Évolution du marché immobilier en France : Marseille en pleine ascension, Lyon en difficulté

L’opposition entre une Marseille en ascension et une Lyon en difficulté ne signifie pas que tous les biens marseillais prennent de la valeur, ni que toute la métropole lyonnaise décroche. Elle traduit plutôt une divergence de cycle : Marseille peut capter une demande attirée par des prix d’accès plus abordables et par le littoral, tandis que Lyon, longtemps très valorisée, est plus exposée à la correction du pouvoir d’achat immobilier provoquée par le crédit cher.

Pour un acheteur, cette situation crée deux lectures possibles. Marseille peut offrir un ticket d’entrée inférieur et des perspectives locatives dans certains arrondissements, mais impose une analyse sévère du bâti, de la copropriété et de la micro-localisation. Lyon peut devenir un marché de négociation, à condition de ne pas confondre baisse affichée et bonne affaire : un logement mal situé, énergivore ou trop cher au regard des ventes réellement signées reste risqué.

Le bon réflexe consiste donc à sortir des moyennes de ville. Prix au mètre carré, délai de vente, décote négociée, tension locative, charges, travaux votés et qualité de desserte doivent être étudiés à l’échelle de la rue, voire de l’immeuble. C’est particulièrement vrai dans deux agglomérations où quelques kilomètres changent radicalement le profil de la demande et la liquidité à la revente.

Pourquoi Marseille et Lyon évoluent-elles dans des sens différents ?

Le premier moteur est le niveau de prix de départ. Quand les taux de crédit remontent, les villes où les prix sont les plus élevés perdent mécaniquement davantage de ménages solvables. À budget et apport identiques, une hausse du coût du crédit réduit la surface finançable. Lyon, où la valorisation immobilière s’est historiquement appuyée sur l’emploi qualifié, les transports et une forte attractivité métropolitaine, ressent plus directement ce plafonnement de la capacité d’emprunt.

Marseille peut, à l’inverse, bénéficier d’un effet de report. Des acquéreurs exclus de marchés plus chers, des ménages en recherche de surface, des investisseurs et des résidences secondaires peuvent élargir la demande dans les secteurs bien desservis ou proches du littoral. Cette dynamique n’est toutefois ni uniforme ni automatique : l’attractivité d’une adresse dépend aussi de la sécurité perçue, des équipements, de l’état des écoles, des nuisances, de la vacance commerciale et de la qualité de l’immeuble.

Le second moteur est la nature de l’offre. Une ville où les vendeurs disposent de peu de biens comparables peut mieux défendre ses prix. Mais si l’offre se compose d’appartements nécessitant de lourdes rénovations, de copropriétés fragiles ou de logements avec un DPE dégradé, les acheteurs demandent une décote. Les données d’annonces renseignent l’ambition des vendeurs ; seules les transactions effectivement signées permettent de mesurer le prix que le marché accepte réellement.

Quels atouts soutiennent le marché marseillais ?

Marseille dispose d’un avantage structurel : un marché vaste, hétérogène et encore accessible dans plusieurs zones par rapport à d’autres grandes métropoles. L’écart entre les arrondissements centraux, les quartiers proches de la mer, les secteurs en renouvellement urbain et les zones périphériques est considérable. Cette variété permet à des acheteurs aux budgets différents d’entrer sur le marché, ce qui peut entretenir les transactions lorsque les conditions de financement se dégradent.

La demande locative est un autre soutien potentiel, notamment autour des pôles d’emploi, des universités, des transports et des quartiers offrant un cadre de vie recherché. Mais l’investisseur ne doit pas transformer cette tension locative en promesse de rendement. Un loyer élevé ne sécurise pas un placement si les charges de copropriété, la taxe foncière, les périodes de vacance, la gestion ou les travaux absorbent le revenu. Dans les immeubles anciens, l’état des parties communes est souvent déterminant.

La rénovation constitue à la fois une opportunité et un filtre. Un appartement ancien bien placé peut gagner en attractivité après une rénovation énergétique cohérente et une remise à niveau des pièces d’eau ou de l’électricité. À l’inverse, des travaux sous-estimés peuvent détruire toute rentabilité. Vérifiez les procès-verbaux d’assemblée générale sur trois ans, le carnet d’entretien, le fonds travaux, les impayés, les procédures en cours et les devis déjà évoqués par le syndic.

• Dans les secteurs centraux, contrôlez l’exposition au bruit, aux locations de courte durée et aux nuisances nocturnes.
• Près du littoral, évaluez l’état de la façade, les risques d’humidité et le coût d’entretien de l’immeuble.
• Dans les quartiers en transformation, distinguez un projet public financé d’une simple intention d’aménagement.
• Pour un investissement, testez le loyer sur des annonces réellement comparables, sans retenir les loyers d’appel les plus optimistes.

Pourquoi Lyon est-elle plus exposée à la baisse et à la négociation ?

Le marché lyonnais subit d’abord un effet d’arbitrage budgétaire. Lorsque l’achat d’un appartement dans les quartiers les plus demandés devient difficile à financer, les ménages reportent leur projet, recherchent une surface plus petite, s’éloignent vers la périphérie ou restent locataires. Cette baisse de la demande solvable allonge les délais de vente et rend les vendeurs plus sensibles aux offres, surtout lorsqu’ils doivent acheter après avoir vendu.

