Les spécialistes de l’immobilier (1/2) : Panorama actuel du marché immobilier – 06/09

Au 6 septembre 2024, le marché immobilier français est dans une phase de réajustement, non dans un mouvement uniforme. Après le choc provoqué par la remontée rapide des taux de crédit, le volume des projets a reculé et les vendeurs ont dû revenir à des prix compatibles avec le pouvoir d’achat des ménages. Mais la correction ne suit ni la même vitesse ni la même ampleur d’un territoire à l’autre.

Le marché se segmente surtout par la qualité réelle du bien. Un logement correctement valorisé, bien placé, sans défaut énergétique majeur et ne nécessitant pas de rénovation lourde conserve des acheteurs. À l’inverse, une maison éloignée des services, un appartement mal distribué ou une passoire thermique peut rester longtemps en annonce si le prix ne tient pas compte du coût global des travaux et du financement.

Pour lire ce panorama, il faut distinguer quatre marchés qui se superposent : l’ancien, le neuf, la location et l’investissement. Ils subissent tous le crédit, mais pas avec la même intensité. Les règles de performance énergétique, le recul de la construction neuve et la raréfaction de l’offre locative ajoutent des tensions locales qui ne se lisent pas dans une moyenne nationale.

Quel est le vrai état du marché immobilier en septembre 2024 ?

L’activité immobilière reste inférieure à celle des années de crédit très bon marché. Le premier frein est arithmétique : quand le taux augmente, une même mensualité finance un capital plus faible. La baisse des prix observée dans une partie du parc ne compense donc pas toujours la perte de capacité d’emprunt, en particulier dans les villes où les niveaux de prix étaient déjà élevés.

Le retour progressif de conditions de crédit moins dégradées améliore néanmoins la visibilité des ménages finançables. C’est un changement important : un acquéreur qui peut obtenir une simulation cohérente, sécuriser son apport et se positionner sur un bien correctement tarifé redevient actif. Cela ne signifie pas un retour immédiat à la fluidité des années précédentes. Les banques examinent toujours la stabilité des revenus, le reste à vivre, l’épargne disponible et le comportement bancaire.

Le mot d’ordre est désormais la sélectivité. Les biens irréprochables ou rares peuvent susciter plusieurs visites et se négocier peu. Les autres se vendent, mais après une mise au prix plus réaliste ou une négociation qui intègre les défauts : mauvaise étiquette énergétique, charges de copropriété élevées, rénovation de toiture, ravalement à venir, nuisance sonore ou éloignement des transports.

Pourquoi le crédit reste-t-il le principal arbitre des prix ?

Dans l’ancien, le prix acceptable est directement lié à la mensualité que peut supporter l’acheteur. La banque retient en principe un taux d’endettement maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise, et une durée de prêt qui ne dépasse généralement pas 25 ans. Des dérogations encadrées existent, notamment pour certains dossiers de résidence principale, mais elles ne constituent pas un droit. Ces règles et leurs modalités doivent être vérifiées à la date de la demande de prêt.

L’apport n’est pas seulement un avantage commercial. Il sert habituellement à couvrir au moins les frais d’acquisition, les frais de garantie et de dossier, voire une partie des travaux. Dans l’ancien, les droits et frais d’acquisition représentent souvent un montant proche de 7 % à 8 % du prix, selon le département et la composition de l’opération. Dans le neuf, ils sont généralement plus faibles, mais le prix d’achat et les délais de livraison imposent une analyse différente.

La comparaison des offres doit porter sur le TAEG, qui agrège notamment intérêts, assurance obligatoire, frais de dossier et coût de garantie lorsqu’ils sont connus. Vérifiez aussi le taux d’usure applicable à votre catégorie de prêt : il est publié périodiquement et peut évoluer. Un taux nominal attractif ne suffit pas si l’assurance est chère ou si les conditions de modulation et de remboursement anticipé sont défavorables.

Les prix baissent-ils partout de la même manière ?

Non. Une moyenne nationale masque des écarts considérables entre les centres urbains tendus, les villes moyennes, les zones rurales, le littoral et les territoires où l’emploi ou les transports se transforment. À l’échelle d’une même commune, deux rues, deux copropriétés ou deux étiquettes DPE peuvent justifier des valeurs très différentes. La bonne question n’est pas seulement : les prix baissent-ils ? C’est : à quel prix un bien comparable se vend-il aujourd’hui, dans quel délai et avec quels travaux ?

La négociation a repris de l’importance. Elle se fonde sur des éléments chiffrables : ventes comparables récentes, montant de la taxe foncière, charges courantes, procès-verbaux d’assemblée générale, appels de fonds votés, devis de rénovation, coût estimé de l’énergie et défauts de localisation. Pour un appartement, la santé financière de la copropriété est aussi déterminante que la surface ou l’étage.

Quels biens résistent le mieux dans ce marché sélectif ?

