Immobilier et Finances : Ce qui restera constant en 2025 concernant les crédits et le chauffage !

En 2025, le crédit immobilier reste gouverné par des règles prudentielles qui ne dépendent pas de la trajectoire quotidienne des taux : taux d’effort limité à 35 %, durée généralement plafonnée à 25 ans et vérification complète des revenus, charges et de l’assurance emprunteur. Une baisse de taux améliore la capacité d’emprunt ; elle ne supprime ni ces garde-fous ni l’exigence d’un apport crédible pour les frais d’acquisition et les aléas du projet.

Le chauffage devient parallèlement une donnée financière du bien. Il pèse sur le DPE, les charges d’occupation, la liquidité à la revente et, pour un bailleur, le droit même de louer. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location comme résidence principale, sauf régimes particuliers à apprécier au cas par cas. Acheter un bien énergivore impose donc de chiffrer les travaux avant de signer, et non après l’obtention du prêt.

Quelles règles de crédit immobilier restent la base en 2025 ?

La norme fixée par le Haut Conseil de stabilité financière reste le point de départ de l’étude bancaire. Le taux d’effort ne doit en principe pas dépasser 35 % des revenus nets avant impôt du ménage. Il additionne les mensualités de tous les crédits, y compris l’assurance emprunteur du nouveau prêt. Les loyers futurs d’un investissement locatif sont souvent retenus avec une décote par les banques : ils ne se substituent donc pas mécaniquement à un revenu salarial.

La maturité du financement est limitée à 25 ans dans la plupart des cas. Une période de différé peut s’ajouter pour un achat sur plan ou un chantier, dans les limites prévues par les recommandations HCSF. Les banques disposent d’une marge de flexibilité limitée, largement orientée vers l’acquisition de la résidence principale, notamment celle des primo-accédants. Cette dérogation n’est pas un droit opposable : elle dépend de la politique de chaque établissement et de la qualité du dossier.

Le taux proposé peut évoluer avec les marchés et la politique commerciale des banques. En revanche, l’offre de prêt doit toujours faire apparaître le TAEG, qui agrège le taux nominal et les frais obligatoires : assurance, garantie, frais de dossier et, le cas échéant, courtage imposé. Le TAEG ne peut dépasser le taux d’usure applicable à la catégorie et à la durée du prêt. Ce plafond est révisé périodiquement : il doit être vérifié à la date d’édition de l’offre.

Pourquoi le chauffage pèse-t-il désormais sur la valeur d’un logement ?

Le type de chauffage n’est pas, à lui seul, une note énergétique. Le DPE tient compte de la consommation conventionnelle du logement, de ses émissions de gaz à effet de serre, de l’isolation, de la ventilation, de la production d’eau chaude et des équipements. Une maison chauffée au gaz peut être correctement classée si son enveloppe est performante ; à l’inverse, des convecteurs électriques dans une passoire thermique peuvent conduire à une étiquette dégradée.

Le sujet est devenu déterminant parce qu’un mauvais DPE produit plusieurs coûts. Pour l’occupant, il augmente le budget de chauffage et l’inconfort. Pour l’acquéreur, il peut imposer un programme de travaux à court terme. Pour le bailleur, il limite les possibilités de relocation et d’augmentation de loyer. Les logements F et G font déjà l’objet d’un gel des loyers dans de nombreuses situations locatives : un propriétaire ne peut notamment pas augmenter le loyer entre deux locataires sans avoir amélioré la performance du bien selon les conditions légales.

Un logement classé G est, depuis le 1er janvier 2025, considéré comme non décent sur le plan énergétique pour la location en métropole. Le bail déjà en cours ne disparaît pas automatiquement, mais la règle s’apprécie notamment lors du renouvellement ou de la reconduction du contrat. Le locataire peut demander une mise en conformité. Les règles particulières applicables aux copropriétés, aux contraintes patrimoniales ou à l’impossibilité technique doivent être examinées avec précision, documents à l’appui.