Immobilier : Michel Giboire confie que nous serons prêts lorsque le marché redémarrera

La formule attribuée à Michel Giboire — être prêt lorsque le marché redémarrera — résume un enjeu central pour les promoteurs, investisseurs et utilisateurs d’immobilier commercial. Dans un cycle immobilier ralenti, l’avantage ne revient pas nécessairement à celui qui attend le meilleur moment théorique. Il revient souvent à celui qui a déjà arbitré ses actifs, obtenu ses autorisations, défini son budget travaux, consolidé ses locataires et préparé son financement.

Le redémarrage ne prendra pas la forme d’un mouvement général et simultané sur les bureaux, commerces, entrepôts, hôtels ou locaux d’activité. Il se matérialisera d’abord par des transactions plus sélectives, sur les immeubles bien situés, exploitables sans délai et compatibles avec les exigences énergétiques des occupants comme des prêteurs. Un bâtiment vacant, énergivore ou mal desservi peut rester à l’écart de la reprise, même si le volume global d’investissement repart.

Que veut dire « être prêt » avant la reprise du marché ?

Être prêt ne signifie pas acheter à tout prix ni lancer des opérations sans débouché. C’est pouvoir décider vite, sur la base d’informations fiables, lorsqu’une opportunité se présente ou lorsqu’un utilisateur cherche des surfaces. Cela suppose d’abord une lecture précise de chaque actif : durée résiduelle des baux, échéancier des congés, créances locatives, vacance, état des équipements, conformité réglementaire, performance énergétique, besoins de travaux et valeur de marché réaliste.

Pour un promoteur, la préparation se joue aussi en amont : maîtrise foncière, faisabilité urbaine, étude des sols, échanges avec la collectivité, permis de construire ou autorisations administratives, consultation des entreprises et précommercialisation. Dans l’immobilier d’entreprise, un projet sans utilisateur identifié ou sans solution technique crédible peut rester bloqué malgré une amélioration des conditions financières.

Pour un investisseur, il s’agit de distinguer la valeur affichée de la valeur réellement mobilisable. Un immeuble peut avoir un bon emplacement mais nécessiter une remise à niveau lourde, subir un départ de locataire proche ou comporter des clauses de bail défavorables. À l’inverse, un actif moins spectaculaire peut être immédiatement finançable s’il offre une occupation durable, des charges lisibles et un programme de travaux chiffré.

Quels signaux confirment vraiment une reprise de l’immobilier commercial ?

Le premier signal n’est pas une annonce macroéconomique, mais le retour d’une demande solvable. Sur le terrain, cela se traduit par davantage de visites qualifiées, des recherches portant sur des surfaces précises, des lettres d’intention, des négociations de bail et des utilisateurs capables de produire leurs garanties. La signature d’un bail long sur une surface vacante a souvent plus de valeur qu’une estimation optimiste de relocation.

Le deuxième signal est financier. Une reprise saine suppose que vendeurs, acquéreurs et banques se rapprochent sur la valeur des immeubles. Les investisseurs regardent le rendement exigé, la stabilité du revenu et le coût de la dette ; les banques examinent la capacité de remboursement, la qualité du locataire, l’apport en fonds propres et le plan de travaux. Tant que ces lectures divergent trop fortement, les transactions restent difficiles à conclure.

Enfin, la reprise se lit dans le comportement des propriétaires : mise en chantier de rénovations, remise sur le marché d’actifs auparavant gelés, renouvellements anticipés de baux ou arbitrages ciblés. Il faut toutefois séparer le nombre d’opérations de leur qualité. Quelques ventes d’immeubles d’exception ne suffisent pas à établir une tendance sur l’ensemble des marchés régionaux ou des classes d’actifs.

Quels actifs peuvent capter la reprise en premier ?

La réponse dépend moins de l’étiquette « bureaux » ou « commerces » que de l’usage réel du bien. Un bureau central, sobre en énergie, proche des transports et adaptable à des organisations hybrides n’a pas le même profil qu’un plateau périphérique vieillissant. De même, un commerce placé dans un flux piéton établi et exploité par une enseigne solide se distingue d’une cellule dont le modèle économique dépend d’un passage incertain.

