Les 8 secteurs clés où le système financier doit absolument évoluer, d’après le CEO de Coinbase

Le constat attribué au CEO de Coinbase — un système financier appelé à évoluer dans huit secteurs — ne concerne pas uniquement les monnaies numériques. Pour l’immobilier, il renvoie à des fonctions très concrètes : payer, emprunter, investir, prouver son identité, assurer un risque, transférer des capitaux et enregistrer une propriété. Ce sont les maillons de la transaction qui peuvent gagner en rapidité, en traçabilité ou en accessibilité.

Il ne faut pas confondre numérisation et dérégulation. L’achat d’un logement en France reste une opération juridique encadrée : offre, conditions suspensives, financement, diagnostics, intervention notariale, éventuelle purge du droit de préemption urbain et publication au service de la publicité foncière. Une application, un jeton numérique ou un paiement instantané ne supprimeraient aucune de ces étapes.

La lecture utile de ces huit chantiers consiste donc à distinguer ce qui peut réellement améliorer le parcours immobilier de ce qui reste une promesse technologique. Le critère décisif n’est pas l’outil employé, mais la sécurité juridique du droit acquis, la protection des fonds et la capacité à faire valoir son recours en cas de litige.

1. Les paiements immobiliers peuvent-ils devenir plus rapides sans perdre en sécurité ?

Oui, surtout pour les appels de fonds, les remboursements, les dépôts de garantie et les versements entre intervenants professionnels. Le virement instantané ou l’automatisation des rapprochements comptables peuvent réduire des délais administratifs. Pour une vente, en revanche, l’enjeu n’est pas seulement de faire circuler l’argent vite : il faut garantir que les fonds sont disponibles, identifier leur origine et les libérer au bon moment, conformément à l’acte.

Le séquestre notarial reste donc central. Un acquéreur ne doit jamais substituer à ce circuit un transfert vers un portefeuille numérique, un compte communiqué par simple courriel ou un intermédiaire non identifié. Les fraudes au faux relevé d’identité bancaire visent déjà les transactions immobilières ; la rapidité de paiement augmente le risque si les coordonnées ne sont pas vérifiées par un canal indépendant.

2. Le crédit immobilier peut-il être mieux distribué grâce aux données ?

La collecte numérique des relevés bancaires, justificatifs de revenus et tableaux d’amortissement peut raccourcir la phase de pré-analyse. Elle peut aussi aider un emprunteur à détecter tôt un taux d’endettement trop élevé ou une apport insuffisant. Mais l’algorithme ne remplace ni l’analyse de solvabilité, ni l’évaluation du bien, ni les sûretés exigées par le prêteur.

Le cadre français demeure déterminant : le prêteur doit communiquer un TAEG, qui agrège les coûts nécessaires à l’obtention du crédit lorsqu’ils sont connus, et le prêt ne peut excéder le taux d’usure applicable. Les règles d’endettement et de durée, comme le taux d’usure publié périodiquement, doivent être vérifiées à la date de la demande de prêt. L’assurance emprunteur, les frais de garantie et les frais de dossier peuvent modifier fortement le coût total, même si le taux nominal semble attractif.

3. L’épargne et l’investissement peuvent-ils devenir plus accessibles ?

C’est l’un des changements les plus visibles : les particuliers peuvent accéder à des véhicules immobiliers avec des tickets d’entrée plus bas qu’en achat direct. SCPI, OPCI, foncières cotées, obligations ou financement participatif répondent à des objectifs différents. Les interfaces numériques facilitent la souscription, mais elles ne transforment pas un placement immobilier en produit liquide ou sans risque.

La bonne question est celle du support détenu. Acheter une part de SCPI signifie détenir une part d’un véhicule qui possède des immeubles, non une quote-part librement utilisable d’un appartement. La valeur peut baisser, la revente peut prendre du temps et les frais d’entrée ou de sortie pèsent sur la durée de détention. Les documents réglementaires, le risque de perte en capital et les modalités de liquidité priment sur la simplicité de l’application.

4. Que change réellement la tokenisation des actifs immobiliers ?

La tokenisation consiste à représenter numériquement un droit ou un actif sur une infrastructure de registre distribué. Dans l’immobilier, le cas juridiquement le plus lisible n’est généralement pas la vente d’un immeuble « en jetons », mais la représentation de titres d’une société ou d’un véhicule détenant cet immeuble. Elle peut rendre le registre des détenteurs, certains transferts ou certaines distributions plus automatisables.