La correction peut aussi être renforcée par le niveau d’exigence des acquéreurs. Un logement qui se vendait rapidement lorsque le crédit était bon marché doit désormais justifier chaque élément de son prix : luminosité, étage, ascenseur, extérieur, stationnement, proximité d’un métro ou d’un tramway, charges et performance énergétique. Les défauts auparavant tolérés deviennent des leviers de négociation, en particulier pour les appartements à rénover.

Cela ne veut pas dire que Lyon devient un marché facile. Les biens rares, bien placés et irréprochables gardent souvent une clientèle. La difficulté porte surtout sur les logements affichés au niveau des anciens sommets, alors que leur financement est devenu plus coûteux. Un vendeur réaliste peut trouver preneur ; un vendeur qui refuse d’intégrer le nouveau coût du crédit risque d’accumuler les semaines de commercialisation et de devoir consentir une baisse plus forte ensuite.

Quels indicateurs comparer quartier par quartier avant d’acheter ?

Un prix au mètre carré est utile pour filtrer des annonces, jamais pour arrêter une offre. Il ne tient pas compte de la distribution des pièces, de l’étage, de la vue, de l’état de la toiture ou de la valeur d’un balcon. Constituez plutôt un échantillon de trois à cinq ventes très proches du bien convoité, puis ajustez votre appréciation. Le notaire et les bases publiques de transactions peuvent aider à vérifier la cohérence de l’estimation ; l’agent immobilier doit pouvoir expliquer ses comparables.

Ajoutez une lecture juridique au diagnostic immobilier. L’acheteur reçoit notamment les diagnostics techniques, les informations relatives à la copropriété et, selon le bien, les éléments sur les risques. Consultez l’état des risques et pollutions, vérifiez le zonage d’urbanisme et demandez si un droit de préemption est susceptible de s’appliquer. Pour une maison, la toiture, les murs, l’assainissement et les limites de propriété doivent être examinés avec la même rigueur que le prix.

Faut-il acheter à Marseille ou à Lyon en 2024 ?

Le choix ne doit pas reposer sur l’idée qu’une ville « monte » ou qu’une autre « baisse ». Votre horizon de détention, votre usage du logement et votre capacité à absorber les imprévus comptent davantage. Pour une résidence principale conservée longtemps, un emplacement répondant à vos besoins quotidiens et un financement supportable peuvent justifier un achat, y compris dans un marché en correction. Pour une revente rapide, le risque de marché et les frais d’acquisition rendent l’opération beaucoup plus fragile.

Dans les deux villes, ne mobilisez pas tout votre apport pour réduire le montant emprunté. Gardez une réserve pour les frais d’acquisition, l’ameublement, les travaux urgents et les aléas de copropriété. Le cadre bancaire limite en principe le taux d’effort à 35 % des revenus, assurance comprise, et la durée à 25 ans dans la plupart des cas. Ces règles et les pratiques d’octroi doivent être vérifiées à la date de votre demande de prêt.

Comment calculer votre prix d’offre et votre budget total ?

Votre prix d’offre ne doit pas être déterminé par le montant que vous aimeriez emprunter, mais par un coût complet. Dans l’ancien, les frais d’acquisition représentent généralement de l’ordre de 7 % à 8 % du prix, selon la nature de la transaction et le département. Ajoutez les frais de garantie et de dossier du crédit, les éventuels honoraires d’agence restant à votre charge, les travaux, le déménagement et une provision de sécurité. Dans le neuf, les frais d’acquisition sont habituellement plus faibles, mais le prix intègre d’autres contraintes et le calendrier VEFA.

Quels risques spécifiques anticiper pour un investissement locatif ?

L’investisseur doit séparer trois sujets : la demande locative, la capacité à louer légalement et la rentabilité nette. Le premier loyer théorique ne suffit pas. Il faut intégrer la vacance, les frais de gestion, l’assurance, la taxe foncière, les charges non récupérables, l’entretien, le financement et l’impôt. Un rendement brut flatteur peut devenir faible une fois ces dépenses comptées. Le régime fiscal, en location nue ou meublée, doit être choisi en fonction de votre situation globale et confirmé à la date de l’opération.

Le DPE est central. Au calendrier applicable en France métropolitaine, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location pour les nouveaux baux à compter du 1er janvier 2025 ; les échéances prévues pour les classes F puis E sont 2028 et 2034. Les règles, exceptions et modalités d’application doivent être vérifiées au moment de signer. Pour un appartement en copropriété, l’amélioration énergétique dépend souvent de décisions collectives : votre projet de travaux privatifs peut ne pas suffire.

À Marseille comme à Lyon, vérifiez aussi les règles locales encadrant, le cas échéant, les loyers ou les changements d’usage. Elles peuvent différer selon la commune, le type de location et la durée du bail. Une location meublée touristique n’est pas une solution de repli automatique : autorisations, déclarations, règlement de copropriété et réglementation municipale peuvent encadrer fortement l’activité. Le bail d’habitation classique reste la base à analyser avant toute projection.