François Trausch (Pimco Prime Real Estate) : « Les marchés retrouvent leur équilibre

La formule attribuée à François Trausch, de Pimco Prime Real Estate, renvoie à un basculement décisif pour l’immobilier commercial : après une période où les vendeurs restaient ancrés sur les valeurs passées tandis que les acheteurs intégraient une dette plus chère, les deux parties peuvent de nouveau se retrouver sur un prix. Cet équilibre est d’abord celui des conditions de financement, du revenu locatif et du risque technique de l’immeuble.

Il ne faut pas y voir un retour mécanique aux valorisations d’avant le resserrement monétaire. Les bureaux secondaires, les actifs mal desservis ou énergivores, ainsi que les immeubles arrivant à échéance locative, peuvent rester difficiles à céder. À l’inverse, un actif bien situé, loué à des occupants solides et compatible avec les nouvelles exigences d’usage peut retrouver une profondeur d’acheteurs, même si son taux de rendement reste plus élevé qu’auparavant.

Pour un investisseur, un propriétaire ou un utilisateur, la bonne question n’est donc pas de savoir si « le marché repart ». Elle est de déterminer si le prix demandé rémunère réellement la vacance probable, les travaux à engager, le coût du crédit et la durée nécessaire pour relouer ou revendre l’actif.

Que signifie concrètement un retour à l’équilibre des marchés ?

Un marché immobilier commercial est dit équilibré lorsque les transactions peuvent se réaliser sans que l’une des parties ne doive accepter une hypothèse irréaliste. Le vendeur accepte que la valeur soit calculée avec un taux de rendement et un coût de financement contemporains. L’acquéreur accepte, de son côté, que les bons immeubles demeurent rares et ne se négocient pas avec une décote indifférenciée.

Cet ajustement se mesure moins par un indice unique que par plusieurs signaux : davantage d’actifs mis en vente à un prix cohérent, des offres concurrentes sur les immeubles les plus recherchés, des banques prêtes à financer des dossiers documentés et des références de transactions suffisamment récentes pour étayer une expertise. La reprise des volumes peut suivre, mais elle n’est pas le point de départ : il faut d’abord que les valeurs deviennent lisibles.

L’équilibre reste segmenté. Un entrepôt loué sur une longue durée dans une zone logistique établie, un commerce implanté dans un flux piéton pérenne et un bureau neuf ou profondément rénové ne portent pas le même risque. Les traiter comme une seule classe d’actifs masque l’essentiel : la qualité du revenu et le coût pour préserver sa qualité.

Pourquoi les taux d’intérêt ont-ils redessiné les valeurs ?

La valeur d’un immeuble de rendement découle principalement de son revenu net annuel et du taux de rendement exigé par l’investisseur. Lorsque la dette coûte davantage, les investisseurs demandent généralement un rendement supérieur pour compenser le risque et préserver une rentabilité après intérêts. À revenu identique, une hausse du taux de rendement fait donc baisser la valeur.

L’exemple est purement mécanique : un immeuble dégageant 1 000 000 € de revenu net annuel vaut théoriquement 25 000 000 € avec un taux de rendement de 4 %. Au même revenu, un taux de 5 % conduit à une valeur de 20 000 000 €. La baisse théorique atteint 20 %, avant même de tenir compte d’une vacance, d’un impayé ou d’un programme de travaux. Dans la réalité, la valeur est affinée par les comparables de marché, les clauses du bail et l’état de l’actif.

La détente ou la stabilisation des taux directeurs ne résout pas instantanément le problème. Les prêts immobiliers sont négociés avec une marge bancaire, des exigences de garantie et des tests de couverture de dette. Une banque examine notamment la capacité des loyers à payer les intérêts, la quotité financée, la valeur expertisée et le calendrier des baux. Un financement devient plus accessible lorsque ces paramètres cessent de se détériorer, pas seulement lorsque les taux de référence baissent.

Quels actifs commerciaux retrouvent des acheteurs en premier ?

Les actifs dits « prime » concentrent logiquement l’attention, mais le terme doit être précisé. Il ne désigne pas seulement une adresse prestigieuse. Il suppose une localisation qui répond à une demande locative démontrée, une desserte efficace, des surfaces adaptées, une exploitation sobre en énergie, une sécurité réglementaire et un revenu suffisamment durable. Un immeuble très bien placé mais inadapté aux usages contemporains peut exiger un lourd programme de repositionnement.

