Keredge : Transformer l’immobilier pour bâtir un futur durable et novateur

La promesse portée par Keredge — transformer l’immobilier pour bâtir un futur durable et novateur — ne peut être évaluée sur la seule qualité architecturale d’un programme ou sur l’ajout d’équipements dits « verts ». Elle suppose de revoir la chaîne entière : choix du terrain, conservation de l’existant, conception, matériaux, chantier, financement, exploitation et capacité du bâtiment à changer d’usage. Le critère décisif est la performance réellement obtenue, pas l’intention affichée.

Dans la construction immobilière française, cette transformation s’inscrit dans un cadre déjà structurant : RE2020 pour le neuf, diagnostics et obligations de performance pour le parc existant, lutte contre l’artificialisation des sols, exigences croissantes des financeurs et attentes des occupants. Une démarche comme Keredge a donc intérêt à rendre ses arbitrages lisibles : quel carbone évité, quelle durée de vie prolongée, quel confort garanti et quel coût d’exploitation anticipé ?

Le mot « novateur » ne vaut que s’il désigne des méthodes reproductibles : diagnostic avant démolition, analyse du cycle de vie, conception bioclimatique, matériaux à impact réduit, réemploi assuré, suivi des consommations et contrats qui responsabilisent les intervenants après la livraison. C’est à cette grille que se reconnaît un immobilier durable, qu’il s’agisse de logements, de bureaux ou d’équipements.

Qu’est-ce qu’un immobilier réellement durable ?

Un bâtiment durable répond à un besoin d’usage avec le moins d’effets négatifs possible pendant sa durée de vie, sans déplacer le problème d’un poste à l’autre. Réduire les besoins de chauffage tout en provoquant une surchauffe estivale, installer des matériaux bas carbone mais difficiles à entretenir, ou construire loin des services et des transports ne produit pas un résultat cohérent.

La bonne approche est celle du coût global et du cycle de vie. Elle additionne l’investissement initial, les consommations, la maintenance, le renouvellement des équipements, les travaux futurs et, autant que possible, les incidences carbone. Elle distingue aussi les émissions liées à la construction — structure, enveloppe, lots techniques, chantier — de celles liées à l’énergie et à l’usage. Dans un immeuble neuf très sobre en énergie, le poids des matériaux devient particulièrement déterminant.

Comment réduire le carbone sans dégrader la qualité du bâtiment ?

La première tonne de carbone évitée est souvent celle que l’on ne construit pas. Avant tout programme neuf, il faut examiner la rénovation, l’extension, la surélévation, le changement d’usage ou la densification d’un site déjà artificialisé. Cette hiérarchie n’interdit pas le neuf ; elle oblige à démontrer que celui-ci répond mieux au besoin, y compris en matière de qualité d’usage et de sécurité.

Lorsque la construction est justifiée, l’optimisation commence par la sobriété constructive : surfaces adaptées, structure dimensionnée au juste besoin, trame rationnelle, limitation des sous-sols, façades conçues pour durer et systèmes techniques non suréquipés. Le choix des matériaux intervient ensuite. Bois issu de filières documentées, béton formulé pour réduire certains impacts, acier recyclé, terre crue, isolants biosourcés ou produits de réemploi peuvent être pertinents, mais aucun matériau n’est durable par nature : disponibilité locale, durée de vie, humidité, résistance au feu, assurance, mise en œuvre et possibilité de réparation comptent aussi.

Le réemploi requiert une organisation spécifique. Il faut identifier les gisements suffisamment tôt, diagnostiquer les ressources avant curage, déposer sans casser, stocker, contrôler la qualité et prévoir la responsabilité des produits. Pour des éléments non structurels — luminaires, faux planchers, portes, sanitaires, mobilier, cloisons ou pavés — la démarche est souvent plus accessible. Pour les composants structurels, l’étude technique et assurantielle doit être menée en amont.

Pourquoi le confort d’été devient-il une exigence centrale ?

La performance énergétique ne se résume plus au chauffage. Les épisodes de chaleur imposent de concevoir des bâtiments supportables sans dépendre systématiquement d’une climatisation énergivore. Pour le résidentiel, l’enjeu touche directement la santé, le sommeil, la valeur d’usage et, demain, la valeur patrimoniale du bien. Une façade très vitrée exposée au soleil ou un dernier étage peu protégé peuvent annuler les bénéfices d’une isolation performante.

