Le marché immobilier de Tel Aviv en berne : MyTown n’a vendu aucun appartement en 2025

MyTown n’aurait vendu aucun appartement en 2025 à la date de publication de cet article. Pour un opérateur de promotion, ce n’est pas une simple contre-performance commerciale : les préventes servent à tester le prix, à sécuriser les appels de fonds et, fréquemment, à convaincre les financeurs que le programme peut être livré sans tension excessive de trésorerie.

Ce constat ne permet toutefois pas de conclure que tout Tel Aviv ne vend plus. Le marché est composé de micro-marchés : logement ancien rénové, appartements familiaux, programmes neufs centraux, quartiers périphériques, produits destinés à une clientèle internationale. Un projet peut rester bloqué par un prix mal positionné, une typologie trop étroite ou une échéance de livraison peu lisible alors que d’autres biens trouvent preneur.

La donnée doit aussi être lue avec précision. En immobilier neuf, une réservation, un contrat signé, un paiement encaissé et la reconnaissance du revenu par le promoteur ne recouvrent pas nécessairement la même date. L’enjeu, pour un acquéreur comme pour un investisseur, est donc moins de commenter le « zéro » que d’identifier ce qu’il recouvre réellement et les risques qu’il révèle.

Que signifie réellement « aucune vente » pour un promoteur ?

La première question est documentaire. L’absence de vente peut signifier qu’aucun contrat ferme n’a été signé depuis le 1er janvier 2025. Elle peut aussi viser une opération ou une filiale, et non l’ensemble de l’activité du groupe. À l’inverse, des réservations peuvent exister sans être comptabilisées comme ventes, notamment tant que les conditions suspensives, les signatures ou les financements des clients ne sont pas levés.

Dans un programme immobilier, le rythme des signatures conditionne la visibilité financière. Les banques et autres prêteurs regardent notamment la part de lots précommercialisés, le niveau des fonds propres, le coût restant à engager et la valeur du stock. En l’absence de contrats, le promoteur conserve un actif théorique — terrain, droits à construire, chantier en cours — mais sans les encaissements attendus des acquéreurs.

Pourquoi un programme peut-il ne plus trouver preneur à Tel Aviv ?

Un blocage commercial survient souvent lorsque trois variables cessent de se rejoindre : le prix demandé par le vendeur, la mensualité supportable pour l’acquéreur et le niveau de confiance dans la livraison. La hausse ou le maintien de coûts de crédit élevés renchérit immédiatement l’achat financé. Elle réduit aussi la capacité des investisseurs à accepter une rentabilité locative faible, phénomène courant dans les villes où les prix d’acquisition sont déjà élevés.

Tel Aviv est particulièrement sensible à la qualité de l’emplacement et à la rareté du produit. Mais la rareté ne rend pas n’importe quel prix liquide. Un appartement très haut de gamme, une petite surface au plan peu fonctionnel ou un bien vendu avec une livraison lointaine s’adressent à un bassin d’acheteurs restreint. Si cette clientèle attend une baisse, privilégie l’ancien disponible ou reporte son achat, le taux de transformation des visites s’effondre rapidement.

L’incertitude économique, financière, réglementaire ou sécuritaire peut également allonger la décision. Elle ne se traduit pas forcément par une chute uniforme des valeurs : elle augmente d’abord la prime d’attente des ménages et des investisseurs. Dans ce contexte, un acquéreur demande davantage de garanties, négocie plus fermement et compare le neuf avec un bien ancien immédiatement habitable.

L’absence de ventes chez MyTown annonce-t-elle une baisse générale à Tel Aviv ?

Non, pas mécaniquement. Une absence de transaction dans un portefeuille donné est un indicateur d’entreprise, non un indice de prix pour toute la métropole. Pour diagnostiquer un retournement général, il faudrait comparer les volumes de transactions, les délais de vente, les rabais consentis, le stock disponible, le nombre de logements neufs livrés et les conditions de crédit sur plusieurs périodes. Une seule série de résultats n’y suffit pas.

