Les Kretz (L’Agence) poursuivent leur envolée et découvrent un nouvel eldorado pour s’établir

Les Kretz, famille au centre de l’émission L’Agence, poursuivent leur développement avec l’annonce d’une nouvelle implantation présentée comme un eldorado. Pour une maison de transaction positionnée sur le résidentiel haut de gamme, le choix d’un territoire ne consiste pas à suivre une mode : il suppose de trouver des biens rares, un bassin d’acheteurs actifs, des propriétaires disposés à confier des mandats et un cadre professionnel maîtrisé.

Le terme d’« eldorado » appelle donc une lecture plus froide. Un marché peut afficher des villas spectaculaires, attirer une clientèle internationale et produire des transactions visibles sans offrir, pour autant, une activité durable à une agence. La profondeur du marché, la vitesse de revente, les règles applicables aux intermédiaires et la qualité du réseau local comptent davantage que l’image d’une destination.

Le titre de l’annonce ne précise ni le territoire retenu, ni la forme juridique de l’installation, ni le périmètre des services proposés. Ces éléments sont déterminants : une représentation commerciale, un partenariat d’apport d’affaires et une agence locale exerçant effectivement la transaction n’emportent pas les mêmes obligations, ni pour les professionnels ni pour leurs clients.

Que révèle la nouvelle implantation des Kretz ?

La trajectoire des Kretz traduit une évolution nette du métier d’agence haut de gamme : la transaction ne se limite plus à un quartier ou à une ville. Les acquéreurs fortunés arbitrent entre plusieurs résidences, parfois dans plusieurs pays, et attendent un accompagnement continu. Une même famille peut, par exemple, chercher une résidence principale, un pied-à-terre, une maison de vacances et un actif patrimonial à transmettre. L’agence qui veut conserver cette relation doit pouvoir orienter le client au-delà de son marché d’origine.

Cette extension peut prendre plusieurs formes. L’agence peut ouvrir une structure propre, recruter des négociateurs sur place, s’allier à une enseigne locale ou seulement s’appuyer sur des correspondants. Dans les deux derniers cas, il faut être précis sur qui détient le mandat, qui réalise les visites, qui reçoit les honoraires et qui assume la responsabilité professionnelle. Le client ne doit pas confondre réseau international et établissement local.

Pourquoi le luxe immobilier cherche-t-il de nouveaux territoires ?

Le segment premium repose sur une clientèle mobile. Les critères de choix mêlent cadre de vie, sécurité juridique, accessibilité aérienne, établissements scolaires, fiscalité, qualité des soins, services et confidentialité. Les marchés capables de réunir plusieurs de ces attributs attirent à la fois des résidents, des investisseurs et des acheteurs de résidences secondaires. Pour une agence, cette demande transfrontalière permet de prolonger une relation née sur le marché français.

La rareté des biens constitue l’autre moteur. Dans les grandes métropoles et les stations établies, les vendeurs de propriétés exceptionnelles recherchent des intermédiaires en mesure d’atteindre une clientèle internationale sans exposer inutilement leur patrimoine. Cela favorise la vente discrète, souvent appelée off market. Mais ce canal ne dispense pas des règles : un bien non diffusé doit tout de même être proposé dans un cadre contractuel clair, avec des informations loyales sur ses caractéristiques et son prix.

Enfin, l’internationalisation amortit les cycles locaux. Quand un marché devient moins fluide, une agence disposant de correspondants solides peut proposer des alternatives géographiques. Cette diversification a une limite : les cycles immobiliers peuvent se retourner simultanément, notamment lorsque le crédit se renchérit, que les investisseurs étrangers se retirent ou que la réglementation se durcit.

Comment reconnaître un marché réellement favorable à une agence ?

Un territoire attractif ne se résume pas à l’abondance de projets neufs ou à quelques ventes records. Pour une agence, il faut d’abord un stock de biens cohérent avec son positionnement : appartements de caractère, maisons familiales, résidences avec services, propriétés de villégiature ou actifs singuliers. Il faut surtout que ces biens trouvent régulièrement preneur. Un marché dominé par des annonces anciennes et des prix peu négociables en apparence peut immobiliser beaucoup de temps commercial pour peu de signatures.

La clientèle compte autant que le produit. Les acheteurs internationaux exigent des équipes capables de répondre dans leur langue, d’organiser des visites à distance, de vérifier la faisabilité d’un financement et de coordonner notaires, avocats, banques et conseils fiscaux. Dans un marché où les acquisitions sont largement financées, les taux et conditions de crédit locaux pèsent directement sur la solvabilité. Dans un marché davantage payé comptant, le contrôle de l’origine des fonds devient central.

Quelles règles une agence française doit-elle respecter à l’international ?

