Immobilier : Anticipez la nécessité de mettre à jour votre DPE avant janvier 2025

Le 1er janvier 2025 marque la fin de validité des derniers diagnostics de performance énergétique établis selon l’ancienne méthode. Sont concernés les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021. À cette date, ils ne pourront plus figurer valablement dans un dossier de vente ou de location, même s’ils avaient initialement été remis il y a moins de dix ans.

Il ne s’agit pas d’une obligation générale de refaire immédiatement le diagnostic de chaque logement. En revanche, un propriétaire qui envisage de vendre, de remettre un bien sur le marché locatif, de signer un nouveau bail ou de renouveler un contrat doit disposer d’un DPE en cours de validité. Attendre le dernier moment expose à une indisponibilité du diagnostiqueur et, surtout, à la découverte tardive d’une étiquette pénalisante.

Le terme de « mise à jour » est trompeur : un ancien DPE ne se corrige pas. Il faut commander un nouveau diagnostic, réalisé avec la méthode en vigueur depuis le 1er juillet 2021. Celle-ci repose sur les caractéristiques physiques du logement et non plus sur les seules factures d’énergie de ses occupants.

Pourquoi les DPE d’avant juillet 2021 expirent-ils tous fin 2024 ?

La réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021 a profondément changé le DPE. Le diagnostic repose désormais sur une méthode de calcul conventionnelle, dite 3CL, qui intègre notamment l’isolation, les menuiseries, le système de chauffage, la production d’eau chaude, la ventilation, le refroidissement éventuel et les émissions de gaz à effet de serre. La consommation théorique est calculée pour un usage standardisé du logement.

L’ancien diagnostic pouvait, selon les cas, s’appuyer sur les factures d’énergie. Il dépendait alors fortement des habitudes des occupants : température de chauffe, pièces utilisées, périodes d’absence ou composition du foyer. La comparaison entre logements en était moins robuste. Le nouveau DPE affiche une double information, énergie et climat, et l’étiquette finale est déterminée par la plus mauvaise des deux performances.

Depuis cette réforme, le DPE est opposable, à l’exception de ses recommandations de travaux. Un acheteur ou un locataire peut donc, sous certaines conditions, engager la responsabilité du vendeur, du bailleur ou du professionnel en cas d’information erronée. C’est précisément pour basculer vers ce cadre unifié que les anciennes durées de validité ont été raccourcies.

Dans quels cas faut-il refaire le DPE avant janvier 2025 ?

Si aucune transaction et aucune nouvelle location ne sont prévues, un propriétaire n’est pas tenu de commander un DPE au seul motif que l’ancien arrive à échéance. Le diagnostic est requis pour informer l’acquéreur ou le locataire, non pour détenir en permanence un document administratif à jour. Mais cette attente n’est pertinente que si le calendrier du projet est réellement incertain.

Pour une vente, le DPE doit être disponible dès la commercialisation : ses étiquettes énergie et climat doivent apparaître dans l’annonce immobilière. Le document est ensuite intégré au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. Un DPE expiré complique donc la mise en publicité et fragilise l’information remise à l’acquéreur.

Pour la location, le DPE est annexé au bail lors de sa signature. Il doit aussi servir à renseigner l’annonce. En cas de relocation, de nouveau bail ou de renouvellement à venir, il est prudent de l’anticiper. Un DPE collectif de copropriété, lorsqu’il existe, ne remplace pas le DPE individuel nécessaire pour louer ou vendre un appartement.

Que risque un vendeur avec un DPE expiré ?

Le premier risque est opérationnel : l’annonce ne peut pas afficher correctement les informations réglementaires et l’acquéreur ne dispose pas d’une donnée fiable sur la performance du bien. Dans la pratique, l’agent immobilier ou le notaire demandera un document valide avant de finaliser le dossier. Une vente peut être retardée alors que les autres diagnostics sont prêts.

Le second risque est juridique. Le DPE fait partie de l’information déterminante dans une décision d’achat, en particulier lorsque le coût des travaux et la capacité à louer le bien pèsent sur son prix. Le vendeur doit transmettre le dossier de diagnostic technique dans les conditions requises. Se contenter d’un ancien document expiré ne permet pas de satisfaire cette obligation.

