Le décret d application de l’encadrement des loyers entre en vigueur

Depuis le 1er août 2012, un propriétaire ne peut plus augmenter librement le loyer d’un logement entre le départ d’un locataire et l’arrivée du suivant dans les agglomérations dites tendues visées par le décret. Le principe est simple : à la relocation, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le dernier loyer acquitté par l’ancien locataire, après une révision limitée à l’évolution de l’indice de référence des loyers, ou IRL.

Le texte ne crée toutefois pas un plafond national exprimé en euros par mètre carré. Il s’agit d’un encadrement de la hausse : le loyer précédent devient le point de départ du nouveau contrat. Cette distinction est essentielle, car deux logements comparables peuvent donc continuer à être loués à des niveaux très différents selon leur historique locatif.

Le décret prévoit des dérogations encadrées, notamment lorsqu’un logement a fait l’objet de travaux d’amélioration conséquents ou lorsque le dernier loyer est manifestement sous-évalué. Locataires comme bailleurs ont intérêt à conserver bail antérieur, quittances, état des lieux et justificatifs de travaux : ce sont les pièces qui permettent de contrôler la hausse.

Que change concrètement le décret à la signature d’un nouveau bail ?

Avant ce dispositif, un propriétaire pouvait généralement fixer plus librement le loyer demandé à un nouveau locataire lorsque le logement se libérait. Le décret referme cette possibilité dans les zones concernées. Le bailleur doit désormais repartir du loyer appliqué au précédent occupant et ne peut y ajouter, en principe, que la variation de l’IRL intervenue depuis la dernière révision.

La règle concerne le loyer hors charges. Les provisions pour charges récupérables, ou leur régularisation, obéissent à un régime distinct : elles doivent correspondre aux dépenses récupérables effectivement supportées par le bailleur. Une hausse artificielle des charges ne permet donc pas de contourner la limitation du loyer principal.

Quels logements et quels territoires sont concernés ?

Le dispositif vise le parc locatif privé situé dans les communes listées par le décret, appartenant à de grandes agglomérations caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Cette zone couvre notamment l’agglomération parisienne ainsi que plusieurs grandes métropoles et territoires littoraux ou frontaliers où la tension locative est forte.

Le critère déterminant est l’adresse du logement, non celle du bailleur ou du locataire. Il faut donc vérifier si la commune figure dans le périmètre réglementaire applicable à la date de signature. Les logements soumis à un régime spécifique, certains logements conventionnés ou les locations relevant de règles particulières peuvent appeler une analyse distincte. Le bail et le statut exact du logement restent déterminants.

Comment calculer le loyer maximal lors d’une relocation ?

Le calcul part du dernier loyer hors charges payé par l’ancien locataire. Ce montant peut être actualisé selon la variation de l’IRL entre l’indice de référence prévu au bail précédent et l’indice utilisable pour la nouvelle location. L’IRL est publié trimestriellement par l’Insee ; l’indice et la période de comparaison doivent être vérifiés dans le contrat et à la date du calcul.

À titre d’exemple, si le dernier loyer hors charges était de 800 € et que la variation d’IRL applicable ressort à 2 %, le loyer de base après indexation atteint 816 €. En l’absence de dérogation justifiée, le bailleur ne peut pas fixer un loyer de 900 € au seul motif que le marché local le permettrait. Les charges récupérables ne doivent pas être intégrées dans cette base.

Dans quels cas le bailleur peut-il dépasser le dernier loyer révisé ?

Le décret ouvre deux voies principales de majoration. Elles ne constituent pas un droit automatique : le bailleur doit satisfaire aux conditions posées et être capable de les documenter. La première concerne des travaux d’amélioration ; la seconde vise le logement dont le dernier loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux pratiques du voisinage.

Des travaux d’amélioration réellement qualifiés et justifiés

Les simples réparations, la remise en peinture entre deux occupants ou les dépenses d’entretien courant ne suffisent pas. Les travaux doivent relever de l’amélioration et atteindre le seuil exigé par le texte, soit un coût au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Lorsque les conditions sont remplies, la majoration annuelle ne peut excéder 15 % du coût réel TTC des travaux.

Ainsi, pour 10 000 € TTC de travaux éligibles, le supplément annuel maximal ressort à 1 500 €, soit 125 € par mois. Mais ce calcul n’exonère pas le bailleur de démontrer la nature des travaux, leur date, leur coût et le respect du seuil. Les factures détaillées et acquittées sont indispensables ; un devis ou une facture globale imprécise fragilise la demande.

Un loyer manifestement sous-évalué par rapport au voisinage

Le bailleur peut aussi soutenir que le loyer précédent était anormalement bas. Il doit alors s’appuyer sur des références de logements comparables : même secteur géographique, type de bien, époque de construction, équipements, surface et niveau de confort doivent être suffisamment proches. La hausse est plafonnée à la moitié de l’écart entre le dernier loyer et le niveau de référence établi. Ce mécanisme évite un rattrapage intégral en une seule relocation.

Que se passe-t-il au renouvellement du bail en cours ?

Le renouvellement n’autorise pas davantage une hausse discrétionnaire. Dans le périmètre du décret, une réévaluation du loyer à cette occasion n’est possible que si le loyer est manifestement sous-évalué. La procédure prévue par la loi du 6 juillet 1989 demeure applicable : le bailleur doit adresser une proposition motivée suffisamment avant l’échéance du contrat et l’étayer par des références de loyers comparables.

Le locataire peut accepter, négocier ou contester cette proposition. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut être saisie avant une éventuelle action devant le juge compétent. La hausse acceptée ou fixée ne s’applique pas nécessairement intégralement dès la première année : son étalement dépend du montant de l’augmentation et des règles applicables au bail. Les délais et voies de recours doivent être vérifiés dans la version de la loi alors en vigueur.

Le décret de 2012 est-il le même que l’encadrement des loyers actuel ?

Non. Le décret entré en vigueur en 2012 était un dispositif temporaire, initialement applicable jusqu’au 31 juillet 2013, puis repris sous des textes annuels avant d’être remplacé dans le débat public par d’autres mécanismes. Son objectif était de freiner les hausses entre deux locataires en prenant le précédent loyer pour référence.

L’encadrement aujourd’hui mis en œuvre dans certaines villes, sur le fondement du cadre instauré par la loi ELAN, fonctionne différemment. Le préfet y fixe un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par secteur et catégorie de logement. Le loyer de base ne peut en principe dépasser le loyer de référence majoré, hors charges, sous réserve notamment du régime strict du complément de loyer. Son existence et ses modalités doivent être vérifiées localement à la date de lecture.