Les actifs répondant à un besoin opérationnel clair disposent d’un avantage. Dans les locaux d’activité et la logistique, l’accessibilité routière, la hauteur libre, les quais, la puissance électrique et les contraintes ICPE peuvent être déterminants. Dans le commerce, la visibilité, la livraison, la destination autorisée au bail et la compatibilité avec le voisinage comptent autant que le niveau du loyer. Pour les bureaux, la flexibilité des plateaux, les espaces communs, le stationnement et la qualité de l’air peuvent peser dans la décision d’un occupant.

Comment sécuriser les revenus locatifs avant de relancer les investissements ?

Le bail est le premier actif d’un immeuble commercial. Avant toute décision, il faut relire sa durée, l’identité du preneur, les garanties, le dépôt de garantie, la répartition des charges et travaux, les clauses d’indexation, les franchises en cours, les droits de sous-location et de cession, ainsi que les conditions de restitution. La valeur d’un local loué ne dépend pas seulement de son loyer facial : elle dépend du revenu net effectivement encaissé et de la probabilité qu’il le reste.

Le bail commercial est en principe conclu pour neuf ans. Le locataire peut généralement donner congé à l’expiration de chaque période triennale, avec un préavis de six mois, sous réserve des exceptions prévues par la loi et le contrat. Le bailleur ne retrouve pas pour autant une liberté équivalente : ses possibilités de congé sont strictement encadrées et peuvent impliquer le paiement d’une indemnité d’éviction. Une analyse par un avocat ou un conseil spécialisé est utile avant de fonder une valorisation sur une hypothèse de départ ou de renouvellement.

La clause d’indexation mérite une attention particulière. L’ILC est couramment retenu pour les activités commerciales et artisanales, l’ILAT pour de nombreux baux tertiaires. Le choix de l’indice, le trimestre de référence, le plafonnement légal lors du renouvellement et les éventuelles clauses d’échelle mobile n’ont pas les mêmes effets. Les règles applicables et les indices doivent être vérifiés à la date de lecture, notamment lorsque le bail arrive à renouvellement.

Pourquoi la rénovation énergétique devient-elle une condition de liquidité ?

Dans le tertiaire, la performance énergétique ne relève plus seulement de la communication extra-financière. Elle conditionne les charges d’exploitation, l’attractivité locative, la capacité d’un locataire à tenir ses propres engagements et, de plus en plus, l’accès au financement. Le décret tertiaire impose aux bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée d’au moins 1 000 m² des objectifs de réduction des consommations d’énergie finale. L’objectif relatif est de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à 2010, avec des modalités et possibilités d’ajustement encadrées.

La bonne méthode consiste à partir des données réelles : factures, comptages, équipements, horaires d’occupation, usages des locataires et état de l’enveloppe du bâtiment. Un audit permet ensuite de hiérarchiser les actions : réglage des installations, pilotage, éclairage, isolation, ventilation, chauffage ou climatisation. Les travaux les plus visibles ne sont pas toujours les plus rentables ; le pilotage des équipements et la réduction des consommations inutiles peuvent produire un effet rapide, à condition que propriétaire et occupant partagent l’information.

Il faut aussi traiter la répartition contractuelle des coûts et bénéfices. Qui finance les travaux ? Qui récupère les économies de charges ? Le bail prévoit-il une annexe environnementale lorsqu’elle est requise ? Une rénovation peut améliorer la valeur d’usage, mais elle fragilise temporairement la trésorerie si son calendrier impose une vacance. L’enjeu est donc de construire un plan pluriannuel cohérent avec les échéances locatives.

Quelle méthode suivre pour être opérationnel au bon moment ?

Cette discipline évite deux erreurs opposées : immobiliser des capitaux dans l’attente d’une certitude qui n’arrivera jamais, ou confondre un rebond ponctuel avec une reprise durable. Dans un marché sélectif, la rapidité d’exécution a de la valeur, mais seulement si elle repose sur des hypothèses documentées. La rédaction d’Immobilier.fm le résume ainsi : la préparation transforme une conviction de marché en capacité réelle d’agir.