Investir dans l’immobilier canadien : Les règles pour les non-résidents

Pour un investisseur français, la première difficulté n’est ni le financement ni le rendement : c’est le droit d’acheter. La loi fédérale canadienne interdisant l’acquisition de certains immeubles résidentiels par des non-Canadiens est, à la date de publication, prolongée jusqu’au 1er janvier 2027. Elle concerne une large partie des logements situés dans les zones urbaines du pays.

Le mot « non-résident » doit toutefois être manié avec précision. L’interdiction fédérale ne repose pas sur votre résidence fiscale en France, mais sur votre qualité de non-Canadien au sens de la loi : citoyenneté canadienne, résidence permanente, statut d’immigration, contrôle d’une société ou d’une entité. Un Français installé fiscalement au Canada peut donc rester empêché d’acheter s’il n’a pas le bon statut migratoire.

Lorsqu’un achat est juridiquement possible, l’équation reste exigeante : surtaxes de mutation locales, retenue à la source sur les loyers, déclaration fédérale, taxe sur les logements sous-utilisés, revente encadrée et risque de change euro-dollar canadien. Le projet doit être validé par un avocat ou un notaire local et un fiscaliste connaissant les règles franco-canadiennes, avant la signature d’une offre d’achat.

Un Français peut-il acheter un bien immobilier au Canada ?

Oui, mais pas n’importe quel bien ni dans n’importe quelle situation. Les citoyens canadiens et les résidents permanents ne sont pas concernés par l’interdiction fédérale. Les personnes titulaires de certains statuts temporaires peuvent aussi relever d’exceptions réglementaires, notamment certains travailleurs disposant d’un permis de travail valable et certains étudiants répondant à des conditions strictes. Ces exceptions s’apprécient à la date de l’achat : un projet de résidence permanente en cours ne suffit pas nécessairement.

Les règles applicables aux étudiants, aux salariés étrangers, aux diplomates ou aux personnes protégées sont techniques. Elles portent notamment sur le permis détenu, sa durée de validité, la présence physique au Canada, les déclarations fiscales antérieures, le nombre de logements déjà acquis et, pour certaines catégories, le prix du bien. Il faut contrôler le texte réglementaire en vigueur et les justificatifs avant de lever une condition suspensive.

Quels biens restent accessibles aux investisseurs étrangers ?

La prohibition fédérale cible les « propriétés résidentielles » situées dans une région métropolitaine de recensement ou une agglomération de recensement. Elle couvre notamment les maisons individuelles, copropriétés et immeubles comportant au plus trois logements. Un immeuble locatif de quatre logements ou plus, un actif de bureaux, un commerce, un entrepôt ou un hôtel ne relèvent donc pas, en principe, de ce périmètre fédéral. Cela ne signifie pas qu’ils sont sans contraintes.

Un chalet, une résidence secondaire ou une petite maison située hors des périmètres urbains concernés peut également échapper à l’interdiction fédérale. La qualification ne se déduit pas de la seule adresse postale : elle dépend du découpage statistique canadien et de la nature cadastrale du bien. Une vérification par le professionnel chargé de la transaction est indispensable, surtout dans les secteurs périurbains ou touristiques.

Les terrains zonés résidentiels ou mixtes exigent une prudence particulière. Des possibilités existent lorsqu’une acquisition s’inscrit dans un véritable projet de développement, mais acheter un terrain pour le conserver, le louer ou le revendre n’équivaut pas automatiquement à développer. Il faut pouvoir démontrer les travaux, permis, financements et échéances correspondant au projet annoncé.

Quelles taxes peuvent alourdir le prix d’achat ?

Le prix inscrit dans l’offre ne reflète pas le coût final. À l’échelle fédérale, provinciale et parfois municipale, un acquéreur étranger peut supporter plusieurs couches de prélèvements. Les droits de mutation ordinaires existent pour tous les acheteurs : droit de cession immobilière en Ontario, Property Transfer Tax en Colombie-Britannique, droits de mutation au Québec, selon les règles de chaque territoire. À cela peuvent s’ajouter des surtaxes visant les acquéreurs étrangers ou non résidents.

