Les 5 grandes villes où les prix de l’immobilier poursuivent leur chute en juin 2025

En juin 2025, Bordeaux, Lyon, Nantes, Rennes et Lille figurent parmi les grandes villes où la correction des prix se prolonge. Le signal est utile pour les acheteurs comme pour les vendeurs, mais il doit être lu avec méthode : un indice publié à l’échelle d’une ville mélange des quartiers, des surfaces et des états de biens qui n’ont ni la même demande ni la même capacité de négociation.

La baisse ne transforme pas automatiquement le marché en terrain de bonnes affaires. Les appartements rénovés, bien placés, lumineux et correctement classés au DPE peuvent continuer à se vendre vite. À l’inverse, les logements qui cumulent défauts de plan, charges élevées, travaux de copropriété ou mauvaise performance énergétique supportent l’essentiel de l’ajustement.

Pour agir en juin 2025, l’enjeu est donc moins de parier sur le prochain chiffre mensuel que de déterminer la valeur de marché du bien précis. Cela passe par des transactions réellement comparables, un plan de financement bouclé et une estimation chiffrée des travaux à venir. Les niveaux et évolutions exacts de chaque indice doivent être vérifiés à la date de lecture auprès de leur éditeur et, avec décalage, dans les données de transactions.

Quelles sont les cinq grandes villes où la baisse se poursuit ?

Les cinq marchés concernés sont Bordeaux, Lyon, Nantes, Rennes et Lille. Ils n’évoluent pas pour autant au même rythme, ni pour les mêmes raisons. Leur point commun est d’avoir connu une hausse marquée avant le retournement du crédit, puis une phase où le pouvoir d’achat immobilier et la sélectivité des acquéreurs ont pesé davantage sur les prix demandés.

À Bordeaux, l’encadrement des loyers et les contraintes du parc ancien influencent fortement la valeur locative d’un investissement. À Lyon et à Lille, les écarts peuvent être considérables entre deux secteurs proches, selon la desserte, le bâti et les charges. Nantes et Rennes appellent une analyse fine de l’offre concurrente : un logement correctement valorisé reste liquide, tandis qu’un bien surestimé peut s’installer durablement sur le marché.

Pourquoi les prix reculent-ils encore dans ces villes ?

Le premier mécanisme est financier. Lorsque les taux de crédit ont monté, la mensualité nécessaire pour emprunter un même capital a augmenté. Or les banques doivent en principe respecter un taux d’effort maximal de 35 %, assurance emprunteur incluse, et une durée de prêt qui ne dépasse généralement pas 25 ans. Les ménages n’ont pas tous pu compenser cette perte de capacité par un apport plus élevé.

Le deuxième mécanisme est l’écart entre les attentes des vendeurs et le budget finançable des acquéreurs. Cet écart se résorbe par le temps de commercialisation, les négociations et, finalement, les baisses de prix. Il est particulièrement visible pour les biens acquis ou estimés au plus haut du marché, puis remis en vente sans adaptation à la demande actuelle.

Enfin, le coût total de détention est devenu central. Un acheteur ne regarde plus seulement le prix au mètre carré : il intègre la facture énergétique, les appels de fonds de copropriété, le ravalement, la réfection de toiture, l’ascenseur ou l’isolation. Pour un investisseur, s’ajoutent le plafonnement éventuel du loyer et les restrictions de location des passoires énergétiques.

Comment savoir si la baisse annoncée concerne vraiment le bien visé ?

Il faut distinguer trois prix. Le prix d’annonce est celui demandé par le vendeur. Le prix négocié correspond au compromis ou à la promesse signée. Le prix de transaction est celui finalement enregistré dans l’acte authentique. Les bases notariales et les données publiques de ventes sont très utiles, mais elles décrivent le marché avec un délai ; les portails reflètent plus vite l’offre, pas nécessairement le prix réellement accepté.

Constituez un panel de cinq à dix ventes ou annonces pertinentes selon la profondeur du marché. Écartez les biens dont la différence est structurelle : rez-de-chaussée contre étage élevé, absence d’ascenseur, extérieur, parking, vue, qualité de rénovation, date du DPE ou travaux exceptionnels. Un appartement de 45 m² rénové avec balcon ne peut pas être valorisé comme un 45 m² sombre à refaire, même dans la même rue.

