Immobilier : entre prêts à taux zéro et MaPrimeRénov’… État des lieux des décisions prises, des projets abandonnés et des initiatives en cours

Au 15 décembre 2024, les acquéreurs et les propriétaires doivent distinguer trois catégories : les dispositifs en vigueur, les mesures dont l’application a été assouplie jusqu’à la fin de l’année et les annonces politiques qui ne créent encore aucun droit. Le prêt à taux zéro, ou PTZ, relève de la première catégorie : il est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, mais son périmètre a été fortement resserré depuis le 1er avril 2024.

MaPrimeRénov’ demeure, elle aussi, ouverte, après une réforme de début d’année rapidement corrigée pour ne pas bloquer les rénovations par geste. Son accès, ses plafonds de dépenses et ses taux de prise en charge dépendent toutefois du ménage, du logement et du parcours de travaux choisi. Une aide annoncée ne doit jamais être déduite du plan de financement avant confirmation de son éligibilité.

Le projet d’élargir le PTZ, notamment aux maisons neuves et aux zones moins tendues, a bien été remis sur la table dans le débat budgétaire pour 2025. Mais, après la censure du gouvernement et l’interruption du parcours du projet de loi de finances, il ne peut pas être présenté comme acquis. Pour signer un compromis ou lancer un chantier, seule compte la réglementation publiée à la date de l’offre de prêt ou du dépôt du dossier.

Le PTZ est-il encore accessible pour acheter en 2024 ?

Oui, mais le PTZ 2024 ne finance ni toutes les opérations ni tous les territoires. Il reste réservé, sauf exceptions, aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt. Le logement doit devenir la résidence principale de l’emprunteur, généralement dans l’année suivant l’acquisition ou l’achèvement des travaux. Le prêt est obligatoirement complété par un autre crédit immobilier : il ne peut financer seul l’achat.

Depuis le 1er avril 2024, dans le neuf, le PTZ cible les appartements neufs situés en zone tendue A, A bis ou B1. La construction ou l’achat d’une maison individuelle neuve n’est plus éligible, y compris dans ces zones. Dans l’ancien, le mécanisme subsiste uniquement en zones B2 et C, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération. Les plafonds de ressources sont appréciés à partir du revenu fiscal de référence, en principe celui de l’année N-2, et varient selon la zone et la taille du foyer.

L’extension du PTZ à la maison individuelle est-elle décidée ?

Non. L’idée d’un retour du PTZ pour la maison neuve et d’une ouverture plus large du dispositif hors des zones tendues a été portée dans les discussions relatives au budget 2025. Elle répond aux difficultés des ménages qui font construire, particulièrement là où l’offre d’appartements neufs est limitée. Elle aurait aussi corrigé l’effet très net du recentrage de 2024 sur le logement collectif.

Mais une annonce gouvernementale, un amendement débattu ou une mesure inscrite dans un texte budgétaire non définitivement adopté n’ouvrent pas de droit à prêt. Au 15 décembre 2024, le projet de loi de finances pour 2025 n’avait pas achevé son parcours législatif. Un acquéreur de maison neuve doit donc bâtir son budget sans compter sur cette extension. Si une réforme intervient ensuite, il faudra vérifier sa date d’entrée en vigueur, les contrats visés et les éventuelles dispositions transitoires auprès de la banque ou d’un courtier.

Quelles règles MaPrimeRénov’ s’appliquent réellement jusqu’au 31 décembre 2024 ?

La réforme de MaPrimeRénov’ a séparé les rénovations d’ampleur, accompagnées, et les travaux réalisés par geste : isolation, ventilation, changement de chauffage ou production d’eau chaude sanitaire. Le parcours accompagné vise un gain d’au moins deux classes au DPE et impose un audit énergétique ainsi que l’intervention de Mon Accompagnateur Rénov’. Il est adapté aux maisons très énergivores, mais demande une préparation technique et financière plus longue.

Face au recul des dépôts observé au début de l’année, les pouvoirs publics ont assoupli le parcours par geste jusqu’au 31 décembre 2024. Pour les demandes déposées dans cette période, la présentation d’un DPE n’est pas exigée pour accéder à cette voie et les logements classés F ou G peuvent de nouveau y recourir. Le recours à une entreprise RGE, lorsque requis, demeure indispensable pour les travaux concernés. Les équipements de chauffage fonctionnant principalement aux énergies fossiles ne sont pas soutenus.

