Les projets de la Députée Le Meur : vers une transformation radicale du marché immobilier français

Les projets portés dans le débat public par la députée Annaïg Le Meur pourraient modifier l’arbitrage fiscal entre location nue, location meublée de longue durée et location touristique. L’objectif affiché est de remettre la fiscalité au service de l’offre de logements à l’année, dans les zones où celle-ci se raréfie, sans désorganiser les investissements déjà réalisés.

Le point le plus structurant concerne le traitement du meublé, notamment le régime réel de loueur en meublé non professionnel, ou LMNP. L’amortissement y réduit le revenu imposable pendant la détention ; plusieurs pistes consistent à mieux prendre en compte cet avantage au moment de la revente. À l’inverse, la location nue pourrait bénéficier d’un cadre fiscal plus compétitif lorsqu’elle répond à des objectifs de loyers et de durée.

À la date de publication de cet article, il faut distinguer un rapport, une recommandation parlementaire ou une annonce politique d’une loi promulguée. Seul un texte définitivement adopté, puis publié, change les obligations du bailleur et le calcul de son impôt. Les modalités de toute réforme devront donc être vérifiées à la date de votre investissement, de votre déclaration et de votre vente.

Que proposent réellement les travaux Le Meur ?

Les orientations associées aux travaux d’Annaïg Le Meur ne se résument pas à une mesure contre les locations de courte durée. Elles posent une question plus large : pourquoi un logement loué meublé, parfois pour quelques nuits, peut-il procurer un résultat fiscal plus favorable qu’un logement loué vide à un ménage pour plusieurs années ? La réponse tient à la différence entre les catégories d’imposition, les abattements forfaitaires, l’amortissement et, selon les cas, les prélèvements sociaux.

La première piste est donc une harmonisation partielle des régimes. Elle ne signifie pas nécessairement que tous les bailleurs seraient taxés de la même manière. Elle chercherait plutôt à éviter qu’un choix de location soit déterminé d’abord par un écart fiscal, alors que les deux biens répondent à un même besoin de logement dans un territoire tendu.

La deuxième piste est la création ou la consolidation d’un statut de bailleur privé. Le principe serait d’accorder un avantage au propriétaire qui s’engage à louer longtemps, à un niveau de loyer encadré ou intermédiaire et à des ménages ciblés. Le bénéfice fiscal serait alors la contrepartie d’une utilité locative mesurable, et non le seul effet du statut de loueur.

Pourquoi le LMNP est-il au cœur de la réforme envisagée ?

En location meublée, les recettes relèvent en principe des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC. Au régime réel, le bailleur peut déduire ses charges réelles et, sous conditions, amortir le logement — hors valeur du terrain — ainsi que le mobilier et certains équipements. L’amortissement traduit comptablement l’usure théorique du bien : il ne correspond pas à une sortie de trésorerie annuelle, mais réduit le résultat imposable dans les limites prévues par les règles fiscales.

C’est ce mécanisme qui peut créer un écart important avec la location nue. Cette dernière relève des revenus fonciers. Le propriétaire peut déduire intérêts d’emprunt, travaux éligibles, taxe foncière, assurance, frais de gestion et charges de copropriété, mais il ne pratique pas l’amortissement du logement dans ce cadre. Lorsque les charges sont faibles ou que le crédit est déjà largement remboursé, le revenu foncier peut donc devenir rapidement imposable.

L’un des débats porte sur la cohérence entre l’avantage tiré de l’amortissement au fil des années et la fiscalité de la revente. Une piste consiste à réintégrer, totalement ou partiellement, les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value imposable. Son effet serait très concret : un investisseur ayant réduit fortement son imposition pendant la détention pourrait supporter une taxation plus élevée lors de la cession. Les modalités exactes — biens concernés, exceptions, date d’effet et règles de transition — détermineraient toutefois l’impact réel.

Quels régimes fiscaux pourraient être rapprochés ?

Le débat oppose moins trois statuts juridiques que trois usages d’un même actif : loger durablement un locataire, louer un logement meublé à l’année ou exploiter un hébergement touristique. Les règles ne sont pas identiques, et elles s’ajoutent parfois à des contraintes locales d’urbanisme ou de changement d’usage. Dans certaines communes, une résidence secondaire louée fréquemment en courte durée peut nécessiter une autorisation et une compensation ; le numéro d’enregistrement peut aussi être exigé. Les règles applicables dépendent de la commune et doivent être vérifiées avant toute mise en location.

