Immobilier : Plongée de 29 % des ventes d’Hexaom, leader français de la construction de maisons, en 2024

La chute de 29 % des ventes d’Hexaom en 2024 constitue un signal fort pour le marché de la maison individuelle. Elle traduit d’abord une raréfaction des ménages capables de boucler, au même moment, un terrain constructible, un crédit immobilier et un budget de construction compatible avec les exigences techniques actuelles. Pour les constructeurs, le reflux des signatures réduit le carnet de commandes futur ; pour les candidats à la propriété, il allonge surtout le temps nécessaire pour rendre un projet finançable.

Ce recul ne signifie pas que les maisons déjà engagées cessent d’être construites. Dans ce secteur, il existe un décalage important entre la réservation d’un terrain, la signature d’un contrat, l’obtention du permis de construire, le déblocage du prêt, l’ouverture du chantier et la livraison. Il ne permet pas non plus, à lui seul, de conclure sur le chiffre d’affaires ou la solidité financière du groupe : il faut distinguer ventes commerciales, contrats devenus définitifs et activité effectivement réalisée.

Que mesure réellement une baisse des ventes chez un constructeur de maisons ?

Dans la construction de maisons, le mot « ventes » désigne généralement les projets commerciaux signés ou réservés selon la méthode de comptabilisation retenue par l’entreprise. C’est un indicateur avancé : il renseigne sur l’appétit des ménages et sur la capacité des dossiers à franchir les premiers obstacles, notamment le financement. Il ne doit toutefois pas être confondu avec les maisons livrées durant l’année, ni avec le revenu effectivement reconnu par le constructeur.

Le passage d’une intention d’achat à une construction certaine dépend de plusieurs conditions : promesse ou achat du terrain, étude de sol, permis de construire, offre de prêt, absence de recours empêchant le projet et levée des conditions suspensives prévues au contrat. Un dossier peut donc être enregistré commercialement avant d’être définitivement consolidé. À l’inverse, les livraisons de 2024 reflètent en partie des contrats conclus plusieurs mois, voire plus d’un an, auparavant.

Pourquoi la maison neuve a-t-elle décroché en 2024 ?

Le premier frein est l’équation de crédit. Même après une éventuelle détente des taux nominaux, l’effort mensuel reste souvent supérieur à celui supporté par les ménages quelques années plus tôt. Les banques examinent le taux d’effort, qui ne dépasse en principe pas 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, ainsi que la stabilité des ressources et le reste à vivre. Le taux d’usure, révisé périodiquement, encadre en outre le TAEG maximal du financement. Ces paramètres doivent être vérifiés à la date de la demande de prêt.

Le deuxième frein est le foncier. Le terrain représente une part très variable du coût selon le bassin d’emploi et sa rareté. Or un terrain abordable peut exiger des dépenses qui ne figurent pas dans le prix affiché de la maison : viabilisation, raccordements, accès, terrassement, gestion des eaux pluviales, adaptation à la pente, étude géotechnique, voire fondations renforcées. Une parcelle moins chère en périphérie peut aussi entraîner davantage de déplacements quotidiens et un budget automobile plus lourd.

Enfin, le neuf doit intégrer la RE2020, les contraintes des documents d’urbanisme et les attentes de confort thermique. Ces exigences ne sont pas un simple surcoût administratif : elles influencent l’orientation de la maison, les matériaux, les vitrages, le système de chauffage, la ventilation et parfois la surface réalisable. Les seuils et méthodes applicables évoluent : leur conformité doit être validée pour chaque permis, avec le constructeur et, si nécessaire, un bureau d’études.

Quel impact ce recul peut-il avoir sur les prix et les délais de construction ?

Un marché moins dynamique renforce la concurrence entre constructeurs, mais il ne provoque pas mécaniquement une baisse générale du prix final. Une maison est une addition de coûts : foncier, main-d’œuvre, matériaux, réglementation, études et travaux de site. Un acteur peut proposer une remise sur certains équipements, une option incluse ou un délai commercial plus favorable sans que cela transforme l’économie structurelle du projet. Le bon comparatif porte sur le prix total contractuel, à prestations et terrain équivalents.

La contraction des commandes peut en revanche réduire les délais d’étude ou améliorer la disponibilité commerciale dans certains secteurs. Il serait imprudent d’en déduire qu’un chantier sera nécessairement plus rapide. Le calendrier dépend encore de l’instruction du permis, de la purge des recours, de la viabilisation, de l’intervention des entreprises et des aléas météorologiques. Le délai d’exécution prévu au contrat reste le repère à examiner, avec les causes précises de prolongation qu’il autorise.

Quelles garanties protègent un acheteur qui fait construire sa maison ?

Lorsqu’un particulier fait construire une maison sur un terrain lui appartenant ou qu’il achète, le CCMI avec fourniture de plan est le cadre habituel lorsque le constructeur fournit le plan et réalise les travaux relevant de sa mission. Ce contrat est très protecteur : il doit notamment préciser le prix, le descriptif des travaux, le délai, les modalités de paiement et les conditions suspensives. Le constructeur doit fournir une garantie nominative de livraison à prix et délais convenus, délivrée par un garant.

Le prix convenu doit être lu avec précision. Les travaux que le constructeur ne réalise pas lui-même, mais qui sont indispensables à l’habitabilité ou réservés par le client, doivent apparaître dans la notice descriptive avec leur chiffrage. L’acquéreur peut, sous certaines conditions et dans le délai légal prévu, demander au constructeur d’exécuter les travaux réservés au prix indiqué. Les mécanismes de révision du prix, lorsqu’ils sont prévus, doivent également être identifiés avant signature.

Avant le démarrage, le maître d’ouvrage doit aussi souscrire une assurance dommages-ouvrage, obligatoire dans la plupart des opérations de construction. Elle vise à préfinancer la réparation de désordres de nature décennale sans attendre la recherche des responsabilités. À la réception, les défauts apparents doivent être consignés dans le procès-verbal. Si des réserves sont formulées, le solde de 5 % peut être consigné selon les règles applicables ; la remise des clés ne peut pas être conditionnée au paiement de ce solde.

Comment sécuriser un projet de maison neuve avant de signer ?

Quels signaux suivront le redémarrage de la maison individuelle ?

La reprise ne se lira pas dans un seul indicateur. Il faudra observer la capacité d’emprunt réelle des ménages, l’évolution des taux proposés et de l’assurance, la disponibilité de terrains prêts à bâtir, le nombre de permis accordés et la mise en chantier effective. L’évolution des aides à l’accession compte également, mais elles ne compensent pas un projet insuffisamment financé. Le PTZ, par exemple, dépend de critères de ressources, de localisation et de nature d’opération qui doivent être vérifiés au moment de l’offre de prêt.

Du côté des professionnels, la qualité du carnet de commandes importe autant que son volume : une commande fondée sur un terrain sécurisé, un prêt obtenu et une notice complète a davantage de chances d’aboutir qu’une simple intention. Pour l’acheteur, le meilleur signal n’est pas une annonce de reprise du marché, mais un dossier où le coût global, le crédit, le terrain et le contrat tiennent ensemble sans hypothèse fragile.