Emilio Gómez prend les rênes en tant que nouveau partenaire en immobilier chez PwC Tax & Legal

Emilio Gómez est annoncé comme nouveau partenaire en immobilier chez PwC Tax & Legal. Au-delà de la nomination, l’enjeu est celui de la place prise par le conseil fiscal et juridique dans les opérations immobilières : achat d’immeuble, cession de portefeuille, financement, bail commercial, restructuration d’actifs ou développement de projet.

Le terme de partenaire ne signifie pas qu’il devient propriétaire d’un parc immobilier ni qu’il exerce le métier d’agent immobilier. Dans un cabinet de conseil et d’avocats, il désigne une fonction de direction, de responsabilité client et, selon la structure juridique concernée, d’association au capital ou aux résultats. Le périmètre géographique et les attributions précises d’Emilio Gómez doivent être appréciés à la lumière de la communication officielle de l’entité concernée.

Pour les investisseurs, foncières, promoteurs, bailleurs et entreprises occupantes, cette actualité rappelle une règle pratique : une transaction ne se résume jamais à un prix. La valeur finale dépend aussi des droits attachés à l’immeuble, de sa fiscalité, de ses contrats, de ses autorisations administratives et des risques transférés à l’acquéreur.

Que recouvre la nomination d’un partenaire immobilier chez PwC Tax & Legal ?

Dans le conseil immobilier, un partenaire est généralement chargé de développer et de superviser des dossiers à forts enjeux, de mobiliser les spécialistes nécessaires et d’assumer la qualité de la relation avec le client. La fonction peut réunir des compétences de fiscalité, de droit immobilier, de droit des sociétés, de financement, de réglementation environnementale ou encore de prix de transfert lorsqu’une opération est internationale.

La valeur de ce rôle tient à la coordination. Une acquisition d’immeuble peut nécessiter, au même moment, la vérification du titre de propriété, des servitudes, des baux, de la TVA, des droits d’enregistrement, des autorisations d’urbanisme, des polices d’assurance et des clauses du crédit. Le partenaire ne remplace pas nécessairement chacun des intervenants : il organise la stratégie juridique et fiscale, identifie les arbitrages et fait remonter les risques avant qu’ils ne deviennent des coûts.

Pourquoi les opérations immobilières mobilisent-elles un conseil fiscal et juridique ?

Le choix de la cible est souvent le premier arbitrage. L’investisseur peut acheter directement un immeuble, acheter les titres de la société qui le détient, prendre une participation dans un véhicule collectif ou conclure un bail plutôt qu’acquérir. Ces options ne transfèrent pas les mêmes risques, n’entraînent pas les mêmes formalités et ne produisent pas les mêmes conséquences fiscales.

Dans une cession d’actif, l’acquéreur examine l’immeuble lui-même : propriété, occupation, travaux, diagnostics, pollution éventuelle, conformité et garanties. Lors d’un achat de titres, il acquiert aussi l’historique de la société : dettes, contentieux, conventions intragroupe, déclarations fiscales et engagements hors bilan. Le prix peut sembler plus simple à négocier sur les titres, mais une due diligence insuffisante peut faire apparaître après la signature un passif sans lien immédiat avec le bâtiment.

La fiscalité est également structurante. Les droits d’enregistrement, la TVA immobilière, la taxe foncière, l’imposition des revenus, la déductibilité des intérêts ou le traitement d’une plus-value doivent être modélisés avant la lettre d’intention. Les règles applicables varient selon la nature de l’actif, l’identité des parties, leur régime fiscal et la localisation du bien. Les taux, seuils et dispositifs doivent systématiquement être vérifiés à la date de l’opération.

Quels dossiers immobiliers exigent une expertise transversale ?

La nécessité d’un conseil approfondi augmente avec la complexité de l’actif et du montage. Un appartement libre acquis par un particulier ne se traite pas comme un immeuble de bureaux loué à plusieurs entreprises, un entrepôt soumis à des contraintes environnementales ou une résidence en cours de construction. L’audit doit porter sur ce qui crée réellement de la valeur ou du risque, et non suivre une liste uniforme de documents.

Pour les immeubles occupés, les baux sont souvent le cœur économique du dossier. Dans le statut des baux commerciaux, la durée minimale est en principe de neuf ans, avec une faculté de résiliation triennale pour le locataire, sous réserve d’exceptions prévues par la loi ou le contrat. La destination des locaux, les plafonnements applicables, l’indexation, la répartition des travaux et la garantie du bailleur doivent être analysés clause par clause.

