Immobilier : découvrez l’augmentation autorisée des loyers pour vos locataires au troisième trimestre 2025

Pour les révisions intervenant entre juillet et septembre 2025, l’indice de référence des loyers (IRL) du 2e trimestre 2025 fixe le plafond de hausse à 1,04 % en France métropolitaine. Cet indice, établi à 146,68, sert de base aux baux qui renvoient à ce trimestre ou, plus largement, aux demandes de révision dont la clause conduit à retenir le dernier indice publié à la date prévue.

Ce taux n’autorise pas tous les propriétaires à majorer tous les loyers de 1,04 %. La hausse suppose une clause de révision dans le contrat, intervient au plus une fois par an et ne porte que sur le loyer hors provisions pour charges. Elle reste en outre interdite pour de nombreux logements classés F ou G au DPE. Le bail, sa date anniversaire, l’indice qui y figure et la performance énergétique du logement doivent donc être examinés avant toute demande.

Quelle hausse de loyer est possible au troisième trimestre 2025 ?

L’IRL est publié chaque trimestre par l’Insee. Pour le 3e trimestre civil de 2025, la publication de juillet, portant sur le 2e trimestre, constitue la nouvelle référence disponible. En métropole, la variation sur un an atteint 1,04 %. C’est un plafond : un bailleur peut appliquer une hausse plus faible, mais pas une hausse supérieure au résultat obtenu avec la formule légale.

L’indice applicable n’est pas nécessairement celui du trimestre où le courrier est envoyé. Il dépend d’abord de ce que prévoit le bail : beaucoup de contrats désignent un trimestre précis, par exemple « l’IRL du deuxième trimestre ». D’autres organisent la révision à une date annuelle et retiennent le dernier indice publié à cette date. En Corse et dans les collectivités ultramarines, il faut impérativement consulter la série d’IRL correspondant au territoire et à la période : les indices et leurs évolutions peuvent différer. Les données doivent être vérifiées à la date de la révision.

Dans quels cas un propriétaire peut-il réviser le loyer ?

La révision annuelle est encadrée par l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle concerne les locations de résidence principale vides et, dans l’essentiel des cas, les locations meublées soumises à cette loi. La condition centrale est la présence d’une clause d’indexation ou de révision dans le bail. Sans cette clause, le loyer contractuel ne peut pas être augmenté en cours de bail au titre de l’IRL.

La clause doit permettre d’identifier la date de révision et l’indice de référence. Le bailleur ne peut l’utiliser qu’une fois tous les douze mois. Une augmentation de loyer au renouvellement du bail obéit à un autre régime, plus exigeant, notamment lorsque le loyer est manifestement sous-évalué ; elle ne doit pas être confondue avec la révision annuelle par l’IRL.

Le bail mobilité, conclu pour une durée de un à dix mois, ne peut pas comporter de clause de révision. Les locations saisonnières, les parkings loués seuls et certains baux soumis à des régimes particuliers ne relèvent pas automatiquement du même cadre. Pour un bail commercial, l’indice concerné est généralement l’ILC ou l’ILAT, et non l’IRL : la hausse de 1,04 % examinée ici ne s’y applique donc pas.

Comment calculer le nouveau loyer avec l’IRL de 146,68 ?

La formule légale est la suivante : nouveau loyer hors charges = loyer hors charges actuel × nouvel IRL ÷ ancien IRL. L’ancien IRL est celui du même trimestre de l’année précédente, ou celui explicitement visé dans la clause et utilisé lors de la dernière fixation ou révision du loyer. Les charges récupérables, qu’elles soient appelées par provision ou réglées au forfait lorsque la loi le permet, ne sont pas indexées par ce calcul.

Dans cet exemple, un loyer de 850 € hors charges devient 858,84 € hors charges. Le propriétaire ne peut pas réclamer 1,04 % sur les 850 € augmentés des charges, ni modifier simultanément un forfait de charges sous prétexte que l’IRL progresse. Pour éviter un différend, mieux vaut détailler dans le courrier le loyer avant révision, les deux indices, l’opération et le nouveau montant demandé.

Quel indice faut-il choisir selon la date du bail ?