Le bureau illustre le plus fortement cette polarisation. Les entreprises arbitrent leurs surfaces, cherchent à améliorer l’attractivité de leurs sites et évitent les immeubles qui imposeraient trop de dépenses d’exploitation ou d’aménagement. La question pour le propriétaire n’est plus seulement « combien de mètres carrés puis-je louer ? », mais « à quel loyer effectif, après franchise, participation aux travaux et délai de commercialisation ? ».

En France, le décret tertiaire s’applique aux bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire d’au moins 1 000 m². Il fixe des objectifs progressifs de réduction des consommations d’énergie finale, dont 40 % à l’horizon 2030 par rapport à une année de référence, selon les modalités prévues par le dispositif. Les obligations et échéances opérationnelles doivent être vérifiées à la date de lecture. Pour un actif concerné, la trajectoire énergétique n’est plus un sujet annexe : elle pèse sur la location, le financement et la valeur.

Faut-il acheter maintenant ou attendre une baisse supplémentaire des prix ?

Attendre peut sembler prudent lorsque les valeurs viennent de corriger. Mais la stratégie n’a de sens que si vous savez ce que vous attendez : une baisse de prix, une baisse du coût de la dette, une meilleure visibilité locative ou une opportunité de vente contrainte. Si l’actif est acquis à un prix qui absorbe déjà les travaux et que son revenu est robuste, différer l’opération peut aussi faire perdre un bien rare ou un locataire de qualité.

L’arbitrage dépend surtout de votre durée de détention et de votre capacité à absorber un scénario défavorable. Un investisseur sans équipe de gestion ni réserve de trésorerie doit se montrer très prudent face à un actif vacant ou à un immeuble nécessitant une restructuration. À l’inverse, un opérateur capable de piloter des travaux, de négocier avec les utilisateurs et de supporter une période sans loyers peut rechercher une décote que les investisseurs de long terme éviteront.

Comment valoriser un immeuble commercial sans se tromper de rendement ?

Le taux de rendement affiché dans une annonce n’est qu’un point de départ. Il faut identifier s’il est calculé sur le prix hors droits, sur le prix acte en main, sur un loyer contractuel ou sur un loyer de marché. Il faut ensuite vérifier qui supporte la taxe foncière, l’assurance, les grosses réparations, les charges de copropriété non récupérables et les travaux de mise aux normes. Deux actifs affichant le même rendement brut peuvent produire des flux très différents.

La valeur d’expertise combine l’approche par capitalisation du revenu et l’analyse des transactions comparables. Pour l’investisseur, l’exercice utile consiste à bâtir un flux de trésorerie sur plusieurs années : loyers encaissés, indexation, vacance, dépenses d’exploitation, capex, intérêts, remboursement du capital et coût de sortie. Il faut tester au minimum une vacance plus longue, un loyer de renouvellement inférieur et un coût de travaux supérieur à l’hypothèse de départ.

Dans un bail commercial français, la durée statutaire est en principe de neuf ans et le locataire dispose généralement d’une faculté de résiliation à l’expiration de chaque période triennale, sous réserve de régimes et d’exceptions à analyser. Les indices d’indexation, les modalités de révision, la répartition des charges et la clause travaux doivent être lus ligne à ligne. L’acquéreur doit également contrôler le respect du droit de préemption éventuel de la commune, le régime de TVA, les autorisations d’urbanisme et, en copropriété, les décisions déjà votées ou prévisibles.

Quelle méthode suivre avant de faire une offre ?

Cette discipline protège aussi contre un biais fréquent : confondre la valeur d’un immeuble avec celle de son occupant actuel. Un locataire solvable, engagé sur une durée ferme significative, justifie une valeur plus élevée qu’un même local loué à un preneur fragile ou à la veille d’un départ. À l’inverse, payer très cher un bail ancien sans vérifier la capacité du locataire à rester expose à une correction brutale lors de la première vacance.

Quels signaux surveiller au cours des prochains mois ?

La normalisation durable passera par des transactions comparables, des expertises moins espacées des prix réellement signés et un crédit disponible pour les actifs dont les flux résistent. Les investisseurs doivent suivre les taux de rendement observés par micro-localisation, mais aussi les incitations locatives, les délais de commercialisation et les budgets de rénovation. Ces indicateurs révèlent souvent le marché réel avant les valeurs faciales.

La lecture doit rester locale. À quelques kilomètres de distance, un bureau peut attirer les utilisateurs grâce à une gare, des services et des plateaux adaptables, tandis qu’un autre peine à justifier un programme de travaux. La même logique vaut pour les commerces : l’adresse, le flux et la complémentarité de l’environnement comptent davantage qu’une étiquette nationale de secteur.