Les taux de 25 % en Ontario et de 20 % en Colombie-Britannique sont des repères majeurs, mais les définitions d’un acquéreur étranger, les exemptions et les zones visées diffèrent. D’autres provinces ou municipalités peuvent appliquer des règles sur la détention non résidente, l’occupation ou les résidences secondaires. Il faut demander un chiffrage écrit des droits et taxes avant de déposer l’offre, car ces sommes ne sont généralement pas financées par le crédit.

Comment financer un investissement au Canada depuis la France ?

Un non-résident peut solliciter un prêt auprès d’une banque canadienne, mais les critères sont souvent plus contraignants que pour un résident. L’établissement demandera généralement un apport substantiel, la preuve documentée des revenus et de l’origine des fonds, les déclarations fiscales, les relevés bancaires, le détail des engagements existants et parfois une réserve de liquidités. L’absence d’historique de crédit canadien peut réduire le choix des prêteurs ou renchérir le financement.

Le crédit est le plus souvent libellé en dollars canadiens. Un investisseur qui perçoit ses revenus en euros assume alors un risque de change à deux niveaux : les échéances de prêt et la valeur de revente convertie en euros. La rentabilité doit être calculée après charges de copropriété, taxes foncières, assurance, gestion locative, vacance, entretien, surtaxes et fiscalité, et non à partir du loyer brut converti au cours du jour.

Le montage peut aussi être réalisé sans dette canadienne, avec un financement français adossé à d’autres garanties, mais il ne modifie ni l’interdiction fédérale ni les taxes canadiennes. Il convient de comparer le taux effectif, les frais de change, les pénalités de remboursement anticipé, les assurances et les conditions de transfert international des fonds. Les banques et les professionnels de la transaction appliqueront des contrôles renforcés sur la provenance des capitaux.

Comment sont imposés les loyers et la revente d’un bien canadien ?

Pour les loyers, le régime de base est peu favorable au bailleur non-résident : le locataire ou, plus souvent, l’agent de gestion doit retenir et reverser 25 % des loyers bruts à l’administration fiscale canadienne. Le prélèvement porte donc sur la recette avant déduction des intérêts, frais de copropriété, réparations, assurance ou taxes foncières. Les relevés fiscaux correspondants doivent être produits.

Le propriétaire peut demander l’application d’un mécanisme NR6, sous conditions et avec l’accord préalable de l’administration, afin que la retenue soit calculée sur un revenu locatif net estimé plutôt que sur le brut. Il doit alors produire une déclaration selon l’article 216 de la loi canadienne de l’impôt sur le revenu pour déterminer l’impôt définitif. Sans organisation en amont, une bonne rentabilité économique peut être temporairement étouffée par la retenue sur le brut.

À la revente, un immeuble canadien détenu par un non-résident constitue généralement un bien imposable au Canada. L’acquéreur peut devoir retenir une partie importante du prix tant que le vendeur ne présente pas un certificat de conformité fiscal obtenu auprès de l’administration canadienne. Cette retenue porte sur le prix de vente, pas seulement sur la plus-value effectivement réalisée. Il faut engager la procédure avant ou dès la vente et prévoir la déclaration de cession.

Un résident fiscal français doit également déclarer les revenus et gains immobiliers au fisc français. La convention fiscale entre la France et le Canada organise l’élimination de la double imposition, mais elle ne dispense ni des déclarations canadiennes ni des déclarations françaises. Le bien entre aussi, le cas échéant, dans l’assiette mondiale de l’IFI lorsque le patrimoine immobilier net taxable du foyer dépasse le seuil légal de 1,3 million d’euros. Les modalités doivent être validées à la date de lecture.

Quelles démarches suivre avant de signer au Canada ?

Faut-il acheter en direct ou via une société canadienne ?

La détention en direct est souvent la voie la plus lisible pour un investisseur individuel autorisé à acheter : elle simplifie l’identification du propriétaire, les obligations de déclaration et la revente. Une société peut répondre à une logique opérationnelle pour un portefeuille ou un actif commercial, mais elle ajoute une comptabilité, des déclarations, des coûts de gestion et des enjeux de fiscalité des distributions. Surtout, elle ne change pas la réalité du contrôle étranger.