Le bon trimestre est celui écrit dans la clause. Si le bail signé en septembre vise l’IRL du deuxième trimestre, une révision annuelle intervenant en septembre 2025 compare habituellement l’IRL du 2e trimestre 2025, soit 146,68 en métropole, à celui du 2e trimestre 2024, soit 145,17. La date de signature ne remplace toutefois pas la rédaction du contrat : un bail peut prévoir un autre trimestre de référence.

Quand la clause prévoit « le dernier indice publié à la date de révision », il faut regarder ce qui était effectivement publié à cette date. L’IRL est diffusé après la fin du trimestre qu’il mesure. En juillet 2025, le dernier indice métropolitain publié est celui du 2e trimestre 2025 ; avant cette publication, c’était encore celui du 1er trimestre. Cette nuance explique des écarts légitimes entre deux révisions effectuées à quelques jours d’intervalle.

1. Relisez la clause : trimestre de référence, date anniversaire et formulation de l’indice.
2. Identifiez le loyer hors charges figurant sur la dernière quittance ou l’avenant applicable.
3. Relevez l’ancien indice et le nouvel indice correspondant exactement au trimestre imposé.
4. Appliquez la formule légale, en conservant le détail du calcul.
5. Contrôlez les interdictions liées au DPE, au type de bail et, le cas échéant, à l’encadrement local des loyers.

Quelles interdictions limitent encore la hausse de loyer ?

Le premier verrou est énergétique. Depuis le gel des loyers des passoires thermiques, un logement classé F ou G au DPE ne peut, dans les situations visées par la loi, faire l’objet ni d’une révision annuelle par l’IRL, ni d’une hausse au renouvellement ou lors d’une nouvelle mise en location. Le calendrier et les modalités applicables outre-mer ont connu des adaptations : pour ces territoires, le bailleur doit vérifier la règle en vigueur à la date de lecture.

Le second verrou est territorial. Dans les villes soumises à l’encadrement des loyers, comme Paris et d’autres territoires ayant obtenu l’autorisation d’appliquer le dispositif, le loyer de base est encadré à la signature et au renouvellement. Une révision IRL licite ne dispense pas de respecter les règles locales, ni de pouvoir justifier un éventuel complément de loyer. Le locataire peut demander les documents utiles et contester une somme qui excéderait ce qui est dû.

Enfin, la révision ne constitue pas un moyen de récupérer des dépenses de travaux, une hausse de taxe foncière ou une régularisation de charges. Ces sujets relèvent d’autres mécanismes, eux-mêmes strictement encadrés. Les travaux d’amélioration peuvent parfois justifier une majoration distincte, mais uniquement dans les conditions prévues par la loi ou par un accord avec le locataire ; ils ne se confondent jamais avec l’IRL.

Comment demander la révision sans perdre son droit à l’augmentation ?

Le bailleur doit manifester sa volonté de réviser le loyer. Un courrier simple est possible, mais une lettre recommandée avec accusé de réception, un commissaire de justice ou une remise contre récépissé apporte une preuve utile en cas de contestation. Le message doit être suffisamment explicite pour permettre au locataire de vérifier le montant. Une ligne opaque ajoutée à une quittance est à éviter.

Le délai est décisif : si le bailleur n’a pas demandé la révision dans l’année qui suit sa date d’effet, il est réputé y avoir renoncé pour la période écoulée. Lorsqu’il agit à temps mais tardivement, l’augmentation ne remonte pas à la date anniversaire : elle prend effet à compter de sa demande. En pratique, attendre plusieurs mois peut donc réduire durablement le loyer encaissé et créer une incompréhension évitable.

Que faut-il vérifier avant d’appliquer la hausse de 1,04 % ?

Le taux de 1,04 % est un repère pour la métropole au troisième trimestre 2025, non une autorisation générale. La liste de contrôle est courte mais impérative : une clause de révision valide, le bon trimestre d’IRL, un logement qui n’est pas frappé par le gel lié au DPE, un calcul hors charges et une demande formulée dans le délai légal. À défaut d’une seule de ces conditions, la majoration peut être contestée.

Pour les copropriétaires bailleurs, il faut aussi dissocier le loyer des charges de copropriété récupérables. La hausse d’un appel de fonds du syndic ne permet pas de modifier arbitrairement les provisions du locataire : une régularisation annuelle doit s’appuyer sur les dépenses récupérables réelles et sur les justificatifs. Cette séparation comptable évite de transformer une révision IRL modérée en augmentation injustifiée de la mensualité globale.