Le régime micro répond à une logique de simplicité : l’administration applique un abattement forfaitaire sur les recettes, à condition de rester sous les plafonds applicables. Le régime réel impose une comptabilité plus complète mais peut être plus adapté à un bien financé à crédit ou nécessitant des travaux. Les seuils et abattements du micro-BIC ont fait l’objet d’évolutions et de débats récents : ils doivent être contrôlés dans les textes en vigueur pour l’année concernée, en distinguant notamment location meublée classique et meublé de tourisme.

À quoi pourrait servir un statut de bailleur privé ?

Le statut de bailleur privé répond à un constat : les dispositifs d’incitation successifs ont souvent été limités dans le temps, liés à l’achat d’un bien neuf ou concentrés sur certains territoires. L’enjeu serait de concevoir un cadre plus lisible pour le propriétaire qui met durablement un logement sur le marché, y compris dans l’ancien après rénovation. Le mécanisme pourrait prendre la forme d’une déduction, d’un amortissement ou d’un avantage lié au revenu locatif ; la technique fiscale reste un choix du législateur.

En contrepartie, un tel régime aurait vocation à prévoir des conditions. Elles peuvent concerner la durée minimale du bail, un plafond de loyer, le niveau de ressources du locataire, la performance énergétique ou l’absence de location touristique pendant l’engagement. Plus l’avantage fiscal est important, plus ces critères risquent d’être précis. Pour le bailleur, la vraie question n’est pas seulement le montant du gain fiscal, mais le rapport entre ce gain, la baisse éventuelle de loyer et les contraintes de gestion.

Qui serait gagnant ou perdant d’un rééquilibrage fiscal ?

Un propriétaire de location nue dont le loyer est modéré et qui cherche une détention longue pourrait bénéficier d’un dispositif mieux calibré, si une réforme crée effectivement un avantage pour cette offre. Les bailleurs qui rénovent des logements anciens, notamment pour atteindre un niveau de performance énergétique compatible avec la location, seraient particulièrement attentifs à la possibilité de déduire ou d’amortir une partie de leur investissement.

À l’inverse, les investisseurs dont le modèle repose exclusivement sur l’amortissement LMNP et une revente à moyen terme seraient les plus exposés à une éventuelle modification de la plus-value. L’exposition varie selon le prix d’acquisition, la part de terrain, le montant des amortissements pratiqués, la durée de détention et le prix de vente. Il ne faut pas confondre cette question avec l’exonération progressive de plus-value immobilière des particuliers, qui dépend elle aussi de la durée de détention.

Pour mémoire, hors exonération particulière, la plus-value immobilière des particuliers est en principe soumise à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements pour durée de détention et éventuelle surtaxe. L’exonération d’impôt sur le revenu intervient au terme de vingt-deux ans de détention, celle des prélèvements sociaux au terme de trente ans. Ces règles, comme toute disposition fiscale, doivent être vérifiées à la date de la cession.

Comment sécuriser votre projet face à une réforme incertaine ?

La bonne méthode consiste à évaluer votre investissement avec les règles actuelles, puis à le soumettre à des scénarios plus défavorables. Ne retenez pas un achat parce qu’une mesure pourrait être votée : retenez-le si l’opération conserve un équilibre satisfaisant sans cette mesure. Cette prudence est essentielle pour les biens touristiques, dont le rendement affiché dépend souvent aussi du taux d’occupation, de la conciergerie et des restrictions communales.

Le DPE mérite une attention particulière. Un logement classé G ne peut plus être mis en location dans les conditions de droit commun depuis 2025 ; les échéances relatives aux autres classes énergétiques doivent être vérifiées selon la réglementation en vigueur et les caractéristiques du bail. Une future incitation au bailleur privé pourrait logiquement privilégier les logements rénovés ou engagés dans une trajectoire de performance, mais cela ne dispense jamais de respecter les interdictions déjà applicables.

Enfin, les propriétaires déjà au régime réel ont intérêt à tenir une documentation complète : acte d’achat, ventilation terrain/construction, tableaux d’amortissement, factures de travaux, frais d’acquisition, décisions de copropriété et déclarations fiscales. En cas de changement des règles de sortie, la qualité des pièces et la date des opérations compteront autant que le principe de la réforme.