EXCLUSIF – Marché Immobilier 2024 : Quelles villes voient leurs prix diminuer et où investir judicieusement ?

En 2024, le recul des prix ne s’est pas limité à une ville ni à un type de logement. Les marchés les plus chers et ceux qui avaient fortement progressé avant la remontée des taux ont été les plus exposés à la négociation : Paris, Lyon, Bordeaux et Nantes ont notamment incarné cette phase de correction. Mais une moyenne communale ne suffit jamais à décider d’un achat. Entre un deux-pièces proche d’un pôle d’emploi, un grand appartement familial éloigné des transports et une maison en première couronne, la dynamique peut être radicalement différente.

Pour un investisseur, acheter là où les prix baissent n’a de sens que si la baisse résout un problème de prix d’entrée, sans créer un risque de vacance, de travaux ou de revente. Le bon raisonnement consiste donc à croiser quatre données : le prix réellement signé, le loyer réellement atteignable, le coût complet de remise à niveau et la profondeur de la demande locative. Une décote n’est pas un rendement ; elle peut seulement devenir le point de départ d’une opération cohérente.

Quelles villes ont vu leurs prix immobiliers diminuer en 2024 ?

La correction a été particulièrement perceptible dans les grandes métropoles où la hausse antérieure avait comprimé le pouvoir d’achat. À Paris, la diminution des surfaces accessibles avec un crédit plus coûteux a pesé sur les prix, surtout pour les logements avec défauts : étage élevé sans ascenseur, plan peu fonctionnel, copropriété dégradée ou mauvaise performance énergétique. Le marché reste toutefois profond dans les quartiers centraux, proches des transports et des bassins d’emploi ; la baisse y améliore la négociation sans faire disparaître la concurrence sur les bons produits.

À Lyon, Bordeaux et Nantes, le même mécanisme s’est combiné à des marchés devenus moins fluides. Le temps de commercialisation s’est allongé pour les biens surcotés, tandis que les acquéreurs ont davantage arbitré en faveur des communes périphériques, des logements mieux rénovés ou des surfaces mieux adaptées au télétravail. Rennes a également pu connaître des ajustements selon les secteurs. À l’inverse, certaines villes du littoral, du Sud et des zones tendues à forte attractivité ont mieux résisté, sans pour autant être exemptes de négociation. La carte est donc celle de micro-marchés, pas celle de villes uniformes.

Une baisse des prix est-elle vraiment une bonne occasion d’investir ?

Elle l’est si le prix d’acquisition s’ajuste plus vite que les fondamentaux locatifs. Un investisseur qui achète un appartement correctement situé, à un prix négocié et avec un loyer soutenable peut améliorer son rendement et réduire son risque de moins-value à la revente. En revanche, acheter uniquement parce qu’un prix a baissé revient à parier sur un rebond sans analyser l’actif. Les marchés peuvent rester bas ou progresser lentement pendant plusieurs années, notamment lorsque les taux de crédit demeurent élevés ou que l’offre excède la demande locale.

La priorité est de distinguer la baisse conjoncturelle de l’obsolescence structurelle. La première touche un bien sain, bien placé, temporairement pénalisé par la capacité d’emprunt des acquéreurs. La seconde concerne un appartement trop énergivore, mal distribué, dans une copropriété sous-financée, loin des services ou situé dans une zone qui perd des habitants. Dans le premier cas, la négociation peut créer de la valeur. Dans le second, un prix bas peut demeurer trop élevé au regard des coûts et de la revente.

Comment vérifier qu’un quartier reste porteur pour la location ?

Commencez par la demande qui existe toute l’année, pas par le récit d’attractivité de la ville. Un secteur porteur concentre généralement des emplois, un enseignement supérieur pérenne, un hôpital, une gare, des transports structurants ou une centralité commerciale utile. Visitez le quartier à plusieurs horaires. Comptez les commerces vacants, observez l’état des parties communes, le bruit, le stationnement, les cheminements piétons et le temps réel vers les transports. Ces éléments pèsent directement sur la rotation des locataires et sur la valeur de revente.