Les actifs soumis à une rénovation énergétique ou à une transformation d’usage imposent une vigilance supplémentaire. DPE, obligations de décence en location, règles locales d’urbanisme, autorisations de changement de destination ou d’usage, diagnostics amiante et risques de pollution peuvent affecter le coût, le calendrier et le financement. Un diagnostic n’est pas un audit global : il faut relier ses conclusions au projet concret de l’acquéreur.

En quoi cette activité diffère-t-elle d’une agence immobilière ?

Une agence immobilière intervient principalement dans l’entremise : elle rapproche les parties, diffuse un bien, organise les visites, recueille les offres et négocie selon le mandat reçu. Lorsqu’un professionnel réalise des opérations relevant de la loi Hoguet, il doit respecter les exigences applicables, notamment en matière de carte professionnelle, de mandat et de maniement des fonds selon son activité.

Un cabinet Tax & Legal se situe sur un autre terrain : celui du conseil et de la documentation de l’opération. Il peut analyser un schéma d’acquisition, rédiger ou négocier des clauses, étudier les incidences fiscales et coordonner les travaux de vérification. Cela ne dispense ni de l’intervention du notaire pour les actes qui relèvent de son office, ni du recours à un agent pour la commercialisation si le propriétaire souhaite déléguer cette tâche.

Dans les grandes opérations, ces métiers travaillent souvent ensemble. L’agent apporte la lecture du marché et l’accès aux contreparties ; le conseil juridique et fiscal traduit l’accord économique en mécanismes opposables ; le notaire assure la sécurité de l’acte et les formalités de publicité foncière. Les confondre expose à demander à un intervenant une prestation qui ne relève pas de son mandat ni de son assurance professionnelle.

Comment sélectionner le bon conseil pour une acquisition ou une cession ?

Le bon choix ne se réduit pas à la notoriété d’une enseigne ou au titre du professionnel. Il dépend de l’actif, de la taille de l’opération, de la présence d’investisseurs étrangers, du mode de financement, des travaux projetés et du niveau de risque que vous acceptez. Un particulier qui achète sa résidence principale a rarement besoin du même dispositif qu’une société qui acquiert un immeuble locatif.

Quels pièges éviter dans un montage immobilier ?

Le piège le plus coûteux consiste à solliciter les conseils trop tard, une fois le prix et les principaux engagements déjà arrêtés. À ce stade, les défauts détectés par l’audit ne peuvent plus toujours être compensés. Les conditions suspensives, la durée d’exclusivité, l’accès à la data room et la répartition des frais doivent être négociés dès les documents précontractuels.

Autre erreur : ne regarder que l’impôt immédiat. Un schéma peut réduire certains droits à l’entrée tout en rendant plus complexe la sortie, la distribution des revenus, le refinancement ou la transmission. La bonne comparaison porte sur la durée de détention envisagée, les flux annuels, le coût du crédit, la revente et les contraintes de gouvernance. Les structures sociétaires ne sont pas interchangeables.

Enfin, l’acquéreur doit distinguer les informations déclaratives des éléments vérifiés. Une déclaration du vendeur sur l’absence de litige ne remplace pas la consultation des contrats, des comptes rendus de copropriété, des autorisations d’urbanisme ou des dossiers de sinistres. Les garanties contractuelles ont une utilité, mais elles ne remplacent pas la preuve documentaire.

Comment cette nomination peut-elle intéresser les clients immobiliers ?

L’arrivée annoncée d’Emilio Gómez chez PwC Tax & Legal illustre la recherche de profils capables de traiter l’immobilier comme une classe d’actifs à la fois matérielle, réglementée et financière. Les clients attendent moins une réponse isolée qu’une lecture cohérente entre la stratégie de détention, l’exploitation du bien, le financement et la fiscalité.

Pour un dirigeant, un investisseur ou un propriétaire, l’information utile n’est donc pas seulement le nom du nouveau partenaire. Elle consiste à vérifier si l’équipe proposée connaît le type d’actif concerné, peut mobiliser les compétences nécessaires et formule des recommandations concrètes : documents à obtenir, risques à valoriser, clauses à négocier et décisions à prendre avant l’engagement définitif.

Le choix d’un conseil doit rester proportionné. Sur une opération simple, une consultation ciblée auprès du notaire, de l’avocat ou de l’expert-comptable peut suffire. Sur une acquisition en société, une cession d’immeuble occupé, une restructuration ou une opération transfrontalière, la coordination d’un conseil immobilier spécialisé peut éviter que le gain apparent du montage ne soit effacé par un risque négligé.