Immobilier : Bailleurs, attention à la perte d’avantages fiscaux prévue pour 2025 !

Le changement certain pour 2025 est la fin du Pinel pour les nouveaux investissements : sauf modification législative, aucune acquisition réalisée à compter du 1er janvier 2025 ne pourra ouvrir droit à cette réduction d’impôt. Les bailleurs déjà engagés ne perdent pas pour autant leur avantage : ils doivent surtout continuer à respecter les plafonds, le délai de mise en location et la durée d’engagement prévus à la signature.

À la date de publication, le projet de loi de finances pour 2025 est encore en discussion. Il faut donc séparer trois situations : un avantage dont l’entrée est légalement close, un droit fiscal déjà acquis sous conditions, et une réforme seulement envisagée. Cette distinction est essentielle pour le LMNP, dont le régime est régulièrement visé par des propositions de réforme, et pour les logements classés G, devenus impropres à une nouvelle mise en location sans travaux.

Quels avantages fiscaux s’arrêtent ou deviennent plus difficiles à utiliser en 2025 ?

La disparition d’un dispositif ne signifie jamais que tous les avantages du bailleur sont supprimés. La location nue au réel conserve, par exemple, la déduction des charges réellement supportées et le mécanisme du déficit foncier. La location meublée reste imposée en bénéfices industriels et commerciaux, avec ses propres règles. En revanche, un investisseur ne doit pas confondre ces régimes permanents avec une réduction d’impôt temporaire, telle que le Pinel ou Loc’Avantages.

La fin du Pinel en 2025 efface-t-elle les réductions déjà accordées ?

Non. Un investisseur qui a acquis un logement éligible avant l’échéance et qui remplit les conditions du dispositif conserve sa réduction pendant la durée d’engagement choisie. En 2024, les taux du Pinel classique étaient de 9 %, 12 % et 14 % du prix de revient retenu pour des engagements de six, neuf et douze ans ; le Pinel+ permettait de conserver des taux de 12 %, 18 % et 21 %, sous des exigences renforcées. Les plafonds de prix, de loyers et de ressources doivent toujours être vérifiés pour l’année concernée.

Le risque n’est donc pas une suppression rétroactive, mais une reprise de l’avantage fiscal en cas de rupture de l’engagement. Le logement doit notamment être loué nu à titre de résidence principale, dans les douze mois de son achèvement ou de son acquisition selon le cas. Les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés. Une vente anticipée, une absence de location durable ou un loyer supérieur au plafond peut remettre en cause tout ou partie de la réduction. Certaines situations, dont l’invalidité, le licenciement ou le décès, bénéficient d’exceptions encadrées.

La base de calcul du Pinel est elle-même plafonnée : elle ne peut dépasser 300 000 € et 5 500 € par mètre carré, avec une limite de deux acquisitions par an. La réduction entre aussi, en principe, dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par foyer fiscal et par an. Un impôt insuffisant peut donc diminuer l’intérêt immédiat de l’opération. Ces paramètres doivent être contrôlés à la date de lecture et rapprochés de votre avis d’impôt.

Le statut LMNP risque-t-il réellement de perdre son intérêt fiscal ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel ne disparaît pas parce que le Pinel prend fin. Au régime réel, il permet de déduire les charges, les intérêts d’emprunt et d’amortir comptablement le logement et son mobilier, dans les limites fiscales applicables. Cet amortissement peut réduire fortement le résultat imposable pendant la détention, sans correspondre à une sortie de trésorerie annuelle.

Le point sensible concerne la plus-value lors de la revente. Des pistes de réforme discutées dans le cadre budgétaire visent périodiquement à réintégrer tout ou partie des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value des LMNP. Une telle mesure modifierait l’équilibre du meublé : avantage fiscal pendant la location, imposition potentiellement plus lourde à la sortie. Tant qu’un texte n’est pas définitivement adopté et publié, il ne faut pas le traiter comme une règle applicable. Mais un investissement meublé doit désormais être testé avec et sans cet avantage de sortie.

Sous le régime des plus-values immobilières des particuliers, la taxation de principe combine 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements pour durée de détention. L’exonération d’impôt sur le revenu intervient au bout de vingt-deux ans et celle des prélèvements sociaux au bout de trente ans. Ces règles et toute réforme du meublé doivent être vérifiées au moment de la cession, car elles peuvent évoluer.

Pourquoi le DPE peut-il faire perdre un revenu locatif dès 2025 ?

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne satisfait plus au critère de décence énergétique exigé pour être loué en France métropolitaine. Concrètement, le bailleur ne peut pas remettre un tel logement sur le marché sans traiter le problème. Un bail en cours n’est pas annulé automatiquement, mais le locataire peut demander la mise en conformité et le juge peut intervenir sur le loyer ou ordonner des travaux.

Cette échéance n’est pas une perte d’avantage fiscal au sens strict. Elle peut pourtant devenir plus coûteuse qu’une réduction d’impôt supprimée : vacance prolongée, baisse de valeur, travaux non anticipés et impossibilité de respecter les conditions de location d’un dispositif de défiscalisation. Les logements F seront concernés à partir de 2028 et les E à partir de 2034, selon le calendrier en vigueur à vérifier. Les passoires thermiques font aussi l’objet d’un gel de loyer dans les situations prévues par la loi.

Comment sécuriser vos avantages fiscaux avant votre déclaration ?

En location nue au réel, le déficit foncier provenant des charges autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, sous réserve notamment de maintenir la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. La fraction excédentaire et celle issue des intérêts s’imputent sur les revenus fonciers des années suivantes, selon les règles applicables. Pour certains travaux de rénovation énergétique, un plafond majoré a existé sous conditions et sur une période limitée : vérifiez son éventuelle prolongation avant de l’intégrer à un plan de travaux.

Faut-il acheter avant la fin du Pinel ou choisir un autre régime ?

Se précipiter sur un programme neuf uniquement pour signer avant l’échéance du Pinel est rarement une bonne décision. Le prix d’achat, la qualité d’emplacement, le niveau de loyer réellement atteignable, les charges de copropriété, le DPE et la liquidité à la revente pèsent davantage sur la performance. Loc’Avantages peut aussi être étudié pour un logement ancien si le bailleur accepte une convention avec l’Anah, un loyer maîtrisé et des conditions de location ; la disponibilité du dispositif et ses modalités doivent toutefois être confirmées avant tout engagement.