Gilles Kepel analyse les révolutions à Gaza : Trump, le marchand de terrains intimidant les propriétaires pour construire à moindre coût

L’image du « marchand de terrains » appliquée à Gaza décrit moins une opération immobilière qu’une lecture politique de la reconstruction : traiter un territoire ravagé comme une opportunité de développement, en faisant disparaître du calcul les habitants, leurs droits et le coût humain du déplacement. Or une maison détruite ne transforme pas, par elle-même, le terrain en actif librement cessible. Le droit de propriété, les droits des locataires, les successions et les occupations de fait continuent d’exister, même lorsque les bâtiments et les archives ont été gravement atteints.

Le titre associe cette grille de lecture à Gilles Kepel. Sans reproduire ni attribuer un propos qui ne serait pas documenté ici, il faut prendre l’analogie pour ce qu’elle est : un révélateur. Le mot « révolutions » renvoie à une rupture géopolitique et urbaine, pas à une procédure de mutation foncière. Une autorité extérieure, un investisseur ou un État financeur ne devient pas propriétaire parce qu’il annonce un projet, finance un déblaiement ou dessine un front de mer.

La question immobilière centrale est donc la suivante : qui décide de l’usage du sol, au nom de qui et avec quelles garanties de retour, de restitution ou d’indemnisation ? À Gaza, le coût d’un programme ne se réduit ni au foncier ni au béton. Il inclut la sécurisation des habitants, l’évacuation des gravats, la remise en état des réseaux, la documentation des droits, le relogement temporaire et les voies de recours. Présenter cette équation comme un moyen de « construire à moindre coût » revient souvent à reporter les coûts sur les personnes déplacées.

Pourquoi Gaza ne peut-elle pas être traitée comme une réserve foncière ?

Dans une opération classique, un promoteur achète une parcelle à un vendeur identifié, vérifie les titres, obtient les autorisations, indemnise éventuellement les occupants et construit dans un cadre administratif connu. Gaza ne répond pas à cette mécanique. Les destructions, les déplacements massifs, l’incertitude sur l’administration future du territoire et la fragilisation des registres créent un risque majeur de spoliation foncière.

Le foncier ne se limite pas au nom figurant sur un document. Une même parcelle peut concerner des héritiers, des indivisaires, un bailleur et des locataires, des commerces, des exploitants, ou encore des personnes disposant de preuves indirectes : reçus fiscaux, factures de réseaux, photographies, contrats privés, attestations de voisinage. La destruction physique d’un immeuble n’éteint pas, en principe, les droits attachés au sol ou au logement.

Que signifie l’image du « marchand de terrains » appliquée à Donald Trump ?

L’analogie vise une logique de négociation : faire baisser la valeur apparente d’un foncier en fragilisant ses détenteurs, puis présenter sa transformation comme une création de valeur. Dans l’immobilier ordinaire, les garde-fous sont précisément conçus pour limiter cette asymétrie : protection contre les vices du consentement, contrôle des autorisations, règles d’expropriation, indemnisation, contentieux et publicité foncière.

Transposée à Gaza, cette image est toutefois insuffisante si elle laisse croire à une transaction privée classique. Il ne s’agit pas d’un marché où des propriétaires compareraient des offres dans des conditions normales. La pression militaire, la perte de logement, l’absence d’alternative sûre et l’incertitude sur le retour modifient radicalement la capacité des personnes à négocier. Le sujet n’est pas le rendement d’un projet, mais la licéité et la légitimité du contrôle du territoire.

Quels droits protègent les propriétaires, locataires et déplacés ?

Le droit international humanitaire ne crée pas un permis général de reconstruire sur des terrains dont les habitants ont été éloignés. Dans les situations où s’applique le droit de l’occupation, l’article 49 de la quatrième Convention de Genève encadre très strictement les transferts forcés et les déportations de personnes protégées hors du territoire occupé. Son article 53 prohibe la destruction de biens immobiliers ou mobiliers par une puissance occupante, sauf nécessité absolue des opérations militaires.

Le règlement de La Haye de 1907 pose également un principe de respect de la propriété privée. Ces textes n’offrent pas une réponse automatique à chaque litige de parcelle : leur application dépend des faits, de la qualification juridique de la situation et des autorités compétentes pour en connaître. Ils fixent néanmoins une ligne claire : la destruction, le déplacement ou le financement d’un projet ne suffisent pas à effacer les droits existants.

Sur le terrain, la protection doit couvrir davantage que les propriétaires enregistrés. Les locataires peuvent perdre leur logement et leurs biens ; les héritiers peuvent avoir un droit sur une parcelle non partagée ; des familles peuvent occuper une maison transmise sans formalisation complète. Une indemnité uniforme par ménage, si elle ne tient pas compte de ces situations, risque de créer de nouveaux litiges et d’exclure les plus vulnérables.

