Épisode 1/2 : Plongée approfondie dans l’état actuel du marché immobilier avec les experts

À l’automne 2024, l’état du marché immobilier français tient en une formule : l’ajustement est en cours, mais il ne se fait ni au même rythme ni par les mêmes canaux partout. Après le choc de la remontée des taux de crédit, le nombre d’acquéreurs finançables s’est contracté. Les vendeurs ont donc perdu une partie du pouvoir de fixation des prix qu’ils détenaient lors des années de crédit très bon marché.

Pour autant, parler du « marché immobilier » au singulier masque l’essentiel. Un appartement familial bien placé, correctement classé au DPE et proposé au prix de ses références récentes peut encore trouver preneur vite. À l’inverse, une maison éloignée des services, un logement classé F ou G, ou un bien valorisé sur les sommets passés peut rester longtemps sans offre sérieuse.

Cette première analyse donne les repères utiles pour lire les prix, les volumes, les délais de vente et les conditions de financement. L’enjeu n’est pas de deviner un point bas national, mais de déterminer si le prix net payé, le coût des travaux et le crédit rendent votre projet cohérent dans un marché redevenu sélectif.

Pourquoi le marché immobilier ne connaît-il pas une tendance unique ?

Les prix réagissent à des facteurs très locaux : niveau des revenus, emploi, transports, qualité des écoles, tension locative, disponibilité du foncier et structure du parc. Dans une zone où l’offre est rare et la demande solvable, la correction peut être limitée. Dans un marché alimenté par des acquéreurs dépendants d’un crédit important, la hausse des mensualités réduit plus fortement les budgets et impose davantage de négociation.

La typologie du logement compte tout autant. Les petites surfaces des centres urbains, les appartements familiaux proches des transports et les maisons performantes sur le plan énergétique ne répondent pas à la même demande. Une maison avec un chauffage coûteux, une toiture à reprendre et un mauvais classement énergétique concentre au contraire trois sujets de négociation : travaux, inconfort et difficulté future de revente ou de location.

Il faut aussi distinguer le prix affiché du prix signé. Les portails immobiliers reflètent souvent les prétentions initiales des vendeurs ; les bases de transactions et les comparables réellement vendus renseignent davantage sur la valeur de marché. Entre les deux, le délai de commercialisation et les baisses d’annonce révèlent la capacité du vendeur à s’adapter à la demande.

Comment interpréter prix, volumes et délais de vente ?

Trois indicateurs doivent être lus ensemble. Les prix signés traduisent le point d’équilibre entre offre et demande ; les volumes indiquent la fluidité réelle du marché ; les délais de vente mesurent la vitesse à laquelle un prix est accepté. Une baisse des volumes peut précéder une baisse des prix : tant que les vendeurs refusent d’ajuster, les transactions ne se font tout simplement pas.

Lorsque les volumes se replient, il ne faut donc pas conclure trop vite que tous les propriétaires ont « perdu » la valeur affichée quelques mois plus tôt. Le bien non vendu n’a pas encore de nouveau prix de marché. En revanche, si les annonces s’accumulent, que les visites sont faibles et que les offres s’écartent durablement du prix demandé, le prix initial est probablement déconnecté des capacités de financement locales.

Pour un vendeur, un délai qui s’allonge ne se corrige pas toujours avec de nouvelles photographies ou un changement d’agence. Il peut nécessiter une révision du prix, surtout après plusieurs semaines sans visite qualifiée. Pour un acheteur, un délai long est une information, non une preuve automatique de surévaluation : un dossier d’urbanisme, une copropriété dégradée ou un niveau de travaux incertain peuvent expliquer la prudence des candidats.

En quoi le crédit immobilier redessine-t-il les prix accessibles ?

Le crédit est le principal mécanisme de transmission entre les taux financiers et les prix immobiliers. Quand le taux d’emprunt augmente, une même mensualité finance un capital plus faible. Pour conserver le même projet, l’acheteur doit augmenter son apport, allonger la durée dans la limite admise, acheter plus petit ou négocier le prix. Si aucune de ces solutions n’est possible, il sort du marché.

Les banques examinent le taux d’endettement, qui ne doit généralement pas dépasser 35 % des revenus nets assurance emprunteur comprise, ainsi que le reste à vivre, la stabilité des revenus et la gestion des comptes. La durée est normalement plafonnée à 25 ans ; un différé peut s’ajouter dans certains achats neufs ou avec travaux. Les établissements disposent d’une marge limitée de dérogation, mais celle-ci ne constitue pas un droit pour l’emprunteur. Ces règles et la politique commerciale des banques doivent être vérifiées à la date de la demande.