Les acquéreurs privilégient les logements dont le coût futur est lisible. Cela favorise les emplacements proches des transports, commerces, écoles et bassins d’emploi, mais aussi les appartements ou maisons sans travaux structurants immédiats. Un logement au plan fonctionnel, lumineux, avec un DPE satisfaisant et des charges maîtrisées répond à la fois aux besoins d’occupation et aux critères des investisseurs.

À l’opposé, certains biens exigent désormais une stratégie précise. Une maison énergivore peut rester intéressante si son prix, son potentiel et le programme de travaux sont cohérents. Mais l’acheteur doit additionner prix d’acquisition, frais, intérêts intercalaires éventuels, travaux, aléas de chantier, taxe foncière et coût d’usage. Le budget travaux ne doit pas être une ligne vague : il faut distinguer isolation, ventilation, chauffage, menuiseries, électricité et remise en état.

Dans les copropriétés, demandez avant toute offre le règlement, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien, le montant des charges, l’état des impayés et les travaux votés ou envisagés. Les obligations de planification énergétique des immeubles et les futurs travaux peuvent modifier profondément la valeur de la quote-part achetée. Le notaire et, le cas échéant, un professionnel du bâtiment peuvent aider à sécuriser cette lecture.

Pourquoi la location et le neuf pèsent-ils sur l’ensemble du marché ?

Le marché locatif est sous tension dans de nombreuses zones, mais cela ne rend pas chaque investissement locatif rentable par principe. L’encadrement des loyers s’applique dans certaines communes, les charges de copropriété peuvent progresser, la vacance existe hors des secteurs les plus recherchés et la fiscalité dépend du régime choisi. Un investisseur doit raisonner en rendement net : loyers réellement encaissables moins vacance, gestion, charges non récupérables, assurance, taxe foncière, entretien, financement et impôt.

La réglementation énergétique modifie également la décision. En septembre 2024, les logements classés G sont déjà concernés par une interdiction de hausse de loyer dans certaines situations et par un calendrier de restrictions à la location. L’interdiction de mise en location des logements G doit s’appliquer à compter de 2025, sous réserve des règles et exceptions en vigueur à la date de lecture. Les logements F puis E sont ensuite concernés par le calendrier légal. Vérifiez le DPE, sa date de réalisation et les dispositions applicables au bail envisagé.

Le neuf, lui, souffre d’un modèle fragilisé par la hausse des coûts de construction, les conditions de financement et la baisse de l’offre. Pourtant, une acquisition en VEFA peut répondre à certains projets grâce à des frais d’acquisition réduits et à une performance énergétique conforme aux normes récentes. Elle comporte aussi des risques spécifiques : délai de livraison, choix du promoteur, évolutions de plan et nécessité de relire avec attention le contrat de réservation, la notice descriptive et les garanties.

Comment acheteurs et vendeurs peuvent-ils décider sans attendre un hypothétique “bon moment” ?

Un acheteur ne doit pas chercher à deviner le point bas absolu des prix ou des taux. Il doit vérifier si son projet tient sur une durée de détention réaliste. Pour une résidence principale, des frais d’acquisition élevés rendent une revente à très court terme plus risquée. Pour un investissement, la rentabilité doit demeurer cohérente après financement et travaux, pas seulement sur un rendement brut annoncé.

Un vendeur doit accepter que le prix de présentation ne soit qu’une hypothèse. La stratégie efficace consiste à préparer un dossier complet, à traiter les défauts facilement corrigeables, à rassembler diagnostics et documents de copropriété, puis à ajuster rapidement si les retours de visites convergent. Attendre sans modifier le prix ni la présentation peut accroître l’écart avec les nouvelles annonces concurrentes.

Quels indicateurs suivre pour anticiper la suite du marché ?

Surveillez d’abord les conditions réellement proposées par les banques, et non le seul taux annoncé dans les médias : elles varient selon le profil, l’apport, la durée, la banque et l’assurance. Regardez ensuite le nombre de biens disponibles dans le secteur visé, le délai de vente des annonces comparables et la fréquence des baisses de prix. Ces éléments renseignent sur le rapport de force local entre vendeurs et acheteurs.

Les données notariales, lorsqu’elles sont disponibles pour votre secteur, restent une référence utile parce qu’elles reflètent des ventes effectivement signées. Elles ont toutefois un décalage temporel. Complétez-les avec les documents du bien et une visite attentive du quartier à plusieurs moments de la journée. Dans le neuf, ajoutez l’état des permis, des mises en chantier et de l’offre locale, sans déduire automatiquement qu’une offre faible garantira une hausse des prix.

Le scénario central reste celui d’un marché très dépendant de l’accès au crédit et de l’adaptation des prix. Il n’exclut ni des reprises localisées ni des baisses plus marquées sur les biens pénalisés par leurs défauts. Pour chaque projet, la réponse pertinente reste individuelle : qualité du bien, horizon de détention, financement obtenu et capacité à absorber les dépenses futures.