Le signal est néanmoins à prendre au sérieux lorsqu’il est corroboré par d’autres éléments : annulations, multiplication des lots disponibles, paiements différés proposés par les promoteurs, baisse des offres nettes ou durcissement des conditions de financement des opérations. À l’inverse, quelques ventes à prix élevé dans les adresses les plus recherchées ne prouvent pas la bonne santé de l’ensemble du marché : elles peuvent refléter une demande très concentrée.

Quels risques financiers crée un stock d’appartements invendus ?

Pour un promoteur, le stock n’est pas neutre : il immobilise du capital et continue de générer des coûts. Intérêts de dette, frais de commercialisation, dépenses de chantier, taxes locales, assurances et charges de structure doivent être financés jusqu’à la vente des lots. Plus la durée de portage s’allonge, plus le prix de sortie nécessaire pour préserver la marge augmente — alors même que le marché peut réclamer une baisse.

Le promoteur dispose alors de plusieurs leviers : ralentir les mises en chantier, échelonner les lancements, négocier sa dette, modifier les plans quand les autorisations le permettent, accorder des incitations ou céder une partie du stock. Ces décisions ont des effets très différents pour l’acquéreur. Une remise peut créer une opportunité ; un chantier suspendu ou sous-financé, en revanche, augmente le risque de délai et doit conduire à renforcer les vérifications juridiques.

Comment vérifier la solidité d’un programme avant d’acheter ?

Le réflexe consiste à traiter le logement neuf comme un investissement dans un projet avant d’être un achat de murs. La brochure, les rendus architecturaux et le prix de lancement ne sont pas des preuves suffisantes. Demandez les documents d’autorisation, identifiez l’entité exacte qui vend, puis faites rapprocher le contrat, le financement et les garanties par un professionnel qui ne représente pas le promoteur.

Faut-il acheter maintenant ou attendre un ajustement des prix ?

La réponse dépend moins d’une prévision générale que de votre horizon et de votre capacité à supporter un scénario défavorable. Pour un occupant qui recherche un logement précis, disponible à court terme et finançable sans fragiliser son budget, l’essentiel est de négocier sur des comparables réels et de sécuriser juridiquement l’opération. Attendre peut être rationnel si le programme manque de ventes, si les délais sont flous ou si les conditions de crédit restent incompatibles avec votre budget.

Pour un investisseur locatif, le calcul doit partir du rendement net, non de l’espoir de plus-value. Additionnez le prix d’acquisition, les frais, les travaux éventuels, le mobilier, la vacance, la gestion, l’assurance, les charges et la fiscalité applicable. Comparez ensuite le loyer plausible au coût total et à la charge de la dette. Une baisse de prix n’améliore pas automatiquement l’investissement si le loyer, le financement ou la liquidité de revente se dégradent simultanément.

Quelles précautions pour un investisseur français à Tel Aviv ?

Un résident fiscal français qui achète en Israël cumule plusieurs sujets : droit immobilier local, financement dans une devise qui peut différer de ses revenus, fiscalité des loyers et de la revente, règles déclaratives françaises et risque de change. Il ne faut pas transposer les mécanismes français de VEFA, de crédit ou de fiscalité locative à un contrat israélien. La convention fiscale, les règles locales et les obligations déclaratives doivent être vérifiées à la date de l’opération par un avocat local et un conseil fiscal compétent sur les deux pays.

Le change est un risque concret. Si votre apport ou votre dette est libellé en shekels tandis que vos revenus et votre patrimoine de référence sont en euros, une variation de devise modifie le coût réel de l’acquisition et le rendement converti. Évitez également de confondre liquidité théorique et liquidité effective : pouvoir afficher un bien à un certain prix ne garantit pas de trouver un acheteur dans un délai compatible avec votre stratégie.