revalorisés.

De combien les frais d’agence vont-ils augmenter en 2026 ?

La revalorisation suit l’évolution annuelle de l’IRL entre les troisièmes trimestres des deux dernières années. L’IRL est publié par l’Insee après la fin du trimestre concerné, habituellement à l’automne pour le troisième trimestre. Les plafonds révisés doivent ensuite être publiés dans les formes prévues par les textes : c’est ce montant officiel, arrondi au centime, qu’il faudra opposer à l’agence.

Il faut donc se méfier des simulations présentées plusieurs mois à l’avance comme des tarifs acquis. Elles peuvent être utiles pour visualiser le mécanisme, pas pour établir une facture. Une hausse de 0,10 € par m² représente, par exemple, 4 € sur les honoraires de mise en location d’un 40 m² ; elle produit le même écart sur l’état des lieux si ce plafond augmente également de 0,10 € par m². Le montant final dépendra de la variation d’IRL légalement retenue.

Quels baux et quels locataires sont concernés par cette hausse ?

La règle vise les locations à usage de résidence principale, qu’elles soient nues ou meublées, lorsqu’un professionnel intervient dans la mise en location. Elle s’applique aussi aux baux mobilité dans le cadre prévu par la loi de 1989. Le point déterminant est la date de signature du bail, et non celle de la visite, de l’acceptation du dossier ou de la remise des clés. Un bail signé le 31 décembre 2025 reste soumis aux plafonds alors applicables ; un nouveau bail signé le 1er janvier 2026 relève des montants révisés.

Une reconduction tacite ou un renouvellement sans nouvelle mise en location ne justifie pas de nouveaux honoraires de location. En cas de départ d’un colocataire et d’arrivée d’un remplaçant, la qualification de l’opération mérite en revanche d’être vérifiée : avenant, nouveau bail et intervention réelle de l’agence peuvent produire des conséquences différentes. Les locations saisonnières, les locaux commerciaux et les logements de fonction relèvent d’autres cadres et ne suivent pas automatiquement ces plafonds.

Comment vérifier une facture d’agence avant de payer ?

La vigilance commence dès l’annonce. L’agence doit afficher le montant TTC de ses honoraires, en distinguant ce qui est à la charge du bailleur et ce qui peut l’être à la charge du locataire. Lors de la signature, exigez une facture ou un décompte détaillé. Ne vous contentez pas d’un total global : les honoraires de mise en location et ceux de l’état des lieux doivent apparaître séparément.

Que faire si l’agence réclame un montant supérieur au plafond ?

Commencez par une réclamation écrite, de préférence par courrier recommandé ou par un courriel permettant de conserver une preuve. Citez la surface habitable, le zonage, le plafond applicable et le montant que vous estimez indûment facturé. Demandez une facture rectifiée ou le remboursement du trop-perçu. Une erreur de calcul se règle souvent avant la signature, à condition de la relever précisément.

En l’absence de réponse satisfaisante, vous pouvez solliciter l’Agence départementale d’information sur le logement (Adil), gratuite, pour qualifier le litige. Signaler le professionnel sur SignalConso peut également alerter les services compétents. L’agence doit en outre communiquer les coordonnées de son médiateur de la consommation. Si le différend persiste, le tribunal judiciaire peut être saisi pour demander la restitution des sommes indûment perçues. Le délai de prescription de droit commun est généralement de cinq ans, mais il est préférable d’agir sans attendre et de vérifier le délai applicable à votre situation.