Donner congé à son locataire : pourquoi et comment faire ?

Donner congé à son locataire ne consiste pas à lui demander de quitter les lieux quand le propriétaire le souhaite. En location d’habitation principale, le bailleur est tenu par la durée du bail. Il ne peut y mettre fin qu’à son échéance, dans un formalisme précis, et pour l’un des motifs admis par la loi : vendre le logement, le reprendre pour y loger un proche, ou invoquer un motif légitime et sérieux.

Le délai change selon que le logement est loué nu ou meublé : le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant la fin d’un bail nu, et au moins trois mois avant la fin d’un bail meublé. Ce qui compte est la réception effective du congé, pas la date de son envoi. Une lettre recommandée non réclamée ne sécurise donc pas nécessairement la démarche.

Le cadre ci-dessous concerne les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, y compris la location meublée à titre de résidence principale. Les locations saisonnières, les baux commerciaux, professionnels ou ruraux suivent d’autres règles. Les seuils de ressources et certaines protections étant actualisés, ils doivent être vérifiés à la date de lecture.

Dans quels cas un propriétaire peut-il donner congé à son locataire ?

Le bailleur doit énoncer clairement le motif dans la lettre de congé. Une formule vague, telle que « reprise du logement » sans autre précision, est risquée. Le motif ne peut pas être ajouté ou corrigé après coup : le juge apprécie la validité du congé au regard de la notification reçue par le locataire.

Le congé pour vendre : une offre au locataire en location nue

Dans un logement loué nu, le congé pour vente vaut offre de vente au locataire. Il doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, notamment les modalités de paiement et les éléments utiles à l’identification du bien. Le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption : il dispose de deux mois à compter de la réception du congé pour accepter l’offre. S’il indique qu’il recourt à un prêt, ce délai est porté à quatre mois.

S’il accepte puis ne réalise pas la vente dans les délais, l’acceptation devient en principe sans effet. Si le bien est finalement proposé à un tiers à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, le notaire doit notifier cette nouvelle offre au locataire, qui dispose à nouveau d’un droit de priorité. En revanche, ce mécanisme d’offre de vente attaché au congé ne s’applique pas de la même manière au bail meublé : l’occupant ne bénéficie pas du droit de préemption prévu pour la location nue.

Le congé pour reprise : qui peut réellement habiter le logement ?

La reprise doit être destinée à faire du logement la résidence principale du bailleur ou de certaines personnes limitativement désignées : son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants ou descendants, ainsi que ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Le bénéficiaire doit être nommé dans la lettre, avec son adresse et le lien qui l’unit au propriétaire.

Le projet doit être réel et sérieux. Récupérer un appartement sous prétexte d’y loger un enfant, puis le remettre aussitôt sur le marché locatif ou le laisser inoccupé sans justification, peut caractériser un congé frauduleux. Le locataire peut saisir le juge pour demander réparation. Le bailleur doit donc conserver les éléments montrant la réalité de la reprise : changement d’adresse, installation effective, situation familiale ou professionnelle cohérente.

Le motif légitime et sérieux : des faits, pas un simple désaccord

Ce troisième motif peut viser des impayés persistants, des troubles de voisinage établis, une sous-location interdite, un défaut répété d’assurance ou encore des manquements graves aux obligations locatives. Il peut également reposer sur une cause étrangère au comportement du locataire, à condition qu’elle soit objectivement sérieuse. La lettre doit détailler les griefs : dates, courriers de relance, commandements, constats ou décisions disponibles.

Ce congé n’est pas un substitut automatique à la résiliation judiciaire en cours de bail. Lorsqu’un impayé est en cours, le propriétaire peut aussi actionner la clause résolutoire, délivrer un commandement de payer et, si nécessaire, saisir le juge des contentieux de la protection. Attendre la seule échéance du bail peut être trop lent et ne dispense pas de prouver les manquements invoqués.

Quels délais faut-il respecter selon le type de location ?

Le calcul part de la date exacte d’échéance. En location nue, le bail initial est généralement conclu pour trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, et pour six ans lorsqu’il est une personne morale. En location meublée, la durée habituelle est d’un an, ou de neuf mois pour un bail étudiant sans reconduction tacite. À chaque renouvellement, le bailleur doit à nouveau respecter le préavis applicable.