La conception bioclimatique privilégie l’orientation, la compacité adaptée, les protections solaires extérieures, les débords, les brise-soleil, la végétation lorsqu’elle est durablement entretenue, l’inertie utile et la possibilité de ventiler la nuit en sécurité. Les équipements de rafraîchissement peuvent compléter ce dispositif, mais ne devraient pas être l’unique réponse. Dans les zones exposées, les simulations thermiques dynamiques permettent de tester les périodes chaudes plutôt que de s’en remettre à une moyenne annuelle.

Quels outils innovants peuvent améliorer la construction et l’exploitation ?

L’innovation utile n’est pas nécessairement spectaculaire. La maquette numérique, ou BIM, peut améliorer la coordination entre architecte, bureaux d’études, entreprise et exploitant, détecter des conflits entre réseaux, fiabiliser les quantitatifs et conserver un dossier numérique du bâtiment. Son efficacité dépend toutefois de la qualité des données, des règles de partage et de la désignation claire de celui qui les met à jour.

Les outils de mesure sont tout aussi importants après la livraison : comptage par usage, suivi des consommations, détection d’anomalies, pilotage du chauffage et de la ventilation, maintenance préventive. Dans un immeuble collectif, ces données doivent être interprétées par un gestionnaire compétent et partagées sans porter atteinte à la vie privée. Un tableau de bord ne réduit aucune consommation s’il ne déclenche ni réglage ni décision.

L’industrialisation hors site peut aussi réduire certains aléas de chantier, les nuisances et les chutes de matières, surtout lorsque les modules ou composants sont conçus pour être démontables. Là encore, le bilan dépend des transports, des séries produites, de la conception des assemblages et de la capacité à réparer ou réemployer l’ouvrage. Une solution préfabriquée n’est pas automatiquement bas carbone.

Comment passer d’une ambition durable à un cahier des charges vérifiable ?

Pour une maîtrise d’ouvrage, le point de départ est un programme qui hiérarchise les objectifs. Il ne suffit pas de demander un « bâtiment vert » : il faut fixer un niveau de performance, les méthodes de calcul, les livrables, les variantes à comparer et les conditions de réception. Les indicateurs doivent être suivis à chaque phase, car les gains annoncés en concours peuvent disparaître lors des arbitrages de coût, des substitutions de matériaux ou des modifications de chantier.

Quelles règles françaises doivent être intégrées dès le montage ?

La réglementation dépend de la nature de l’opération, de sa localisation et de sa date de dépôt d’autorisation. Pour les constructions neuves, la RE2020 fixe des exigences portant notamment sur la performance énergétique, l’impact carbone et le confort d’été. Ses seuils et son calendrier de renforcement évoluent : ils doivent être vérifiés à la date de dépôt du permis de construire, avec le bureau d’études compétent.

Une opération doit aussi traiter les règles d’urbanisme du plan local d’urbanisme, les servitudes, les risques naturels ou technologiques, la gestion des eaux pluviales, la biodiversité, l’accessibilité, la sécurité incendie et les prescriptions patrimoniales éventuelles. Sur un site déjà bâti, les diagnostics amiante et plomb, le diagnostic déchets avant démolition ou rénovation significative lorsque les conditions réglementaires sont réunies, ainsi que les sujets de pollution des sols, peuvent conditionner le budget et le calendrier.

En copropriété, les travaux sur les parties communes nécessitent des décisions d’assemblée générale selon les majorités applicables, qui varient avec la nature des travaux. Pour les bâtiments tertiaires, d’autres obligations peuvent s’ajouter, notamment en matière de réduction des consommations ou d’automatisation et de contrôle des systèmes techniques. Le maître d’ouvrage doit coordonner architecte, économiste, bureau d’études, contrôleur technique, assureur, entreprises et, selon le cas, syndic ou exploitant.

Quels résultats demander à Keredge et aux acteurs du projet ?

Une démarche crédible doit accepter d’être comparée et auditée. Pour Keredge comme pour tout porteur de projet, les questions utiles portent sur des éléments concrets : le scénario de référence étudié, la part du bâti conservée, le bilan carbone par grands lots, les matériaux réellement posés, les taux de déchets valorisés et réemployés, les protections contre la chaleur, ainsi que l’organisation du suivi après réception.

Le propriétaire, l’investisseur ou l’acquéreur ne doit pas rechercher une promesse de « neutralité » formulée sans périmètre. Il doit demander des données datées, une méthode de calcul explicitée et les écarts éventuels entre conception et exécution. À l’achat d’un logement neuf, ces informations complètent les documents contractuels ; en VEFA, elles ne remplacent ni la lecture du contrat de réservation et de l’acte de vente, ni la vérification des notices descriptives et des garanties.