Immobilier : la fin des locations dans les logements trop étroits

La location d’un logement trop étroit n’est pas une nouveauté interdite par une règle unique : elle est déjà limitée depuis longtemps par les critères de décence du logement. Pour être loué comme résidence principale, un bien doit comporter au moins une pièce principale offrant soit 9 m² de surface habitable avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume habitable de 20 m³. En dessous de ces seuils, le bailleur ne peut pas considérer le local comme un logement locatif ordinaire.

Cette règle vise en premier lieu les studios, chambres de service, dépendances aménagées et divisions de grands appartements. Mais le contrôle ne se résume pas à la superficie annoncée. La hauteur, les parties réellement habitables, l’aération, l’éclairage naturel, la sécurité, l’eau, le chauffage et, désormais, la performance énergétique entrent aussi en ligne de compte. Un logement de 10 m² peut être indécent ; un local de moins de 9 m² peut, dans un cas précis, satisfaire au critère de volume.

Pour le propriétaire comme pour le locataire, l’enjeu est concret : une location non conforme expose à une mise en demeure de réaliser des travaux, à une réduction judiciaire du loyer, à des dommages et intérêts et à des difficultés lors du versement des aides au logement. Le locataire, lui, ne doit pas cesser unilatéralement de payer son loyer : il doit constituer un dossier et utiliser les voies de recours adaptées.

Quelle surface minimale faut-il pour louer un logement ?

Le décret relatif aux caractéristiques du logement décent impose qu’au moins une pièce principale présente soit une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m³. Ce n’est pas une surface minimale moyenne calculée sur l’ensemble du logement : le critère doit être rempli par une pièce principale.

L’alternative du volume évite d’écarter automatiquement certains très petits logements à plafond élevé. Une pièce de 8,5 m² avec 2,40 m de hauteur peut ainsi atteindre 20,4 m³. À l’inverse, 9 m² sous une soupente basse ne suffisent pas nécessairement si la hauteur de 2,20 m n’est pas atteinte et que le volume de 20 m³ ne l’est pas davantage. Cette exception ne transforme pas tous les petits espaces en logements louables : les autres exigences de décence demeurent applicables.

Comment calculer la surface habitable d’un studio ou d’une chambre ?

La référence est la surface habitable au sens du Code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Sont aussi écartées les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

Les caves, sous-sols, garages, remises, combles non aménagés, terrasses, balcons, loggias et vérandas ne sont pas intégrés à la surface habitable. Une kitchenette ouverte fait en revanche partie de la pièce si elle est située dans le volume habitable. Les placards peuvent être pris en compte lorsque leur hauteur atteint 1,80 m et qu’ils se trouvent dans l’espace habitable.

Un logement de moins de 9 m² est-il toujours interdit à la location ?

Non, pas de manière mécanique. Le texte admet le critère alternatif des 20 m³ habitables. Il faut toutefois vérifier avec rigueur le calcul du volume, l’usage réel de la pièce et tous les autres critères de décence. Dans la pratique, un logement inférieur à 9 m² suscite un risque élevé de contestation, particulièrement lorsque la pièce est sous les toits, mal ventilée ou privée d’un éclairement naturel suffisant.

Il faut aussi distinguer la location d’une résidence principale d’autres situations. La mise à disposition ponctuelle d’une chambre chez l’habitant, l’hébergement gratuit, un bail de courte durée justifié par un motif de mobilité ou une location saisonnière relèvent de cadres différents. Cela ne permet pas de contourner les règles de salubrité, de sécurité ou les réglementations locales. Présenter artificiellement un logement comme une location touristique ou une annexe pour éviter les obligations attachées à la résidence principale peut être sanctionné.

Quelles autres règles peuvent interdire la mise en location ?

La décence ne se limite pas à la taille. Le logement doit assurer le clos et le couvert, protéger contre les infiltrations et les remontées d’eau, disposer d’ouvrants et d’une ventilation adaptés, permettre un chauffage normal, être doté d’installations d’eau potable et d’évacuation des eaux usées, ainsi que d’un coin cuisine et d’un équipement sanitaire conforme aux règles applicables. Les réseaux électriques et de gaz ne doivent pas créer de risques manifestes.

Depuis le durcissement progressif des règles climatiques, la consommation énergétique constitue un second filtre. En métropole, les logements dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kWh/m² par an ne peuvent plus être proposés à la location depuis 2023. Les logements classés G sont exclus du marché locatif depuis 2025, les F le seront à partir de 2028 et les E à partir de 2034, sous réserve des textes et éventuelles adaptations applicables à la date de lecture. Ces interdictions concernent les nouveaux contrats et les renouvellements selon le calendrier légal.

Des règles locales peuvent compléter ce socle, par exemple en matière de permis de louer, de déclaration préalable de mise en location, d’habitat indigne ou de changement d’usage pour la location meublée touristique. Dans certaines communes, le propriétaire doit obtenir ou déposer une autorisation avant de signer le bail. La mairie ou l’intercommunalité compétente est le premier interlocuteur pour vérifier ce point.

Que risque un propriétaire qui loue un logement trop étroit ?

Le premier risque est civil. Le locataire peut demander au bailleur de mettre le logement en conformité. En l’absence d’accord, le juge des contentieux de la protection peut ordonner les travaux, fixer un délai, réduire le loyer et, selon les circonstances, suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des mesures prescrites. Une indemnisation peut aussi être accordée si le locataire justifie d’un préjudice.

Le bailleur peut également rencontrer des difficultés avec la caisse d’allocations familiales ou la Mutualité sociale agricole lorsque le logement ne répond pas aux critères requis pour le versement des aides personnelles au logement. En présence d’insalubrité ou de péril, les pouvoirs de police du maire ou du préfet peuvent entraîner des prescriptions, une interdiction d’habiter et, dans les situations les plus graves, des sanctions pénales. La qualification dépend toujours de l’état concret des lieux ; la seule petitesse ne suffit pas à caractériser un habitat indigne.

Comment un locataire peut-il contester un logement trop petit ?

Le locataire doit d’abord vérifier le bail, l’état des lieux, le diagnostic de performance énergétique, les photographies de l’annonce et les mesures disponibles. Il est utile de relever la surface, la hauteur et les défauts matériels de façon datée. Un géomètre, un diagnostiqueur ou un commissaire de justice peut établir un élément probant, mais un dossier initial peut déjà être constitué avec des mesures cohérentes, des photos et les échanges écrits avec le bailleur.

Comment sécuriser une mise en location de petite surface ?

Avant toute publication, le propriétaire doit faire mesurer le bien selon la surface habitable et vérifier le volume si la surface est inférieure à 9 m². Il doit ensuite contrôler les diagnostics obligatoires, en particulier le DPE, l’état des installations de gaz ou d’électricité lorsqu’ils sont requis, ainsi que les risques. Une petite surface ancienne doit faire l’objet d’une attention particulière sur l’humidité, l’extraction d’air, le chauffage et les parties sous pente.

Le bail doit indiquer une surface habitable exacte. Une erreur de plus d’un vingtième par rapport à la surface réelle peut, dans certains cas, ouvrir droit à une diminution de loyer à la demande du locataire. La règle dépend du type de bail et des circonstances : mieux vaut donc ne pas reprendre sans contrôle une ancienne annonce ou une ancienne attestation. Si le logement ne peut pas être rendu décent par des travaux raisonnables, il ne doit pas être loué comme résidence principale.