Exemple : pour un bail nu arrivant à échéance le 30 septembre, le congé doit être reçu au plus tard le 30 mars. Si le propriétaire poste sa lettre le 28 mars mais que le locataire la reçoit le 2 avril, le préavis est insuffisant : le bail est reconduit. Il faudra attendre son prochain terme, sauf accord écrit avec le locataire ou procédure judiciaire fondée sur un manquement.

Comment notifier un congé sans risquer la nullité ?

La loi prévoit trois modes de notification : la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’acte de commissaire de justice — anciennement huissier — ou la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un courriel, un SMS, un appel téléphonique ou une lettre simple n’ont aucune valeur pour délivrer le congé. Une agence ne peut agir au nom du propriétaire que si son mandat de gestion l’y autorise.

Que doit contenir la lettre de congé au locataire ?

Outre l’identité et les coordonnées du bailleur, le logement concerné et la date d’échéance, le courrier doit expliquer sans ambiguïté le fondement du congé. Pour une reprise, il précise l’identité du bénéficiaire, son lien avec le bailleur et son adresse. Pour une vente en location nue, il reproduit les informations essentielles de l’offre : prix, conditions de la vente et description permettant d’identifier le bien et ses annexes.

Le congé doit aussi informer le locataire de ses protections particulières lorsqu’elles sont applicables. En pratique, faites relire le projet par un professionnel — administrateur de biens, avocat, notaire ou commissaire de justice — lorsqu’une vente, une indivision, une SCI ou une situation personnelle complexe est en cause. Le coût d’une vérification est généralement inférieur à celui d’un congé annulé après plusieurs mois.

Quels locataires bénéficient d’une protection renforcée ?

Le bailleur ne peut pas opposer un congé ordinaire à certains locataires âgés de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail, lorsque leurs ressources annuelles sont inférieures aux plafonds applicables au logement locatif conventionné. Il doit alors leur proposer un relogement correspondant à leurs besoins et possibilités, situé dans un périmètre géographique défini par la loi. Les plafonds de ressources sont actualisés : vérifiez-les pour l’année concernée.

Cette protection ne s’applique pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance, ou si ses propres ressources sont sous les plafonds légaux. Elle peut aussi concerner, sous conditions, un locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans répondant au critère de ressources. Ces situations exigent une analyse au cas par cas : un congé donné sans offre de relogement valable peut être annulé.

Le locataire peut-il partir avant la fin du préavis du bailleur ?

Oui. Lorsqu’il reçoit un congé du bailleur, le locataire peut quitter le logement à tout moment pendant la période de préavis, sans avoir à respecter son propre préavis de départ. Il ne doit alors le loyer et les charges que jusqu’à la remise des clés, sauf si le logement est reloué plus tôt. Il est prudent de confirmer par écrit la date de départ et de convenir rapidement d’un rendez-vous pour l’état des lieux de sortie.

Cette souplesse ne transforme pas le congé en accord amiable sur toutes les conditions. Le logement doit être rendu dans l’état résultant de l’usage normal, les réparations locatives restant dues le cas échéant. Le dépôt de garantie doit ensuite être restitué dans le délai légal : un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois si des différences justifient des retenues dûment détaillées.

Quels sont les recours si le congé est contestable ou frauduleux ?

Le locataire qui doute de la régularité du congé peut demander des explications écrites au bailleur, solliciter l’Agence départementale d’information sur le logement (Adil), puis saisir la commission départementale de conciliation lorsque le litige s’y prête. En l’absence d’accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire peut être saisi pour contester la validité du congé et demander, selon les cas, le maintien dans les lieux ou des dommages et intérêts.

Côté propriétaire, l’enjeu est d’anticiper. Un congé tardif, mal motivé ou envoyé au mauvais titulaire du bail est inefficace. Si plusieurs locataires ont signé le contrat, chacun doit être destinataire du congé ; dans un couple marié, une vigilance particulière s’impose même si un seul époux a signé, dès lors que le bailleur a connaissance du mariage. En indivision ou via une SCI, vérifiez aussi qui a le pouvoir de signer et de mandater la notification.