Ensuite, étudiez l’offre concurrente. Consultez les annonces de location pour des logements réellement comparables en surface, état, étage et mode de location. Une annonce affichée n’est pas un loyer encaissé : elle peut rester plusieurs semaines en ligne précisément parce qu’elle est trop chère. Interrogez une ou deux agences de quartier et, si possible, le gestionnaire qui administrera le bien. Demandez le délai de relocation habituel, les profils de candidats, le loyer signé récemment et les motifs de refus les plus fréquents.

Quels logements privilégier quand le marché devient sélectif ?

Dans une période de baisse, les acquéreurs comme les locataires sélectionnent davantage. Les biens les plus résilients sont généralement simples à comprendre et à financer : petite ou moyenne surface bien distribuée, proximité d’un transport, luminosité correcte, étage cohérent, charges maîtrisées et performance énergétique acceptable. Pour un investissement locatif, un T1 ou un T2 peut répondre à une demande large, mais il faut éviter de standardiser l’analyse : une ville étudiante n’a pas la même profondeur de marché qu’un pôle tertiaire ou qu’une commune touristique.

Le DPE est devenu central. Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location dans le cadre du bail d’habitation depuis 2025 ; les échéances applicables aux autres étiquettes énergivores doivent être vérifiées à la date de lecture. Au-delà de l’interdiction, un mauvais classement renchérit les charges, limite l’augmentation de loyer dans certains cas et réduit le nombre d’acheteurs à la revente. Avant d’acheter, faites chiffrer l’isolation, la ventilation, le chauffage, les fenêtres et les conséquences éventuelles sur les parties communes. Un DPE améliorable n’est pas à exclure, mais ses travaux doivent entrer dans le prix offert.

Comment calculer le rendement réel avant de faire une offre ?

Le rendement brut est un premier filtre : loyer annuel hors charges divisé par le coût d’acquisition total, puis multiplié par 100. Le coût total comprend le prix, les frais d’acquisition, les frais de financement éventuels, les travaux, le mobilier pour une location meublée et les honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur. Ce ratio est utile, mais insuffisant : il ne finance ni les charges de copropriété non récupérables, ni la taxe foncière, ni l’assurance propriétaire non occupant, ni la gestion, ni la vacance.

Pour approcher le rendement net, retranchez ces dépenses du loyer annuel avant de rapporter le résultat au coût total. Ajoutez ensuite votre fiscalité et les mensualités de crédit pour mesurer l’effort d’épargne ou le cash-flow. Le régime de location nue ou meublée modifie profondément le résultat après impôt ; le choix entre micro et régime réel dépend notamment des recettes, des charges et de votre situation. Les règles fiscales et les plafonds évoluent : faites-les valider à la date de votre projet par un expert-comptable, un conseiller fiscal ou votre notaire.

Quelle méthode suivre pour négocier et sécuriser son investissement ?

Une négociation efficace ne consiste pas à annoncer une remise arbitraire. Elle s’appuie sur des comparables récents, sur le délai de mise en vente et sur les coûts objectivables du bien. Les bases de données de transactions, les annonces effectivement retirées du marché et les renseignements recueillis auprès de professionnels locaux aident à fixer une valeur. Une offre plus basse est recevable lorsqu’elle est cohérente avec les travaux, le DPE, les charges ou les références de ventes, et lorsqu’elle s’accompagne d’un financement préparé.

Quels pièges éviter dans les villes où les prix reculent ?

Le premier piège est d’attendre le point bas absolu. Il n’est identifiable qu’après coup. Votre enjeu n’est pas de deviner le mois où le marché repartira, mais d’acheter un actif dont le prix, les travaux et le financement correspondent à votre stratégie. Le second est de négocier sur le prix tout en sous-estimant le coût du crédit. Demandez à votre banque ou à un courtier le taux annuel effectif global, l’assurance, la durée et les garanties : le TEG permet de comparer le coût global des offres, tandis que les conditions d’octroi et le taux d’usure doivent être vérifiés au moment de la demande.

Enfin, ne misez pas sur un loyer théorique pour rattraper un mauvais achat. Dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, le loyer de référence et les règles de complément de loyer doivent être contrôlés avant l’acquisition. Dans les autres villes, la solvabilité des locataires et l’offre concurrente jouent le même rôle de plafond économique. La baisse des prix donne plus de temps pour examiner un dossier ; elle ne dispense ni de visiter, ni de lire les documents, ni de refuser un bien dont l’équation reste déficitaire.