Comment identifier les ayants droit lorsque les titres et les logements ont été touchés ?

Le premier chantier est documentaire. Il ne peut pas attendre la livraison des premiers immeubles. Il faut sauvegarder les registres fonciers disponibles, numériser les actes, recueillir les déclarations de droits et organiser une procédure d’opposition. Une carte établie uniquement à partir d’images aériennes ou de limites de quartiers serait utile pour l’urbanisme, mais insuffisante pour attribuer des droits.

La preuve doit pouvoir être graduée. Un titre enregistré est une pièce forte, sans être la seule. Des contrats de location, reçus de paiement, certificats administratifs, photographies antérieures, témoignages convergents ou documents successoraux peuvent aider à reconstituer une chaîne de droits. Les dossiers litigieux exigent un examen contradictoire, avec une possibilité réelle d’appel, et non une décision administrative expéditive prise pendant l’absence des intéressés.

Cette phase doit également empêcher les transferts opportunistes. Un gel temporaire des mutations sur les secteurs sinistrés, assorti d’exceptions strictement contrôlées, limite les ventes forcées et les faux intermédiaires. Il doit cependant être accompagné d’un accès gratuit ou abordable aux démarches, faute de quoi les personnes déplacées seraient, là encore, écartées du dispositif.

Reconstruire ou déplacer durablement : quelle différence juridique et immobilière ?

La différence tient à la continuité des droits. Un quartier peut être reconfiguré pour des raisons de sécurité, de voirie ou de réseaux. Mais ce changement doit prévoir ce que deviennent les résidents : retour sur site, attribution d’un logement de valeur comparable, droit sur une nouvelle construction, compensation contrôlable ou combinaison de ces solutions. Le seul mot « temporaire » n’est pas une garantie si aucune date, aucun interlocuteur et aucun recours ne sont prévus.

Le droit au retour doit être traité comme un objectif opérationnel : conserver les coordonnées des ménages, réserver des droits dans les programmes futurs, publier les critères d’attribution et empêcher la revente des parcelles pendant que les propriétaires sont éloignés. Sans cela, le relogement d’urgence risque de devenir, de fait, une éviction définitive.

Qui paierait réellement un projet présenté comme « moins cher » ?

Un foncier acquis à faible prix apparent ne rend pas une reconstruction bon marché. Les coûts incompressibles sont considérables : dépollution éventuelle, enlèvement et traitement des gravats, rétablissement de l’eau, de l’assainissement et de l’électricité, sécurisation des sites, logements transitoires, expertise des dommages, remise en état des services publics et administration des recours. À cela s’ajoute le coût d’une indemnisation équitable.

Le risque d’un montage piloté par des intérêts extérieurs est d’externaliser ces dépenses sur les habitants : perte du logement, perte de revenus, éloignement des réseaux familiaux, baisse de valeur des droits et dépendance à une aide temporaire. Dans une opération responsable, les financeurs devraient dissocier clairement le financement des infrastructures, celui des logements, celui des réparations individuelles et celui de la gestion foncière. Confondre ces enveloppes rend les arbitrages opaques.

La question de la gouvernance est décisive. Un bailleur de fonds peut exiger des contrôles d’usage des sommes ; il ne peut pas, pour cette seule raison, s’arroger un droit de disposition sur les terrains. Les modalités institutionnelles et politiques d’une reconstruction évoluent rapidement et doivent être vérifiées à la date de lecture. Mais le principe reste stable : financer n’est pas posséder.

Quelle méthode protège les droits avant le premier chantier ?

À quelles conditions un plan de reconstruction serait-il crédible ?

Un plan crédible commencerait par reconnaître que Gaza n’est ni une page blanche urbaine ni un stock de terrains à valoriser. Il devrait publier son périmètre, ses financeurs, son calendrier, ses règles de sélection des opérateurs, les protections offertes aux résidents et les mécanismes de contrôle. Surtout, il devrait séparer ce qui relève de l’urgence humanitaire de ce qui relève d’une transformation urbaine durable : réparer les réseaux n’autorise pas à redistribuer les quartiers.

La qualité d’un projet ne se mesure donc pas seulement aux tours livrées, aux hôtels annoncés ou aux kilomètres de voirie reconstruits. Elle se mesure à la capacité des ménages à retrouver un logement, un droit reconnu et un recours effectif. C’est aussi la condition pratique de la reconstruction : un programme qui ignore les ayants droit accumule les conflits, retarde les travaux et fragilise ses propres financements.