Le projet de loi de finances 2012

À la date de sa présentation, le projet de loi de finances pour 2012 marque un tour de vis sur plusieurs leviers immobiliers. Le changement le plus sensible concerne les cessions : l’exonération totale de la plus-value hors résidence principale ne serait plus atteinte au bout de 15 ans, mais de 30 ans de détention. Le texte prévoit aussi de concentrer le prêt à taux zéro renforcé, ou PTZ+, sur l’accession dans le neuf et de réduire l’avantage fiscal Scellier.

Il faut toutefois lire ce texte pour ce qu’il est au 30 octobre 2011 : un projet déposé par le Gouvernement, soumis à la discussion parlementaire. Une disposition fiscale ne devient opposable qu’après le vote définitif, la publication de la loi et, le cas échéant, ses textes d’application. Les taux, dates d’entrée en vigueur et mesures transitoires peuvent être modifiés pendant ce parcours.

Cette page restitue donc le cadre du PLF 2012 et les règles finalement retenues lorsque cela éclaire son évolution. Elle a une portée historique : les régimes de plus-value, de PTZ+ et de défiscalisation locative ont depuis été profondément remaniés. Elle ne doit pas servir à calculer un impôt ou à décider une acquisition aujourd’hui sans vérifier la législation en vigueur.

Le projet de loi de finances 2012 était-il déjà applicable ?

Non. Le dépôt du PLF à l’automne ouvre la procédure budgétaire, mais ne modifie pas immédiatement l’impôt. Le texte est examiné par l’Assemblée nationale puis le Sénat ; une commission mixte paritaire ou une nouvelle lecture peut intervenir. Après le contrôle éventuel du Conseil constitutionnel, la loi de finances est promulguée et publiée. C’est cette version qui fixe les règles, avec une attention particulière aux clauses prévoyant une application différée ou des mesures transitoires.

Comment la réforme des plus-values immobilières changeait-elle le calcul ?

Pour les ventes autres que celles bénéficiant d’une exonération spécifique, le projet substituait à l’ancien abattement conduisant à une exonération après 15 années un mécanisme beaucoup plus progressif. Le principe finalement retenu consistait à appliquer un abattement de 2 % par an de la 6e à la 17e année de détention, de 4 % par an de la 18e à la 24e année, puis de 8 % par an de la 25e à la 30e année. L’exonération n’était donc complète qu’au terme de 30 ans.

L’abattement s’applique à la plus-value nette, non au prix de vente. Celle-ci résulte, en principe, de la différence entre le prix de cession, diminué des frais admis, et le prix d’acquisition, augmenté de certains frais et travaux selon les conditions prévues par le code général des impôts. À titre d’exemple, un bien revendu après dix années complètes de détention n’aurait bénéficié que de 10 % d’abattement avec ce nouveau barème, contre une exonération bien plus avancée sous l’ancien rythme.

La résidence principale du cédant restait exonérée, sous réserve de satisfaire aux conditions légales d’occupation. D’autres exonérations ou cas particuliers demeuraient : faible prix de cession, première cession d’un logement autre que la résidence principale sous conditions de remploi, expropriation, certains vendeurs non-résidents ou retraités et invalides disposant de faibles ressources. La réforme ne supprimait donc pas ces exceptions ; elle renchérissait surtout le coût fiscal des cessions de résidences secondaires et de biens locatifs détenus depuis une durée intermédiaire.

Pourquoi le PTZ+ devait-il être recentré sur le logement neuf ?

Le PTZ+ avait été conçu comme une aide à l’accession à la propriété. Le PLF 2012 proposait de réduire son champ afin de soutenir prioritairement la construction neuve et d’en mieux maîtriser le coût budgétaire. À compter de 2012, l’aide devait donc être principalement réservée à l’acquisition ou à la construction d’un logement neuf destiné à devenir la résidence principale de l’emprunteur. Des exceptions pouvaient subsister, notamment pour certaines ventes de logements sociaux à leurs occupants.

Le projet réintroduisait également une condition de ressources. L’éligibilité ne dépendait plus seulement de la composition du ménage, de la localisation et du coût de l’opération : les revenus du foyer redevenaient déterminants. La zone géographique restait essentielle, car elle influe sur les plafonds de ressources, le coût d’opération retenu et les modalités du prêt. Une banque ne pouvait instruire correctement le dossier qu’avec l’avis d’imposition, le contrat de réservation ou le projet de construction, le plan de financement et la destination du bien.

Que devenait l’avantage Scellier pour un investissement en 2012 ?

Le dispositif Scellier était prolongé pour les investissements réalisés en 2012, mais avec des taux nettement réduits. Dans la version définitivement adoptée, la réduction d’impôt de droit commun s’établissait à 13 % pour un logement respectant le niveau BBC et à 6 % pour un logement ne satisfaisant pas à ce niveau. Ces taux s’appliquaient, sous réserve des conditions du régime, sur une base d’investissement plafonnée et étaient répartis sur la durée légale de l’engagement de location.

Le taux facial ne suffisait pas à apprécier l’opération. L’investisseur devait vérifier la date précise d’acquisition retenue par le dispositif, la conformité énergétique, la commune d’implantation, les plafonds de loyer, l’engagement de louer nu à usage d’habitation principale, ainsi que le risque de vacance. Une réduction d’impôt ne neutralise ni un prix d’achat excessif, ni des charges de copropriété élevées, ni une revente difficile. Le régime Scellier intermédiaire pouvait en outre obéir à des contraintes locatives renforcées en contrepartie d’un avantage supplémentaire.

Le PLF 2012 abaissait aussi le plafond global des avantages fiscaux à 18 000 € majorés de 4 % du revenu imposable pour les avantages entrant dans le champ du plafonnement et acquis en 2012. Un foyer cumulant Scellier, emploi à domicile, investissement outre-mer ou autres réductions devait donc simuler le plafond global avant de compter sur l’intégralité du gain annoncé.

La TVA à 7 % sur les travaux faisait-elle partie du PLF 2012 ?

La hausse du taux réduit de TVA de 5,5 % à 7 % pour de nombreux biens et services, notamment certains travaux dans les logements achevés depuis plus de deux ans, est souvent rattachée à l’année budgétaire 2012. Elle ne figurait toutefois pas dans la version initiale du PLF déposée à l’automne 2011 : elle a été annoncée plus tard dans le cadre du plan de rigueur et portée par un texte financier de fin d’année.

Cette distinction est utile : le PLF 2012 ne résume pas toutes les évolutions fiscales intervenues en 2012. Pour des travaux, le taux dépendait de la nature de la prestation, de l’âge du logement, de l’ampleur de l’opération et des règles transitoires. Une construction neuve, une surélévation ou des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf ne relevaient pas automatiquement du taux réduit applicable à l’entretien et à l’amélioration.

Quelle méthode adopter face à une réforme fiscale annoncée ?

Que reste-t-il du PLF 2012 pour un lecteur d’aujourd’hui ?

Le texte conserve un intérêt pour comprendre l’historique d’une acquisition, d’une vente ou d’un redressement portant sur cette période. Il illustre aussi un principe durable : les régimes immobiliers changent souvent par étapes, avec des effets différenciés selon la date de signature ou de cession. En revanche, la grille de plus-value instaurée en 2012, le PTZ+ de cette période et le Scellier ne sont plus des repères suffisants pour une opération actuelle. La règle à consulter est celle applicable à la date exacte de votre projet.