En France, l’entremise immobilière est encadrée par la loi Hoguet. Une agence qui réalise des opérations de vente ou d’achat doit notamment disposer d’une carte professionnelle adaptée, délivrée par la chambre de commerce et d’industrie, d’une assurance de responsabilité civile professionnelle et, si elle détient des fonds, d’une garantie financière. Le mandat, l’affichage des honoraires, les obligations de vigilance et la lutte contre le blanchiment font partie du socle de l’activité.

Ces règles françaises ne donnent pas automatiquement le droit de négocier un bien situé à l’étranger. Chaque pays ou territoire peut imposer une licence, une inscription professionnelle, une assurance, un associé local, des conditions de nationalité ou des règles spécifiques de publicité et de rémunération. Une agence française peut aussi intervenir comme apporteur d’affaires : dans ce cas, son rôle doit être clairement distingué de celui du professionnel local chargé de la transaction.

Les contrôles de conformité sont particulièrement sensibles dans le luxe. L’agent doit identifier son client, comprendre l’objet de l’opération et exercer une vigilance renforcée lorsque le profil, le montage ou les flux l’exigent. En France, les déclarations de soupçon relèvent de TRACFIN. À l’étranger, d’autres autorités et procédures peuvent s’appliquer. Les règles en vigueur doivent être vérifiées à la date de l’opération, notamment en matière de sanctions internationales et de lutte contre le blanchiment.

La marque ne transfère pas la responsabilité

La visibilité apportée par une émission ou les réseaux sociaux facilite la prospection, mais elle ne crée aucune garantie juridique pour l’acquéreur. La première question à poser est simple : quel professionnel contracte avec vous ? Son nom légal, son numéro d’enregistrement local, son assurance, le statut de ses collaborateurs et la loi applicable au mandat doivent figurer dans une documentation compréhensible avant tout engagement.

Que doit vérifier un acheteur français avant d’acheter dans ce nouvel eldorado ?

L’acquéreur doit distinguer l’acte d’acheter du projet patrimonial global. Certains pays ouvrent largement la propriété aux étrangers ; d’autres limitent l’accès à certaines zones, à certains types de titres ou à certaines durées de détention. Le mot « propriété » peut recouvrir un droit très différent de la pleine propriété française : bail de longue durée, droit d’usage, quote-part dans une société ou droit sur un programme en construction.

Le coût total doit être calculé dès l’origine. Au prix du bien s’ajoutent, selon le lieu, droits de mutation, taxe d’enregistrement, honoraires d’avocat ou de notaire local, commission d’agence, assurance, charges de copropriété, fiscalité récurrente et frais bancaires. Pour un achat hors zone euro, le risque de change peut modifier fortement le coût en euros ainsi que la valeur d’une future revente. Il faut également anticiper la fiscalité française : un résident fiscal français est en principe imposable en France sur ses revenus mondiaux, sous réserve des conventions fiscales applicables.

Si le bien est loué, les règles locales sur l’autorisation de location, le bail, les dépôts de garantie et la fiscalité des revenus s’ajoutent aux obligations déclaratives françaises. La détention via une société n’est pas une solution automatique : elle peut compliquer les déclarations, la transmission et le traitement de la plus-value. Un avocat local indépendant et un conseil fiscal connaissant la situation française doivent intervenir avant la signature, non après.

Comment choisir une agence pour un projet international ?

L’agence pertinente n’est pas nécessairement celle qui dispose de la plus grande audience. Elle doit démontrer une connaissance documentée du micro-marché : immeuble, quartier, station ou commune. Demandez comment le prix a été estimé, combien de transactions comparables ont été suivies, qui réalise les visites et à quel moment interviennent les juristes locaux. Des réponses vagues sur le prix, le titre de propriété ou les frais sont un signal d’alerte.

Pour un vendeur, la question centrale porte sur la stratégie de diffusion. Une agence premium doit savoir justifier le recours à une commercialisation discrète ou, au contraire, à une diffusion internationale. La discrétion peut protéger la vie privée et filtrer les curieux ; elle réduit aussi l’exposition du bien. Le mandat doit préciser sa durée, son exclusivité éventuelle, les honoraires, les supports utilisés et les obligations de compte rendu.

Quels signaux diront si cette expansion est durable ?

L’installation des Kretz dans un nouveau territoire devra être jugée sur des éléments concrets plutôt que sur l’effet d’annonce : constitution d’une équipe réellement implantée, accès à des mandats locaux, qualité des partenaires juridiques, capacité à servir les clients après la vente et régularité des transactions. Une agence internationale pérenne ne se contente pas de mettre en relation un vendeur et un acquéreur de passage ; elle organise un parcours sécurisé de bout en bout.

Pour le marché, l’arrivée d’une marque connue peut améliorer la visibilité d’un territoire auprès d’acheteurs français et internationaux. Elle ne transforme pas mécaniquement les fondamentaux locaux. Les particuliers ont donc intérêt à considérer cette expansion comme une porte d’entrée vers un marché, jamais comme une validation automatique de sa valeur. La bonne décision repose sur le bien précis, son prix prouvé, son régime juridique et votre horizon de détention.