Le montant versé dépend des revenus du foyer, du type de travaux et des plafonds de dépenses éligibles. Le propriétaire doit déposer sa demande avant de signer le devis ou de démarrer les travaux, sauf cas dérogatoires prévus par les textes. Pour un logement locatif, des règles spécifiques s’ajoutent : location en résidence principale, durée d’engagement et information du locataire en cas de révision de loyer liée aux travaux. Les paramètres de 2025 devaient être vérifiés avant tout dépôt, car les règles d’accès et les enveloppes budgétaires peuvent évoluer.

Quels dispositifs ont été supprimés, reportés ou restent incertains ?

La suppression la plus concrète pour l’accession est celle du PTZ pour la maison neuve individuelle, appliquée depuis avril 2024. Dans l’investissement locatif, le dispositif Pinel est programmé pour s’éteindre le 31 décembre 2024 : il ne faut pas supposer qu’un successeur, même régulièrement évoqué, s’appliquera automatiquement à une réservation réalisée après cette échéance.

Côté rénovation, l’obligation de DPE qui devait davantage verrouiller l’accès à MaPrimeRénov’ par geste a été reportée pour les dossiers déposés avant la fin 2024. Ce report ne supprime ni l’intérêt de diagnostiquer le logement, ni les obligations locatives à venir. Un DPE fiable permet de hiérarchiser l’isolation, la ventilation et le chauffage, et d’éviter de financer un équipement performant dans une enveloppe thermique défaillante.

Restent en cours plusieurs outils moins visibles : les certificats d’économies d’énergie, ou CEE, versés indirectement par les fournisseurs d’énergie ; la TVA à 5,5 % sur certains travaux d’amélioration énergétique ; l’éco-PTZ ; le prêt avance rénovation ; et, selon les collectivités, des aides locales. Leur cumul est souvent possible, mais il obéit à des plafonds de dépenses et de taux d’aide. Un même euro de facture ne peut naturellement pas être remboursé plusieurs fois.

Comment financer l’achat et les travaux sans confondre les aides ?

Le bon raisonnement consiste à séparer l’acquisition, les travaux obligatoires pour rendre le bien habitable ou éligible au PTZ, puis les travaux de performance énergétique. Le PTZ contribue à l’achat. MaPrimeRénov’ est une subvention destinée à réduire la dépense de rénovation. L’éco-PTZ finance, sans intérêts, tout ou partie du reste à charge éligible. Son attribution n’est pas automatique : la banque instruit le dossier et apprécie la capacité de remboursement.

L’éco-PTZ est particulièrement utile lorsqu’une rénovation globale génère une dépense importante ou lorsque la prime n’est versée qu’après la réalisation des travaux. Il peut se cumuler avec MaPrimeRénov’, les CEE et certaines aides locales dans les limites réglementaires. Comparez toutefois le coût global du montage : même avec un prêt principal à taux fixe et un éco-PTZ à 0 %, l’assurance emprunteur, les garanties et les frais peuvent influer sur le TAEG. La banque ne doit pas intégrer une prime non encore accordée comme si elle était certaine.

Que doivent anticiper les bailleurs et les copropriétés ?

Pour un bailleur, la question n’est plus seulement celle de la prime. En France métropolitaine, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location à compter du 1er janvier 2025, sous réserve des règles applicables aux baux en cours, à leur renouvellement ou à leur reconduction. L’interdiction vise ensuite les logements F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Les logements F et G sont déjà soumis au gel des loyers dans de nombreuses situations. Une rénovation doit donc viser un niveau de performance compatible avec la durée de détention envisagée.

En copropriété, les décisions de façade, toiture, chauffage collectif ou ventilation relèvent du syndicat des copropriétaires. MaPrimeRénov’ Copropriété peut accompagner des travaux sur les parties communes, mais le dossier doit être préparé par le syndic et voté en assemblée générale. Un audit, un diagnostic technique global ou un projet de plan pluriannuel de travaux permettent de comparer les scénarios avant le vote. L’éco-PTZ copropriété et le prêt collectif à adhésion volontaire peuvent ensuite limiter l’appel de fonds immédiat pour les copropriétaires qui y souscrivent.