Le taux nominal ne suffit pas pour comparer deux offres. Le TAEG intègre notamment les intérêts, les frais de dossier, l’assurance obligatoire et les coûts de garantie lorsqu’ils sont connus. Il doit rester sous le taux d’usure applicable à la période de l’offre. Une assurance déléguée peut réduire le coût total, sous réserve de présenter un niveau de garanties équivalent à celui exigé par la banque.

Quels logements résistent le mieux et lesquels subissent une décote ?

Le marché valorise davantage les biens faciles à habiter et à financer : emplacement lisible, plan sans perte de surface, lumière, bon état général, charges maîtrisées et performance énergétique acceptable. Cette préférence ne signifie pas qu’un logement ancien ou à rénover est invendable. Elle signifie que son prix doit intégrer l’ensemble des coûts et des contraintes que l’acquéreur devra assumer après la signature.

Le DPE est devenu un facteur central, particulièrement pour les investisseurs. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location en France métropolitaine, sauf exceptions très encadrées liées notamment à certains travaux impossibles. Le calendrier prévoit ensuite les classes F en 2028 et E en 2034. Ces échéances, ainsi que les règles propres aux locations, doivent être vérifiées au moment du projet car le cadre peut évoluer.

Un mauvais DPE n’entraîne pas une décote automatique et uniforme. Il faut chiffrer le programme de travaux : isolation des murs ou de la toiture, ventilation, menuiseries, chauffage, eau chaude, éventuelles contraintes de copropriété et gain énergétique effectivement atteignable. Dans un appartement, l’acheteur doit aussi examiner les parties communes, car certaines améliorations exigent un vote de l’assemblée générale et une participation selon sa quote-part.

Comment chiffrer correctement la valeur d’un bien avec travaux ?

Le raisonnement consiste à partir de la valeur d’un bien comparable en bon état, puis à retirer les dépenses certaines, les risques techniques et une marge pour les aléas. Les devis ne doivent pas se limiter aux équipements visibles. Une rénovation cohérente peut imposer diagnostic structurel, traitement de l’humidité, mise aux normes électriques, adaptation de la ventilation, réfection des sols et finitions après isolation.

Ajoutez les frais d’acquisition, souvent appelés à tort « frais de notaire », les intérêts intercalaires éventuels, les charges de copropriété, la taxe foncière et le coût de relogement ou de vacance locative. Dans l’ancien, ces droits et frais représentent fréquemment de l’ordre de 7 % à 8 % du prix, selon la nature du bien et le département. Dans le neuf, ils sont généralement plus faibles. Les montants exacts doivent être simulés par le notaire chargé de l’acte.

Que doivent vérifier acheteurs et vendeurs avant de négocier ?

L’acheteur doit obtenir un accord de principe bancaire avant de multiplier les visites et ne pas confondre accord commercial et offre de prêt. Il vérifie les diagnostics, le règlement de copropriété, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le montant des charges, les travaux votés ou envisagés, la taxe foncière et les servitudes. Pour une maison, les risques naturels, l’assainissement, les limites de propriété et les autorisations d’urbanisme sont tout aussi déterminants.

Le vendeur gagne à réunir ces documents avant la mise en vente. Une information incomplète crée de la défiance, retarde le compromis et nourrit les renégociations tardives. Un avis de valeur doit s’appuyer sur des transactions comparables effectivement réalisées, pas seulement sur des annonces concurrentes. Si des travaux sont nécessaires, les documenter avec des devis aide l’acheteur à les financer et évite que l’incertitude ne se transforme en forte décote.

Quels signaux surveiller pour la suite du marché immobilier ?

La trajectoire des taux de crédit restera déterminante, mais elle n’explique pas tout. Il faut suivre la concurrence entre acheteurs sur les biens de qualité, le retour ou non de la primo-accession, le niveau de l’offre disponible, la vitesse de vente et les écarts entre prix affichés et prix signés. Une amélioration du financement peut relancer les transactions avant de se traduire pleinement dans les prix.

Les politiques locales pèseront également : production de logements, transports, encadrement éventuel des loyers, règles de location de courte durée, fiscalité locale et projets urbains. Pour les investisseurs, la question décisive demeure le rendement net après charges, fiscalité, financement, vacance et travaux énergétiques. Un loyer élevé ne compense pas nécessairement un prix d’achat excessif ou une rénovation lourde.