Les propriétaires de maisons individuelles ou d’immeubles en monopropriété classés F ou G doivent aussi intégrer l’audit énergétique réglementaire à leur calendrier de vente. Cet audit, distinct du DPE, présente des scénarios de travaux. À compter du 1er janvier 2025, son champ doit s’étendre aux biens classés E. Les règles applicables doivent être vérifiées à la date de mise en vente, car ce calendrier peut évoluer.

Quelles conséquences pour louer un logement classé G en 2025 ?

En France métropolitaine, les logements classés G au DPE sont intégrés au critère de décence énergétique à partir du 1er janvier 2025. Un logement concerné ne peut plus être proposé à la location dans le cadre d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction du bail selon les situations prévues par la loi. Le calendrier de sortie progressive des passoires thermiques doit être vérifié au moment du projet, notamment pour les règles propres à l’outre-mer.

Le bail en cours ne s’éteint pas automatiquement le 1er janvier 2025. En revanche, le propriétaire ne doit pas considérer ce bail comme une protection durable. Le locataire peut se prévaloir des exigences de décence énergétique selon le cadre applicable, et la remise en location deviendra impossible sans amélioration si le logement est effectivement classé G. Les logements F sont visés à partir de 2028, puis les E à partir de 2034, sous réserve des textes applicables à ces dates.

Depuis août 2022, un logement classé F ou G est par ailleurs soumis au gel des loyers en métropole dans les situations prévues par la réglementation : relocation, nouveau bail, renouvellement ou révision. Le DPE est donc devenu un élément de rendement locatif, pas seulement un indicateur environnemental. Pour un bailleur, refaire le diagnostic avant l’échéance permet de distinguer un simple risque administratif d’un véritable besoin de rénovation.

Comment commander un DPE valable et exploitable ?

Choisissez un diagnostiqueur certifié pour le DPE, assuré pour cette activité et indépendant des entreprises susceptibles de réaliser les travaux. Le tarif est libre : il dépend notamment de la surface, de la typologie, de la localisation et de la complexité du bien. À titre indicatif, le coût est souvent de l’ordre de 100 à 250 € pour un logement courant, mais un devis reste indispensable.

Préparez les documents utiles avant la visite : année de construction, plans et surfaces, factures ou descriptifs des travaux, références des fenêtres, isolation connue, systèmes de chauffage et d’eau chaude, ventilation, ainsi que les documents de copropriété utiles pour un appartement. Ces éléments n’autorisent pas le diagnostiqueur à supposer une performance : ils lui permettent de retenir les caractéristiques justifiées plutôt que des valeurs par défaut défavorables.

Faut-il réaliser des travaux avant de refaire son DPE ?

La réponse dépend du projet et de l’état probable du logement. Si une chaudière est en panne, si des combles restent manifestement non isolés ou si des fenêtres très dégradées doivent être remplacées, réaliser les travaux avant le DPE évite de payer deux diagnostics et permet de valoriser immédiatement le gain obtenu. En revanche, reporter un diagnostic nécessaire à une vente imminente uniquement dans l’espoir d’améliorer une note peut bloquer le calendrier.

Le bon ordre consiste souvent à faire établir le DPE dès lors qu’il est requis, puis à utiliser ses données pour hiérarchiser les travaux. Les recommandations annexées au rapport ne constituent pas un devis ni un audit complet. Pour une rénovation conséquente, demandez une étude ou un audit énergétique, notamment si vous recherchez une aide publique ou souhaitez atteindre une classe cible.

Comment contester ou vérifier un nouveau DPE ?

Commencez par contrôler les éléments objectifs : surface de référence, adresse, année de construction, nombre de niveaux, équipements installés, type d’énergie, isolation déclarée et menuiseries. Une erreur de surface, de système de chauffage ou de ventilation peut modifier le calcul. Le rapport comporte aussi un numéro d’identification permettant sa consultation dans l’observatoire officiel des DPE.

Si vous disposez de documents établissant une erreur, adressez une réclamation écrite et précise au diagnostiqueur, avec les pièces justificatives. Une modification peut être réalisée lorsque l’erreur est avérée. En cas de désaccord persistant et d’enjeu significatif, notamment avant une vente ou une location, un second avis auprès d’un autre diagnostiqueur ou un conseil juridique peut être envisagé. Ne modifiez jamais vous-même le rapport et ne retenez pas uniquement l’étiquette qui vous arrange.