Demandez aussi depuis combien de temps le logement est commercialisé, s’il a déjà fait l’objet d’une baisse et si une offre a été refusée. Le vendeur n’est pas tenu de répondre à toutes ces questions, mais les réponses éclairent sa marge de manœuvre. En copropriété, réclamez avant toute offre ferme les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien, le montant des charges et les diagnostics disponibles.

Faut-il acheter pendant la baisse ou attendre une nouvelle correction ?

La réponse dépend moins de l’indice local que de votre horizon de détention et de votre financement. Pour une résidence principale conservée plusieurs années, acheter un logement adapté, négocié sur des comparables solides et finançable sans tension peut être rationnel. Attendre a du sens si votre projet reste incertain, si l’apport est insuffisant ou si le bien nécessite des travaux dont le budget n’est pas maîtrisé.

Ne fondez pas la décision sur l’idée qu’une ville ayant baissé continuera nécessairement de baisser. Les marchés se retournent rarement de manière uniforme. Une détente des taux, un retour des primo-accédants ou une réduction de l’offre peut stabiliser d’abord les biens les plus recherchés, alors que les logements à rénover restent sous pression.

Quelle offre formuler et comment fixer un prix réaliste ?

Côté acheteur, une offre crédible n’est pas une proposition arbitrairement basse. Elle relie un prix à des éléments objectifs : ventes comparables, coût des travaux, DPE, échéance de travaux de copropriété, durée de mise en vente et conditions de financement. Présentez votre apport, l’accord de principe bancaire si vous l’avez obtenu, le montant emprunté et le délai de validité de l’offre.

Côté vendeur, le prix doit permettre d’apparaître dans les recherches des acquéreurs solvables dès la mise en vente. Une stratégie consistant à afficher haut puis à réduire progressivement peut produire l’effet inverse : le bien s’use sur les portails et attire des offres plus agressives. Une estimation fondée sur les ventes locales, corrigée de l’état réel du logement, reste plus efficace qu’une référence au prix payé autrefois ou au projet personnel du vendeur.

Quel impact pour un investissement locatif dans ces cinq villes ?

La baisse d’un prix d’achat peut améliorer le rendement brut, calculé en divisant le loyer annuel hors charges par le coût d’acquisition. Mais cet indicateur seul est insuffisant. Le coût d’acquisition comprend le prix, les frais d’acte, les frais d’agence lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur, les travaux et le mobilier en location meublée. Ensuite viennent taxe foncière, charges non récupérables, assurance, gestion, vacance et fiscalité.

Bordeaux, Lyon, Rennes et Lille sont concernées par un dispositif local d’encadrement des loyers à la date de publication ; les règles, secteurs, loyers de référence et compléments éventuels doivent être vérifiés avant l’achat. Un loyer pratiqué par le précédent propriétaire n’est pas une garantie de loyer légalement applicable à votre futur bail. Nantes ne relève pas du même dispositif à cette date, mais l’investisseur doit y contrôler la demande locative, le niveau des loyers réellement constatés et la concurrence.

La performance énergétique est un point de bascule. Depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location en France métropolitaine ; les échéances prévues pour les classes F puis E doivent également être intégrées au plan de travaux. Vérifiez la réglementation applicable à la date de signature, le DPE, l’audit énergétique lorsqu’il est requis, les possibilités techniques de rénovation et les décisions de copropriété. Une décote d’achat ne compense pas toujours des travaux impossibles à voter ou à rentabiliser.

Dans ces marchés en baisse, le levier le plus fiable n’est pas de chercher une prévision parfaite. C’est d’acheter au bon prix un actif dont l’usage, les charges, le financement et la conformité locative sont documentés. Les règles de crédit, les dispositifs locaux et les données de prix évoluent : faites-les contrôler par votre banque, votre notaire et, pour un investissement, un professionnel capable de chiffrer l’exploitation réelle.