Son intérêt dépend alors de la qualité du montage : forme de la société, droits attachés aux titres, règles d’agrément, information des investisseurs, régime fiscal, dépositaire éventuel et marché de revente. La technologie ne crée pas de liquidité par elle-même : s’il n’existe pas d’acheteur ou si le contrat limite les transferts, le détenteur reste exposé au risque d’illiquidité.

5. L’identité numérique peut-elle simplifier les dossiers sans exposer les données ?

Acheteurs, vendeurs, bailleurs et investisseurs fournissent souvent les mêmes pièces à la banque, au notaire, à l’agent immobilier, à l’assureur et au gestionnaire. Une identité numérique robuste pourrait réduire les ressaisies et rendre les contrôles plus cohérents. Elle ne dispense toutefois pas les professionnels de leurs obligations de connaissance du client et de vigilance en matière de lutte contre le blanchiment.

Le point de friction est la maîtrise des données. Un dossier immobilier contient des informations patrimoniales, fiscales, familiales et bancaires. Demandez qui accède aux documents, pendant combien de temps, dans quel pays ils sont hébergés et comment exercer vos droits. Une pièce d’identité ou un avis d’imposition ne doit pas être transmis sur une messagerie non sécurisée au seul motif qu’un interlocuteur se présente comme un professionnel.

6. Les transferts internationaux de fonds peuvent-ils mieux servir les acquéreurs étrangers ?

Pour un non-résident qui achète en France, ou pour un résident français qui investit hors de France, les frais de change, les délais bancaires et la multiplicité des contrôles peuvent être coûteux. Des infrastructures de règlement plus efficaces pourraient améliorer le suivi d’un transfert et limiter certains délais. Elles ne neutralisent ni le risque de change ni les obligations déclaratives et fiscales liées à la résidence de l’acquéreur.

Dans une acquisition immobilière, l’origine des fonds doit pouvoir être démontrée : revenus, cession d’actifs, héritage, épargne ou financement bancaire. La conversion préalable de cryptoactifs n’exonère pas de cette exigence documentaire. Il faut préparer en amont les relevés, actes et justificatifs permettant de reconstituer le parcours des fonds ; le notaire et la banque peuvent demander des compléments avant d’exécuter l’opération.

7. L’assurance et l’évaluation des risques peuvent-elles devenir plus précises ?

L’assurance est un pilier financier souvent moins visible que le crédit. Assurance emprunteur, multirisque habitation, assurance propriétaire non occupant ou couverture d’un immeuble de copropriété conditionnent la résilience d’un projet. L’exploitation de données peut affiner l’appréciation de certains risques : sinistralité, exposition climatique, vulnérabilité d’un bâti ou comportement de paiement.

Cette précision a une contrepartie : une tarification plus individualisée peut aussi conduire à des franchises plus élevées, des exclusions ou une difficulté à s’assurer dans les zones les plus exposées. Avant la signature, examinez les plafonds d’indemnisation, les délais de carence, les exclusions et les obligations de prévention. Pour un investissement locatif, vérifiez également la cohérence entre les garanties souscrites, le type de location et l’usage réel du bien.

8. Les registres immobiliers peuvent-ils être numérisés sans contourner le notaire ?

C’est le secteur où les promesses de rupture rencontrent la réalité juridique. Le partage sécurisé des diagnostics, plans, documents de copropriété, attestations d’assurance ou éléments de financement peut fluidifier une vente. En revanche, le transfert d’un droit réel immobilier exige une chaîne formelle : vérifications du notaire, acte authentique dans la plupart des ventes, traitement d’une éventuelle déclaration d’intention d’aliéner et purge du DPU, puis publication au service de la publicité foncière.

La meilleure évolution n’est donc pas de remplacer le registre public par un registre privé, mais d’améliorer l’interopérabilité entre les données préparatoires et les formalités officielles. Pour l’acquéreur, la priorité reste inchangée : s’assurer que le vendeur est propriétaire, que le bien est correctement décrit, que les servitudes et charges sont identifiées et que les conditions suspensives protègent le financement et le projet.